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发表于 2016-3-23 12:34:42
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2016年03月23日 10:54
来源：中国房地产网
中房报记者 许倩 北京报道
近年来，许多地方政府将卖地视为缓解资金困境的生财之道。在其地方财政收入来源中，80%以上的收入来自于土地出让金，这还不包括来自于房地产方面的税收。
不过，随着房地产市场的分化调整，除一线城市及部分二线城市外，大部分地区房地产市场面临着较大的运行压力，商品房及土地市场成交情况均不甚理想，房地产税收收入亦相应下降。这使得地方土地财政依赖度被迫降温。
中国房地产报记者通过计算目前数据可查的30个主要城市的土地财政依赖度(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)发现，土地依赖度超过50%的城市仅11个，其中，南京、合肥、广州、福州、佛山排在前5名，土地依赖度分别达86.16%、81.61%、70.8%、62.03%、60.1%。而土地依赖度排名后十位的大连、贵阳、长沙、沈阳等地，2015年土地出让金同比大降50%以上。
2013年以来，全国平均土地财政依赖度正逐年下降。据财政部数据，2015年国有土地使用权出让收入32547亿元，同比下降21.4%；全国一般公共预算支出152217亿元,全国土地出让金占地方财政收入比重为21.38%。而在2014年这一数值为30.36%，2013年这一数据则接近60%。
南京、合肥、广州、福州、佛山最依赖卖地收入
在一线城市中，广州财政收入对土地出让收入的依赖程度最为严重。广州去年土地出让收入为955.1亿元，相当于同期地方财政预算收入的七成以上。
其中，北京土地出让金首次突破2000亿元，创历史新高，土地出让金占地方财政收入的比重为43.02%。上海2015年土地出让金1500.21亿元，同比下滑9.88%，土地出让金占地方财政收入比重为30.47%。
深圳土地出让金占地方财政收入的比重虽然仅15.98%，但其2015年地方财政收入达2727.06亿元，在全国36个省区市（含计划单列市）财政中排名第10，比2014年提高6位，在全国大中城市中仅次于上海和北京，与当地楼市火爆带来的房地产税收增加有很大关系。
以可统计数据的30个城市来看，有11个城市国有土地出让占财政收入比重超过50%。其中，超过70%的有广州、合肥、南京；海口、佛山、福州等地国有土地出让占财政收入比重在60%至70%之间；石家庄、常州、杭州、武汉、济南土地财政依赖度在50%~60%之间。
排在第一位的是南京，土地财政依赖度高达86.16%。据CREIS中指数据显示，2015年，南京土地出让金已经达到879亿元，土地市场热度不断升温。据悉，土地拍卖现场经常会看到多家房企夺地的激烈场面，地王遍地开花已经成为南京土地市场一个极为贴切的形容。中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，去年8月、9月、10月、11月南京成交的住宅用地，多宗刷新区域楼面价，造就多宗新地王，导致区域在售楼盘价格继续上涨。而在今年1月29日，上海建工以64.8亿元拿下南京河西中部地块，楼面价达42561元/平方米，直追上海房价。
排在第二位的合肥，同样去年楼市地市火爆。2015年合肥土地出让金466.4亿元，同比上涨32%。而福州2015年土地出让金同比上涨58%，土地出让金占财政收入比值达62%。
“这一比值超过50%，就意味着高风险。除了土地出让金，再加上房地产方面税收，两者合起来在地方财政收入中占比就更高了。房地产绑上政府绑上经济，导致经济不好时就要拉动房地产；房地产一到高位时很多人买不起房，但又不能过于打压楼市影响经济。而且土地财政对政绩考核也有问题。很多城市本来可以多元化发展，但都走向造新城、造空城，短期带来财政收入上涨，但房地产发展到一定程度总会遭遇拐点，供大于求。”中国房地产业协会副会长胡志刚对中国房地产报记者表示。
土地财政“拐点”来临
2015年全国土地出让金收入同比下降21.4%，是近15年以来第四次负增长。这使得地方土地财政依赖度被迫下降。“前三次下降基本上都是受宏观经济及房地产市场阶段性调整出现的短期状况，而本次下滑一方面受我国经济结构调整大背景的影响，另一方面也是房地产市场进入深度调整期所致。2015年房地产市场分化加剧，大部分中小城市库存压力较大，土地成交减少。”上海易居房地产研究院研究员亢亚娟认为，这种情况在未来几年仍将持续，2014年土地出让金总收入将成为最高值。
亢亚娟表示，土地财政是指地方政府为了在区域竞争中占据优势，利用土地通过各种方式获取预算内和预算外收入的行为。考察土地财政，要从房地产税收和土地出让金两个方面来看：
以房地产“五税”加土地出让金的口径来计算，2015年，土地财政收入占地方财政收入的39.9%，较2014年下降7.8个百分点，是2009年以来最低值。2010年49.7%的增幅将成为历史最高增幅。如果以“七税”加土地出让金口径来计算，2015年土地财政收入占地方财政总收入的47.6%，较2014年下降7.3个百分点，是近四年以来新低，但仍占据地方财政收入来源近一半，是地方财税总收入的核心组成部分。
值得注意的是，房地产相关税收与土地出让金一样，也呈现逐年下降的态势。亢亚娟分析表示，2015年5类房地产税收总和占地方财政收入的比重为16%，比2014年下降2.2个百分点，是2000年以来第三次下降，且降幅最高，前两次下降均为暂时性下拐，而根据近年来房地产税收收入增幅收缩的趋势，预计本次下降后，未来还将持续此走势。
2015年，7类房地产税收总和占地方本级财政收入的比重为26.9%，比2014年下降2.7个百分点，延续了2014年的下行趋势。随着房地产行业的调整及财政体制改革，预计该比例还会降低。
“受宏观经济形势不佳及房地产市场严重分化的影响，房地产税收收入将继续下降。土地财政不是长久之计。但短期内，房地产税收对地方财政不可或缺，房地产市场对宏观经济有着深入影响，各级政府都有着很强的救市动力。”亢亚娟认为。 |
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发表于 2016-3-23 16:42:07
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