北辰实业前途迷茫，长沙三角洲项目成最后筹码

幻城樱花

　湖南长沙,北辰新河三角洲项目工地,首期30万平方米的滨水住宅组团正在进入最后的紧张施工阶段。
　　
　　10月份即将封顶。但面对房地产市场下半年成交量和价格都可能大幅下滑的前景,新河三角洲项目是否会"生不逢时"？
　　
　　2007年7月,当北京北辰实业(601588)股份有限公司以92亿元高价拿下长沙新河三角洲地王的时候,北辰实业的股价趁势涨到了其历史最高点--17.68元/股。而现在3元~4元/股的价格已经等同于北辰实业2006年10月上市时的价格。
　　
　　仿佛4年一个轮回,北辰实业似乎也回到了原点,寻觅着新的方向。
　　
　　根据北辰实业一季报显示,归属于母公司股东的净利润同比减少了46.91%,这给北辰实业2010年的业绩添加了一丝黯淡。可供结算资源的减少,许久未见增加的土地资源储备,仍存悬念的长沙新河三角洲项目,尴尬的净资产回报率以及潜伏的资金隐患,将北辰实业陷入重重迷雾之中。
　　
　　福兮祸所倚
　　
　　"我们的目标是创建全国一流大型房地产开发综合运营企业,长沙只是我们全国扩张的第一步。"当初豪言壮语的北辰实业没想到第一步就走得如此艰难。
　　
　　"当时是中国房地产市场和股市最喧嚣和失去理性的时候,对于房地产公司,投资者往往都倾向于炒作其土地储备的规模和激进的扩张策略,而北辰实业这样一鸣惊人的做法博得了很多投资者的欣赏。"贝塔策略工作室合伙人杜丽虹表示。
　　
　　2007年,北辰实业以复合地产的耀眼概念跻身中国地产指数研究院国内地产TOP10的排位中,并在国内地产百强的评选中位列18位。同时,知名度爆棚的北辰实业也引来了境内外基金和投资机构200余人次进行实地调研。
　　
　　但是细心观察北辰实业财报的业内人士却发现,2007年,北辰实业的长期借款和短期借款分别比上年同期增加了7倍之多,与此同时,财务费用、销售费用和管理费用比重也开始攀升。2007年~2009年,该三项费用比重分别达到12.2%、14.22%和14.08%。而根据北辰实业2010年一季报披露,三费比重已经达到18.46%。
　　
　　随后的2008年是北辰实业发展的新巅峰,北京奥运会的召开和奥运场馆及奥运村的打造,让北辰实业名副其实地成为了地产类上市公司的"奥运第一股",但北京奥运会之后,全球金融危机、行业调整以及"地王负效应"让北辰实业开始陷入泥淖之中,券商、机构、基金甚至是媒体很少再光顾北辰实业。
　　
　　有业内人士曾经如此评价北辰实业,"对于一个房地产公司而言,常常是一块土地定生死,90多亿元的地价款,换成一般民营企业,早就被拖死了。"
　　
　　甚至有业内人士表示,北辰实业将一个回收期长达8年~10年的巨无霸项目作为其重要筹码无疑是一场赌博。
　　
　　然而凭借银行贷款、公司债和大股东北辰集团的支持,北辰实业并没有被拖死,新河三角洲项目首期30万平方米的滨水住宅组团于2009年开建,预计今年下半年封顶。
　　
　　对于北辰实业而言,一则好消息是,今年5月份万科(000002)在长沙刚刚开盘的精装洋房长沙万科城(论坛新闻)以8700元/平方米的均价被市场抢购一空,但前景不明的楼市政策仍给新河三角洲项目罩上了一层阴影。
　　
　　面临无米下炊
　　
　　问题的端倪已经显现。自2006年开始的强劲销售增长势头在2009年被终止,24.9万平方米的合同销售面积和27亿元的合同销售金额分别比2008年下降34%和37%。同时,北辰实业在北京市场的占有率也开始下降。
　　
　　北辰实业旗下最重要的两个房地产开发平台是北辰房地产和北辰置地。但北辰房地产大部分项目已经销售完毕,唯一的资产长河玉墅及碧海方舟两个低密度项目的二期仍处于暂停状态,实际上已经处于无地可建、无房可卖的状态;而北辰置地实际上也仅有绿色家园的后期项目。
　　
　　目前,北辰实业可供结算的项目仅有高档楼盘北辰·香麓和常营限价房北辰·福第,长沙新河三角洲和两个停建的别墅项目什么时候能够贡献业绩还是个问号。
　　
　　长沙一役之后,北辰实业大部分精力都被这块"烫手山芋"拖累。自此之后,北辰实业再没出现在招拍挂市场上。其存货比例也开始不断下降。2007年~2009年,公司的存货占总资产的比例依次为62%、53.85%和51.82%
　　
　　"如果北辰实业在北京地区不再拿地,那么随着最后几个项目的销售结算,该公司就彻底变成长沙概念了。"业内人士表示。
　　
　　即使住宅开发业绩开始下滑,也并不意味着另外两个主业的雄起。北辰实业开发销售、投资物业和商业物业三分天下的局面已经很长时间没有出现了,2006年和2007年,北辰实业商业地产的贡献率尚能够和开发销售分庭抗礼,而到了2009年,北辰实业开发销售业务的收入比重占总收入的73%,后两者的比重合计尚不到三成。
　　
　　而投资物业和商业物业对净利润的贡献则更加难堪大任,投资物业的税前利润为6365万元,商业物业的税前利润更是仅有766.8万元,两者仅占净利润总额的10%。
　　
　　"北京的酒店、写字楼和购物中心等已经处于饱和状态,竞争十分激烈,北辰实业旗下除了五洲大酒店等少数资产外,其他都很难列入甲级物业之内,还有些商业物业已经使用了10年以上,缺乏较强竞争力。"上述业内人士表示。
　　
　　对此,北辰实业也在2009年年报中提到,公司2009年底大量新增物业投入使用,如果市场有效需求持续下降,将对公司新增项目的初期经营造成较大困难。
　　
　　北辰实业最新的动作也在诠释着这种无奈。5月25日,北辰实业将北辰时代大厦地下一层办公区、裙楼1~5层场地和一切附属设施租赁给持股36%的关联方北京北辰嘉权时代名门商业有限公司使用。根据粗略估算,北辰实业每年可获得约3200多万元的收入。
　　
　　难堪的ROE
　　
　　北辰实业已经很久没有进入券商的视野了。我们能够找到的,只是北辰实业2006年上市时的一些分析报告和近年来分析师对其业绩零星的只言片语。
　　
　　"不是这个公司不好,而是我们有更好的公司可以研究。"曾经跟踪过北辰实业的某证券分析师的解释颇含深意。
　　
　　该分析师表示,按照北辰实业的业务结构和资产状况来看,可以与其做类比的参照公司是同为地方国企或央企的综合性地产商金融街(000402)和招商地产(000024)。但显而易见的是,无论是综合实力还是盈利能力,北辰实业都无法与之同日而语。
　　
　　另有证券分析师认为,判断一个公司价值是否优质,关键要观察其多年的平均ROE（净资产收益率）能否达到10%以上。按照北辰实业回归A股的2006年开始比较,金融街到2009年为止的平均ROE为11.48%,招商地产的平均ROE为11.54%,而北辰实业的平均ROE却仅有4.94%。作为判断投资价值的重要指标,北辰实业ROE的表现自然让众多投资者和券商望而却步。
　　
　　究竟北辰实业净资产收益率低下的原因何在？其实观察北辰实业的财报,每一期的毛利率几乎都在40%以上,其开发的低密度别墅带来的高利润自然居功至伟。北辰实业40%以上的毛利率与金融街、招商地产不相伯仲,但净利润率却相差悬殊。北辰实业的净利润率始终在10%左右徘徊,而金融街的净利润率却保持在15%~20%之间,招商地产的净利润率更是达到20%~30%。
　　
　　答案一目了然,北辰实业高企的成本吞噬了原本丰腴的毛利润,尤其是三项费用比重的不断激升,更是成为北辰实业的致命软肋。
　　
　　"北辰实业对成本的管理很成问题,如果公司再不采取行动,随着长沙新河三角洲大体量项目的启动,高企的财务费用将会严重影响未来的盈利空间。"上述分析师表示。
　　
　　资金之踵
　　
　　2007年年底,北辰实业宣布将北辰大厦闲置募集资金8.3亿元中的3.4亿元用于补充公司流动资金。这一擅自挪用募集资金的行为一经披露立刻引起轩然大波,关于"北辰实业的资金链被长沙地王拖垮"的消息也甚嚣尘上。尽管在2008年2月这笔资金重新被归还与北辰大厦A股募集资金专户中,但其造成的恶劣影响却远未弥补。
　　
　　实际上,除了2007年为支付地王巨额土地价款手忙脚乱之外,北辰实业很长时间以来资金状况都保持着良好水平。公司的负债率虽不断小幅攀升,但仍然维持在70%以下,净借贷资本比仅有13%,在行业内处于中上游水平,而货币资金也一直保持充裕。截至今年一季度,北辰实业的可使用现金达到51亿元,其18%的现金比率在A股地产公司尚属良好。总体而言,北辰实业的资金链运转并无大碍。
　　
　　然而,静态上看似良好的负债和资金状况并不能掩盖其问题。在2009年年报中,由于可售资源的减少和长沙项目的投入,北辰实业的经营活动现金流已经由2008年的25亿元锐减到4亿元,如果这一状况维持下去,北辰实业未来的现金流状况将不乐观。
　　
　　同时,由于短期内开发资源的减少和现金的充裕,北辰实业陆续偿还了一些短期借款,但是在长期负债表中,北辰实业至今尚有50亿元的长期借款和31.6亿元的应付债券。这部分应付债券包括2008年发行的17亿元公司债本息,由于该公司债存续期为5年,这意味着2012年北辰实业将面临着数十亿元的债券兑付压力。
　　
　　目前,北辰实业可供结算的项目仅有北辰·香麓和北辰·福第,另外的两个别墅项目前途未卜。如果几年后这些项目结算完毕,除了资本市场融资和银行贷款外,北辰实业的命运就维系在长沙新河三角洲的资金回笼上了。
　　
　　北辰实业正面临着对未来的一场豪赌。
　　
　　[来源：中国房地产报]
　　[作者：宋振庆]
　　[编辑：大威]

chsh520

北辰实业最新的动作也在诠释着这种无奈。5月25日,北辰实业将北辰时代大厦地下一层办公区、裙楼1~5层场地和一切附属设施租赁给持股36%的关联方北京北辰嘉权时代名门商业有限公司使用。根据粗略估算,北辰实业每年可获得约3200多万元的收入。
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时代名门是北京的一个高端商场，如果北辰能给长沙带来这么一个百货，那可真牛

timtimtim

真不希望看到他被长沙项目拖垮。我还挺看好北辰新河三角洲的。