济南房价一路飙升，到底是为什么呢！

猎人之约 · 发表于 2016-9-26 09:15:05

本帖最后由猎人之约于 2016-9-28 08:53 编辑

打开济南地图
济南市正在以北至工业北路高架，西至二环东路高架，东至绕城高速东段，南至二环南路高架南延长线，为圈，建设一个新城。
未来十年的中心都在这个范围内，大部分单位将从老城区填充到这个新城来，未来这个范围内的房价将趋近于老城区价格
可以把二环东当成一个镜子，以后东部的价格跟老城区就是一个镜像关系
想买的话，建议是在唐冶和济南新东站（济钢）附近投资，现在燕山立交和全福立交附近啥样，十年后唐冶就啥样。
21号，郭店到了1.1万，济钢四周都过万了，开发肯定不会便宜了，政府的目的已经达到了，刘志远卖完了，济南要慢慢悠悠的启动调控了，毕竟要照顾声誉的
调控前，有资金的，可以买入，涨的幅度肯定高于银行利率，没资金可以等几年后，现在画的大饼落地后后，去孙村，彩石附近吧，那边估计以后交通也起来了
新城区：经济政治中心
工业北路高架就是原来的北园高架，邢村立交桥就是现在的燕山立交桥，奥体是政治中心，CBD是经济中心，其他可以自己对比
济南房价一路飙升，到底是为什么呢！

老城区：文化旅游中心
北至北园高架，南至旅游路，东至二环东高架就是西至二环西高架
济南房价一路飙升，到底是为什么呢！

今年济南的涨幅主观大概是这个感觉：
济南东：9500到16000
中心城区：17000到20000
济南西：7000到9000
中心城区房子优点是教育资源雄厚，但很多房子太老旧不适合居住，孩子上完学后很多就倒手了，这波疯长也是很多孩子没有学区压力的中产家庭置换居住环境带来的，下一步涨幅会趋于平缓。
济南西，2022年城轨全部通车前，涨价会非常缓慢，徘徊在1万左右，西城单位太空了，五年后假如城轨通了之后价格会有悬崖上升，不确定因素太多。
济南没到全城疯涨的地步，购买时一定要考虑清楚
一个正常家庭来济南的年轻人，家里供他购房资金就在30±10万，加上贷款购买能力110万上下
一个济南土著家庭，加本地房产置换，购买能力在200万左右
济钢孵化完成之前，济南不会调控房价的
故事开始于2015年济南的冬天
冬天的济南，月月考全国第一，成功掩护了京津翼兄弟的撤退
对于一个志不仅于此的父母官来说，心里苦啊，看看兄弟们，北京把首钢弄去曹妃甸，石家庄也把石刚迁去了百里之外。
治霾，啄木鸟行动只能是治标，济钢搞掉才是正道。钢铁不景气，正好下手，环保，去产能，多重符合中央政策，大方向。
但济钢也是数万人的产业链啊，安抚不好就是个大炮仗。
钱帛抚人心，搬迁置换土地，土地置换银两，兄弟们的成功经验可以学习复制嘛，但北京寸土寸金就不说了，石家庄钢铁那也是石家庄二环里的好地方，开发商早是垂涎三尺了。
2015年的时候，济钢位置略尴尬啊
不见兔子不撒鹰，鹰太精明，但小白兔不一样《二钢宿舍拆迁户东城爆买，买空周边楼盘》兔兔们都站在门口观望
以上文章系转载

dota222 · 发表于 2016-9-26 09:49:33

单看济南是涨了不少，但是就像看发展一样不能光看自己，这一波二线城市尤其是省会都涨了不少，济南还是中不溜，跟济南的各项指标一样并不靠前，济南毕竟是个省会，这是根本原因

大厦将倾 · 发表于 2016-9-26 10:08:35

“对于一个志不仅于此的父母官来说”，说得好啊。

youdai · 发表于 2016-9-26 10:20:07

个人意见：本轮上涨主要在东部，尤其是新拍出的几个地王，看位置都在济钢附近，估计是为了抬高济钢地块的价格，为济钢搬迁筹钱吧

济南小鸟 · 发表于 2016-9-26 10:46:22

猎人之豹，可以啊，兄弟，好文，欣赏了，尤其那句

：冬天的济南，月月考全国第一，成功掩护了京津翼兄弟的撤退
对于一个志不仅于此的父母官来说，心里苦啊{:5_122:}

济南小鸟 · 发表于 2016-9-26 10:53:16

论坛里应该多些像楼主这样的实用贴，少一些内斗贴，我们不但要关心城市发展，也要随着城市的发展策略惠及到自己{:5_122:}

盛世梨园 · 发表于 2016-9-26 10:56:07

其实老城区出了重点学区房大部分住宅价格还不如济南东南，如泉城广场、洪楼广场附近的非重点学区价格也就10000-15000（洪楼的不如出了东外环一大截的十里河、高新区的房价高）；
济南东南为济南市房价最贵的聚集区，二环东路燕山周边都20000左右了，如：名士豪庭、黄金99、中建文化城、逸城山色、紫麟阁、舜兴花园、金邸山庄等等；奥体中心、CBD附近也是高价聚集区，如：海尔绿城全运村、名悦山庄、财富中心、恒大御园、万科麓山、万科城、玉兰花园、舜奥华府、奥龙观邸、东城逸家，现在价格在15000-25000之间，唐冶都破万了，东部一万之下的房子基本上没有了。

gospeng · 发表于 2016-9-26 11:22:28

楼主好文，大济南可持续发展。

zxj00668 · 发表于 2016-9-26 11:34:46

本帖最后由 zxj00668 于 2016-9-26 12:40 编辑

CBD规划，地王频出，媒体炒作加上周边地市跟风抢房，这是东城房价暴涨源动力。随着拍卖土地大量入市，房屋供应量激增，会不会又会重蹈西客站覆辙。可能会说东城有产业、有人，不愁没人买，可是东城就业人群恐怕都是刚需，以郭店荣盛为例，近7000的楼板价，加上周边糟糕的环境，这种房子上万的房价刚需会买账吗、买得起吗（毕竟郭店到CBD15公里左右，老城到CBD10公里左右，西客站到CBD20公里左右，刚需人群有多重选择）？如果房价上不去，房屋质量会不会打折扣？会不会烂尾？潮水退去再看分晓。

猎人之约 · 发表于 2016-9-26 11:43:11

关键是看济南现有的人群，产业，是否能支持起济南的房价。相对来说郭店济钢太过偏远了

zxj00668 · 发表于 2016-9-26 12:53:19

本帖最后由 zxj00668 于 2016-9-26 13:04 编辑

另外，济南西客站片区房价并非只在2022年轻轨通车后才会悬崖上涨。济南西客站片区得益于优异的基础设施、良好的自然环境、方便的路网交通以及跟主城区较近的优势，其自住体验是非常好的，房价起不来主要原因一是济南人买东不买西的传统观念（好多老济南都若干年没来过西城、也不知道西城变化）；二是开发商及住宅库存多。所以西客站片区济南人观念转变（东城暴涨有助于挤出很多老济南看到西城脱胎换骨的变化）及库存去化完成后就会悬崖上涨，待到几条地铁通车后，会再有几波悬崖上涨。这个片区目前应该是刚需置业能够选择的品质很好、价格不贵最后的凹地了。

望穿秋水总是水 · 发表于 2016-9-26 13:09:05

楼主在知乎转的吧

songxiuchen · 发表于 2016-9-26 13:17:03

调控的大幕就要拉开了郭嘉不会放任房价如此上涨已经严重伤害到实体经济了虽说现在不会再进行全国性的调控但针对重点一线和二线城市的调控政策肯定在酝酿之中地产虽然绑架了中国经济不会出现断崖式下跌但上涨的势头必须进行遏制否则也会像其他拉美国家跌入中等收入陷阱领导人对这方面还是有清醒认识的最后济南已经完成了这轮上涨行情部分区域也基本涨到位了（以前房价的确是被低估了）现在投资已经不太适宜除非是刚需

carsonjiarui · 发表于 2016-9-26 13:33:28

这种文章还是好贴？一看就是软文，，，真服了某些人了。

现在燕山立交和全福立交附近啥样，十年后唐冶就啥样

就冲这句话，大家来打赌吧，，，

现在说实话真够了某些人群了，为了推高房价，为了偿还欠款，为了提高评级，什么招数都用了。

小强19891212 · 发表于 2016-9-26 13:35:57

房子上涨的这么厉害，竟然有人高呼这是好事，房价上涨，最吃亏的是谁？是年轻人！而年轻人代表着一个城市的走向，年轻人买不起房子就会回老家安家，你以为济南是北上广深？有雄厚的资源跟影响力吸引着年轻人跟外来人口？济南，还想建特大城市，就这房价，就这工资水平，呵呵哒。祝济南早日圆梦！

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