|
|
为什么想吐槽？
就要任性。
本人供职于一家土地开发公司，最近公司业务在进行一些调整，于是，这段时间认真思考了一些意义巨大的问题，比如，
晚饭吃什么？
那件衣服到底好不好看啊？
这个砖这样搬，是不是能好看些？
真的好费脑啊。
想着想着，就不自觉的想把上班时不敢说的一些话给吐槽出来。
吐槽一
关于土地分配制度。
在我国，土地全部是国家和集体的，公民个人不能真正拥有土地的。这个分配制度当然还是有益于社会发展，毕竟中国近四十年的伟大发展成就，大家有目共睹。每一种分配方式都是有其优缺点，我只是想在这说说我的看法，不喜可以随意喷，民主赋予我们每个人说话的权利。
其实关于土地的供应与分配，自古以来，一直是ZF执政的核心问题。
例如，让秦国变强的商鞅变法，其核心之一是土地分配，努力让耕者有田有产，刺激农业生产，以实现强国；
汉、唐等封建王朝晚期，土地兼并严重，统治者处理不当，加速了王朝覆灭；
民国时期反对封建主义，实质上是反对是基于土地分配的封建制度；
所以我们的ZF深知土地分配的重要性，一上台，就立马进行土地改革。
新中国的土地分配制度经历了在多次变革后，才确定了现行的制度：土地分为国有土地和集体土地，总之，就是公民个人是没有土地的。无论是集体土地还是国有土地，无论是在乡村还是在城市，无论是商业用地还是住宅用地，个人或企业都只能想办法取得使用权，无所有权。
普天之下莫非王土，ZF说怎么分就怎么分，公民只能按照国家当权者定的规则来参与游戏，而且多半的规则，是通过行政命令，来制定的，未上升到法律层面，朝令夕改几乎0成本。地都不是你家的，当然是地主说什么就是什么了。
举几个“荔枝”：
1.关于拆迁，ZF只要有理由，就可以拆你的房子，不管你的房子合法不合法，反正ZF拆迁是合法的。
2.关于土地供应，ZF牢牢的控制住一级市场，即使企业从二级市场买了地，ZF也有很多后招等着。
3.关于居民住房，虽说现在的ZF解释说，土地到期自动续期，且住宅免费续期，但是保不准ZF哪天遇到困难，又出台个什么政策，让免费续期成了鸡肋，比如一直悬在头上的房产税。
ZF对于土地的强势干预，一方面能提高土地的利用效率，让改革开放后的近四十年，让人们的生活环境有了巨大的改善，享受了发展的大红利；另一方面，经济学家许小年说现在中国已经陷入了中等收入陷阱，宏观政策失灵，也就是说ZF再这么强势，估计大家就都玩不下去了。
只希望ZF能够通过法律途径，重视和保护民众的私有产权，放松土地市场的管制，让市场调节资源配置，在经济下行的日子里，我等小民生活也能稍微好过些。
吐槽二
地方ZF对于“土地财政”，表现得就像绿茶Biao。虽是吐槽，可我真心羡慕ZF的高级手段。
表面上装得清纯，坚决保护广大群众的利益，说得不要不要的，其实把土地财政玩到爽得不行。现在发现土地财政不如从前那么好了，果断翻脸。
解释下，这里“绿茶biao”不是贬义，纯粹是对ZF手段之厉害的敬畏。我要是有这心机，我也想当绿茶biao，可惜完全学不会。
（一）为啥说土地财政很爽
以典型性依赖土地财政的某市为例，给大家简略算下现行市场环境下，ZF直接进行一级开发获取土地的成本。
土地成本分为三个部分：
一是各类税费，大约30万每亩；
二是拆迁费用，主城区周边农村集体土地大约60-100万每亩，城中村改造，暂时不好估计，不同位置，费用不同；
三是是基础设施配套费，即修路修桥、通水通电通气、土地平整得基础设施建设的费用，在主城区周边大约是100万-300万每亩。旧城改造另当别论。
综上所述，农转非土地一级开发的成本大约是200-400万每亩。再看看土地成交价格，ZT集团XX地块1630万元/亩，JF的XX湖地块2400万元/亩，LH某河边地块1400万元/亩。另外还需要再向ZF缴纳大笔税金。
虽然不是所有的地块都能卖到这个价，但ZF肯定挣得不少。
ZF既挣了钱，又拉动了GDP，如此见效快、来钱多、还能获得上级肯定的生财之道，ZF怎能不爽，怎能不想要。
但这导致房子越来越难买。所以明面上还得继续装清纯，同时建保障房，把最有革命性的无产阶段先安抚好。
土地财政，让ZF掌控力更强，钱也越挣越多。地方ZF的投资，官员政绩，多半出自于此。
（二）但是，ZF现在为什么要转变对土地财政的态度了呢？
GDP还在高速增长的时候，人人都可以挣得比原来多，土地财政是不会有大问题的，但是GDP增速放缓了，过度依赖土地财政就有大问题了。
过度依赖土地财政，推高地价，将原本应该是服务于各行各业的房地产开发，变成了实体经济的吸血怪，经济体系中的癌症。
委瑞内拉的教训，很多人都知道，委瑞内拉石油资源非常丰富，但他们国家依然很穷。就是因为经济体系不健全，资源分配不合理，严重依赖石油，脆弱不堪的国民经济，一遭遇危机就整段垮了。
中国是个制造业大国，虽然不至于到委瑞内拉那个地步，但是中国楼市，号称银河系第一大泡沫，房价这么高，已经违背很多常识和经济学原理了，此孽障再不除，就为危及中国经济，进而会。。。（此次省略不能说的一万字）。
那为什么还有那么多人说房价不会跌，甚至说房价还会涨呢？
首先，房价短期内，确实不会跌，ZF通过限购政策以及配套的金融手段，锁住了楼市交易。让资产维持在高位，但难以变现。再说了，不到迫不得已，大部分人可舍不得割肉卖。
再者，人家为啥要告诉你房价会跌？有房的人可不愿听这样的话。现在很多地方的楼市，全靠信念在支撑，认为ZF会一定会保房价保护房地产，以为房地产真的绑架了ZF，错，ZF很聪明的，看看最近央行的动作就知道。
反正，你爱信不信，我只知道，有经验的大型开发商，已经不那么急着囤地了，反而攒了很多的现金在手上。同业拆借利率很高，银行已经没钱了，现在房贷都是得等资金到位了才能发放。
如果ZF为保房价，央行大肆放水，从而放弃外汇储备，那一带一路怎么玩？中国梦怎么实现？难道靠房价？
所以，现在聪明机敏的ZF已经看清了形势：土地财政和房地产行业抢占了原本应属于实体经济的利益，长此以往，后果不堪设想。让经济回归实体，让小民也有用劳动安家的机会，社会才能稳定持续的发展。
现在cpi已经不涨了，ppi由正转负，中国没有了通胀压力，我不知道过不久会不会有可怕的通货紧缩，我还是老老实实做事，多读点书，静待转机吧。
吐槽三
在城市规划建设中，经常空谈产业，搞得城市商业物业过剩。
ZF在城市规划中是十分偏爱公建的，也就是更喜欢商场、写字楼、酒店，对住宅多少有些歧视。
为何会这样呢？当然是政绩需要。
ZF又不瞎，知道以前那种随便炒个概念就能实现价格大幅增长的日子已经过去了，回归实体才是正道。
但是呢，有很多ZF，到了执行层面却没想好要怎么做，产业导入路径不明确，实施方案不清楚，只想到我这将来会有那么多企业，有那么多商机，只要把写字楼、酒店等设施做好，企业自然就会来。不管怎样做，反正我就是要这个结果。
结果呢？大量的公建需要大量的投资，建成后的运营成本也是不菲。举个例子，经验数据，4星级酒店建设成本每平米8千元-9千元，每月的运营成本在100万-200万；豪华5星级酒店建造成本每平米1.5万元-2万元，每月的运营成本在400万-600万之间，如果市场需求不足，这得花多少钱来扛啊。
再说写字楼，北京CBD办公楼租金2016年四季度与2017年一季度连跌两季度，上海甲级写字楼租金2017年一季度罕见下跌 ，背后反映的也是供需关系。虽然有受P2P行业整顿影响，实体经济不行，商业地产怎么雄起。
但有部分ZF的决策者，他们可不喜欢听这些，或者即使知道，也不想理会，因此出发点和思考角度不同。之前我们在某项业务中，遇到省级ZF智囊团中的一位“砖家”，某211大学知名产业规划教授、院长，语不惊人死不休，她的口号是“敢想就能做到”，只要敢想，欧洲某顶级活动就会来此举行，世界某顶级公司就会来这落户，甚至扯到国足会不输球。我和同事听闻后大跌眼镜。这种不切实际、有着“大跃进”年代感的言论，为何会有市场？呵呵，因为他们能找准某些金主的脉门，有人喜欢嘛。
政策与市场脱节或滞后，都会造成资源浪费，不过现在ZF正在借助现代科技手段，提高行政效率。希望我们的城市更加美好！
结尾
吐槽了这么多，但我并不是看衰地产市场。
由于工作关系，我前段时间接触了不少心急火燎的土地拓展经理，他们带着形形色色的项目，满怀理想和希望，东奔西走，四处打探，无论一级市场还是二级市场，不管是国有建设用地，还是农村集体土地，通通都有他们的身影闪过。甚至是对有那么点可能变性的工业用地，那也是兴趣极大。不惜砸重金，只为求适合的项目用地。这里面原因很多，有他们对于市场的预判，也有他们公司发展和内部管理的原因。总而言之，其实这个市场还是充满机会，至少，将来会有机会，就看操盘的人怎么整合资源了。
吐槽吐累了，继续想晚上吃什么呢？是吃香菇炖鸡、红烧牛肉、麻辣排骨，还是鲜虾鱼片？下次买泡面就只买一种口味，省得纠结。
|
评分
-
2
查看全部评分
-
|
IP卡
狗仔卡
发表于 2017-5-16 09:59:08
提升卡
喧嚣卡
显身卡
发表于 2017-5-16 10:58:02
楼主