起价1000万/亩太贵了！ 保利弃守长沙新地王

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“起价就达到了1000万/亩！太贵了！我们不要了！”在昨日房交会“城变新思维高层座谈会”后，湖南保利地产董事长安强透露，由于价格太高，保利决定放弃之前志在必得的“南湖地王”。
此前，早在今年8月，安强向本报透露，保利看好其发展前景，但能接受的底线是800万元/亩。
政府方面表示，南湖地块的成本投入太高。该地块位于老城区，拆迁量大，保守估计政府每亩净地的拆迁成本就达五六百万，再加上公路等配套设施的投入，实际投入还超过这个数字。
这一极有可能拿下长沙新地王称号的南湖地块（即[2009]网挂038号地块），目前已在长沙网上挂牌出让系统中亮相，并将在11月13日正式挂牌。
目前看来，这一地块成为长沙新地王似无悬疑。根据挂牌公告，038号地的起始价为12.0388亿元。总面积为122941.81平方米（合 184.413亩），出让面积80258.80平方米（合120.388亩）。按照出让面积120.388亩计算，038号地的每亩单价达到1000万，这个起拍价，不仅远远高出了刚刚以4.2亿元成为年度新地王的031号地，毫无悬念地创下了本年度总价的最新纪录，而且轻易突破了两年前厦门建发创下的 778万元/亩的单价。
据分析，该地块楼面地价在2500-3000元/平方米左右，加上建筑成本和各类税费，成本价可能达5000元/平方米以上，开发商届时需要售到8000 元/平方米左右才能保证利润空间。而目前南湖片区在售楼盘均价在6000元/平方米左右，这个价格似乎难以承受，且并未考虑拍地时出现高溢价的情况。
对此，业内人士分析认为，一方面大量土地散落在各种企业手中，而政府手中土地储备量有限，好的土地储备更有限，而旧城改造成本太高，必须靠卖地维持财政收入；另一方面是开发商认为长沙房价上不去，不愿支付高额的土地成本。“政府应该出面整合土地资源，特别是那些散落在外的市中心的优质地，花少量钱把遗留问题解决，这样才是解决矛盾的良策。”在昨日的座谈会上，安强表示。


来源   三湘都市报

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12亿起拍 长沙年度新地王南湖“地王”驾到

      
        本报记者刘渝渝 长沙报道

这块地，似乎早已预定了“长沙年度新地王”的桂冠。
10月13日，珠江实业[11.39 1.61%]以4.2亿拉开了本年度长沙新地王大戏的华丽序幕，长沙土地市场的年末大戏终于开场。
近日，[2009]网挂038号地块（以下简称038号地）开始在长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统中亮相，20天的公告期后，将在11月13日正式挂牌。这就是此前已经长沙新地王之名的“南湖地块”。
1000万/亩起，轻松夺冠单价地王
在挂牌公告中，“南湖地块”有了一个正式编号，位于长沙市天心区书院路的这块地，以后的名称将是[2009]网挂038号地块。
根据挂牌公告，038号地的起始价为12.0388亿元。这个起拍价，已经远远高出了刚刚以4.2亿元成为年度新地王的031号地，毫无悬念地创下了本年度总价的最新纪录，而038号更将创下长沙土地单价的历年新高。
本次出让的这宗地总面积为122941.81平方米（合184.413亩），出让面积80258.80平方米（合120.388亩）。
按照出让面积120.388亩计算，038号地的每亩单价达到1000万，这个价格，已经轻易突破了两年以前，厦门建发创下的778万元/亩的单价，成为长沙的单价地王。
而1000万元/亩的单价是根据起拍价来计算的，如果有成交价高于起始价，成交单价还将继续上涨。038号地的单价究竟会涨到多少？
目前还难以预测，不过此前有消息称，长沙东牌楼的地段土地单价很可能达到1500万元/亩，从目前政府对于南湖新城的规划而言，极具潜质的南湖片区，其地块单价接近甚至达到这个价格也不是没有可能。
楼面地价2500元/平米起？
南湖地块一直是今年业界关注的重点，038号地块推出的第一天就引起了众多开发企业的关注。
038号地的资料显示，这一宗地规划指标要求是容积率≤6.0；建筑密度≤30%；建筑高度≤200米；绿地率≥40%，有业内人士按此算了一笔账，按照这些条件，038号地块的楼面地价在2500元/平米左右，“这个价格应该说是可以承受的。”
目前，南湖片区在售的楼盘均价都早已超过了6000元/平米，如果楼面地价能够控制在2500元/平米左右，即便是加上其他的开发成本，按照现在行情，开发商还是能够获得不错的回报。
此外，在本次出让面积中，商业用地占40%，住宅用地占60%，商业地产的价格往往也会高于住宅价格。这些因素，再加上南湖新城的规划带来片区未来的升值空间，南湖地块可能带来的回报十分诱人。

[相关链接]
想参与地王竞拍，先交3亿元
并非人人都有实力参与到“地王”的争夺战中，这场“地王” PK的门槛并不低：在2009年11月24日之前，所有竞拍者，需要提前交纳3亿元的保证金。
3亿元的高门槛，会拦住一些投资者，但仍然吸引了很多目光。
自从今年7月在天心区首届区域资源推介会亮相以来，南湖地块和保利地产[25.92 2.01%]、中国建筑[4.83 0.84%]等开发商都在不同的场合联系在一起。除了这些曾经在人们视野中的企业之外，很可能还有更多人在关注着这块土地。
038号地，会不会有人出价？会有多少人参加竞拍，最终会拍出什么价格……这就像充满悬疑的大戏，不到最后一天，无人知晓。

来源  潇湘晨报

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网上挂牌出让国有建设用地使用权的基本情况和规划指标要求：
    [2009]网挂038号。位置：长沙市天心区书院路；出让面积：80258.80㎡；规划用途：商业、住宅；出让年限：商业40年、住宅70年；容积率：≤6.0；建筑密度：≤30%；交地标准：宗地红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，红线范围内完成拆迁安置补偿。起始价：120388万元；保证金：30000万元。


来源 长沙国土资源局

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公司的财务方面有一定的压力，三季报显示，公司目前资产负债率为63.74%，期内经营活动的现金流量净额为4.47亿元，同比减少68.66%，主要原因是08年同期预收奥运媒体村及
香山项目，本期预售主要为常营限价房项目，导致、08年同期销售商品现金流入比本期增加.

公司未来开发业务将立足北京，重心将向长沙倾斜。目前住宅开发业务权益储备建筑面积443万平方米，其中46%位于北京，54%位于长沙。公司07年获得长沙新河三角洲1,177亩地块，目前，长沙三角洲项目已完成了总体规划方案、一期立项等工作，湘江大道三角洲段工程已于2008年10月底开工建设。08年11月该项目奠基，项目总建筑面积达537万平方米。此前，这一备受业界关注的"中国地王"项目困扰于退地传言之中，这是北辰实业走出北京房地产市场的第一步，它将在未来八到十年时间内构成北辰实业最重要利润来源。需要注意的是，首次跨区域发展即开发如此大体量的综合项目，对公司的开发能力将是一次重大考验。

北辰实业30日报收于5.96元，涨1.19%。

来源  世华财讯

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本报11月13日讯（记者陈淦璋）自今年7月在长沙市天心区资源推介会上亮相以来，“南湖地王”一直广受业界瞩目。今天上午，长沙市国土资源局以网上挂牌方式正式推出这一地块，即 [2009]网挂038号地，位于长沙市天心区书院路（南湖片区内），出让面积80258.8平方米（合120.388亩），起始价12.0388亿元，折算单价为每亩1000万元。
　　
　　据了解，网上挂牌报价时间截止至今年11月24日，最终能否成交及成交价尚不得而知。但目前挂出的这组数字，已让038号地大大超出本年度长沙单宗土地总价和历史单价最高纪录。本年度长沙单宗土地总价的最新纪录出现在今年10月，湖南珠江实业投资有限公司以4.296亿元拿下[2009]网挂031号地，宗地面积180230.74平方米（约270亩）；而长沙的单价地王，还要追溯至两年以前的每亩778万元。
　　
　　南湖片区承载了老长沙最美好的记忆，杜甫江阁、文津渡口、四羊方尊广场、湖南第一师范、火车头文化广场尽列其中，可供挖掘的历史文化价值丰富。根据规划，南湖片区将建成为集现代金融、高档商务等功能于一体，品位高雅、风景优美的滨江新城。目前，南湖片区在售的楼盘均价都已超过每平方米6000元。

来源  湖南日报

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长沙"新地王"南湖四号地的争夺战即将拉开帷幕--11月13日起将在长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让系统正式挂牌，报价时间从11月13日上午8 时至11月24日下午4时止。保利地产、和记黄埔、香港嘉里、中国水电、中国建筑等地产大鳄均有意向参与竞标，大战还未上演，其激烈和戏剧化却早已通过各路媒体的追捧传诸楼市。

　　而记者在采访中发现，在地产大鳄纷纷表示出浓厚的兴趣的同时，有关部门和知情人士却对此地块的竞买及出让情况三缄其口，这就使得这一原本就备受瞩目的地块变得越发扑朔迷离。

　　挂牌时间缘何从8月推迟到11月？

　　自从7月22日天心区资源推介会上"高调亮相"以来，南湖四号地就成了各方关注的焦点。记者曾在8月初采访政府相关人士，他表示8月底该地块会在土地交易中心挂牌出让；然而，8月快过完时仍迟迟不见动静，记者再次致电得知该地块的挂牌时间推迟到10月份；10月又过去了，最终四号地的正式挂牌时间定到了11月13日。

　　对于招拍挂一再推迟的原因，政府方面的解释是由于相关指标的修正而延误了时间。而媒体和房地产业内人士却有多种猜测，一是"等待时机说"，认为今年前三季度土地市场形势不好，政府把这块地捂在手里待价而沽；二是"物色买主说"，认为政府担心土地流拍，没物色到合适的开发商不敢贸然挂出来。

　　业内人士认为，最主要的原因是政府对此地块的高度重视，担心流拍或者落到没有实力的开发商手里，不利于整个南湖新城的规划和建设，因此一直在物色合适的开发商。"从规划和投入方面可以看出，政府是把四号地作为整个南湖新城的标杆来推的，200米的地标性建筑，近半的商业率、高档酒店、商铺、住宅等综合物业开发，未来的'维多利亚港'定位，这需要有经验和有实力的开发商才能胜任。"兴威集团副总经理万鹏认为，政府从整个城市规划的角度考虑，物色合适的开发商是很有必要的。

　　规划指标的变化似乎印证了他的观点：记者注意到，南湖四号地的容积率从起初的≤4.0变为最终的≤6.0，商业比率从52.95%变为40%。不少业内人士怀疑这些出让条件是在为某企业"量身定做"， 指标修正的背后，是一场政府与某些意向开发商之间的博弈。

　　"东家"究竟是谁？

　　招拍挂日期的一再推迟，能看出参加竞买企业的踊跃及政府部门对此地块的异常重视，这也为竞买企业蒙上了一层神秘的面纱。

　　然而，业内人士认为，从当下的市场情况以及南湖地王的自身条件，对未来"东家"的大致背景可窥知一二。

　　在兴威集团副总经理万鹏看来，地王最后的得主，十有八九是一家上市国企。从全国大背景来看，"国进民退"正在各地上演：此轮金融危机之下国家拨款和信贷资金向国有企业倾斜，因此在行业深度调整之时，民营企业资金实力显然无法与国资企业抗衡。从此地块自身条件来看，1000万/亩的起价和至少12亿的总价，让一般的民营企业望而却步。而该地块的规划指标和"未来的维多利亚港"的定位，则非具备丰富的综合性项目开发经验和较强的产业聚合实力的大型开发商所能胜任的。

　　"高规格，高定位，则意味着高地价，高房价。而相应的这其中的风险不是一般的民企所能承担的。" 万鹏认为。相比之下，国企则优势多多：首先，国企的所有财富都是国家的，不像民企以逐利为最大目的，国企有为整个城市规划做贡献的意识。其次表现在政策和消息的灵通性上，这让他们对风险的把握更到位。国企和政府关系更紧密，关键时候能获得政府支持。

　　一位大型央企的内部人士也告诉记者,事实上，自2006年之后,主营业务非地产的央企和大型国企进入房地产市场的限制就已经取消了。而自去年11月之后,有关方面对国资进入房地产业更是给予了肯定和支持的态度。"在这样一种大背景下，'不差钱'的国企拿下地块后两年之内再协议转让的可能性也不是没有的。"


来源  三湘都市报

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南湖地王今日铁定成交 交3亿元才能喊一嗓子

11月23日，冬日暖阳融融，湘江大道边的车来车往，南湖路通往湘江大道的马路还在修整之中，南湖路北侧，一块平整的土地在巨幅广告牌和一段围墙的包围后静默无言，这就是即将在今天决定归属的南湖地王（[2009]网挂038号）。
虽然今天才是038号地块挂牌截止的最后一天，但是对于这块本年度最引人注目的地块的争夺已经提前开始。
昨天上午10:00，参与竞拍的第一位买家出现，以起始价120388.0万元的价格，报出了038号地块的第一次报价，从技术理论而言，只要有人报价，038号地块就不会流拍，无论是否有其他买家继续报价，038号地块的成交已成定局，只是究竟谁会竞价成功，以多少的价格成交，仍然有待今日的谜底揭晓。
买家不到最后，不愿现身
一般来说，买家都会在最后一天才会出价，而这一次，在挂牌截止的前一天就有人出价，038号地块的人气还真是不可小觑。
一位一直监控着交易进展的长沙市土地交易中心的工作人员开玩笑说，“这么早就出价，如果不是看错了挂牌截止时间，那就是在宣告志在必得的信心。”
记错时间，当然只能是一个善意的玩笑。038号地块，起拍价12亿，仅是竞拍的保证金就高达３亿，谁会拿这么大的资金来开玩笑呢。
而这位抢先出价的买家究竟是谁？现在，我们仅仅只知道他的竞买号为“99137175”，更多的情况无从得知。
“本次参与竞拍的买家好像都很低调，最先出价的买家是谁，我们也不知道。”长沙市土地交易中心的工作人员解释说。
为了保证网上挂牌的公平，现在网上挂牌的流程，竞买人在办理数字证书后，只需要通过网上申请和交纳竞买保证金就可以参与竞买，因此长沙市土地交易中心的工作人员也无法获知参与竞拍者的信息，只有待明天竞拍结束后，才能得知是谁胜出，而其他没有竞购成功的买家也不一定会公开身份。
由此看来，不到最后一刻，真正参与到南湖地王的竞购的买家似乎真的都不愿意现身。
这也难怪，在这场每一次报价就意味着地价将增加1000万的“烧钱”游戏中，谁都不愿意太早亮出自己的底牌。
成交价 1500万元/亩也不奇怪
作为已经登上长沙单价地王新位的038号地而言，1000万元/亩的价格只是起拍价，只要有人参与竞拍，价格都将被再度推高，那么开发商花多少钱拿下038号地才有利可图？
先来看看周边楼盘的售价，同样和038号地块紧邻的金域南外滩目前均价为6500元/平米，“江景房已经没有了，现在只有150平米的大四房，只能看到一点点的江景。”金域南外滩的销售员表示，江景房的价格接近7000,但是现在已经没有在售房源。
而所剩房源不多书院官邸的销售单价，最低的也在7000元，最高的8000元。“我个人测算，按照南湖片区的地域优势而言，单价达到1500万元/亩也不足为奇。”湖南恒嘉地产总经理易建国认为，“038号地项目，最快也得一两年之后才能发售，加上建筑成本财务在内，其开发成本如果控制在6500元/平米，按照现在的价格走势，未来售价将可能保持在8000元/平米以上，这还是有利润空间的。”
之前曾经有业内人士按照容积率≤3来对南湖片区4号地作过测算，得出的结论是038号地价如果超过800万元/亩，企业投资利润大幅下降，成为不理性的投资。
事实上，此次正式挂牌的038号地现有容积率已经修改为≤6.0，容积率的提高，意味着可以修更多的房子，开发商的利润率也将会有所增加。
按照新的容积率，038号的楼面地价只有2500元/平米，“这只是起始价，最终的成交价可能将会更高。”合生创展湖南分公司总经理罗晓标表示，“和周边楼盘的销售价相比，038号楼面地价不高。这也许是政府为了吸引更多的大开发商参与南湖片区的开发而制定的价格策略。”
罗晓标认为，政府制定这样的价格标准，说明政府对于南湖片区的开发重在开发的质量而不仅仅是价格，在目前明年房产走势尚不明朗的情况下，这个价格实际上说明政府不仅仅期望地价能够稳定，还期望公平的拍卖能带来更多的开发热潮。





来源 潇湘晨报

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[延伸阅读]
南湖片区升值在即
“南湖地王的挂牌对于周边楼盘而言当然意味着更大的升值空间。”湖南恒嘉地产总经理易建国对于南湖地王的关注由来已久，其所代理的房产“书院官邸”正是南湖片区中038号的近邻。
书院官邸目前销售已接近尾声，小区内许多的业主都在准备装修入住，此起彼伏的电钻声，让这个小区显得格外热闹。站在其７楼的一户正在装修的房屋的客厅阳台上，湘江正在脚下缓缓流淌，远处，可见河西延绵的麓山余脉。可以想象，未来的038号地块，也将拥有这样绝版的一线江景。
“目前书院官邸只有20余套房屋没有售出，南湖地王的成交，对于书院官邸的住宅销售不会有太大帮助了，但是其持有的一些物业，比如商铺和车库而言，还是有着一定的增值效应。”
已经成为书院官邸业主的李先生对于南湖地王的即将问世并没有太多的兴奋。“主要是为了考虑孩子的就学问题，才买的这个房子。”对于用于自住的李先生而言，房产的升值还只是纸上财富，“主要是心理上的感觉不错，实际上不会有收益，不过，等孩子大了以后，可以考虑出租或出售，那时候也许会有不错的收益。”
对于提前购买了滨江地段的徐先生而言，南湖片区升值已经不是惊喜。
“今年年初以6500元的价格购买了金域南外滩，虽然价格有些高，但是考虑到以后的升值空间，我觉得还是值。”徐先生对于滨江地区的未来十分有信心，“无论是哪个楼盘，只要是临江地段，我相信一定会涨，虽然我的不是一线江景，升值也是肯定的。”
[南湖地王探源]
面积 120.388亩
南湖片区4号地，南湖地王，[2009]网挂038号，全都是今天即将成交的长沙本年度新地王的名称。这块地原为长沙市南湖新城建设开发有限责任公司行政划拨土地，现经长沙市人民政府批准收回。此次，长沙市天心区南湖片改造工程拆迁建设协调指挥部及长沙市南湖新城建设开发有限责任公司是本次挂牌交易的委托方。
038号宗地的起拍价为12.038亿，按出让面积120.388亩计算，每亩单价达到1000万元/亩，这个起价已经成为长沙新晋单价地王。在有人竞拍的情况下，还将进一步的上扬。
位置 承载老长沙最美好的记忆
038号地块的引人关注的原因就在于它的优越地理位置。被大家称作“南湖新城”的这片土地是承载老长沙记忆的最美好之处，杜甫江阁、文津渡、四羊方尊广场、湖南第一师范（南湖书院）……，这里是至今仍旧可以追寻到长沙城3000年历史印记的城区中心地块，有着说不尽的文化意味，更有着临江望岳的绝版自然条件。
2007年，长沙市作出加快“一洲两岸”建设、彰显“山水洲城”风貌的战略决策。同期，天心区将南湖片区改造作为全区工作重点，这个沿江最大棚户区改造也随即启动，南湖新城概念浮出水面。
地标 至少有一栋不低于150米的建筑
据规划，南湖新城将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区、城市高尚公寓区和酒店金融区。其中滨江商务区规划将沿南湖路两厢布置公共配套服务设施，如商业购物、美食中心、商务办公、写字楼等，面向湘江与橘子洲头，构建南湖片区建筑的制高点，设置地标建筑。
此次挂牌的038号地就位于规划中的南湖新城的滨江商务区之中，这也标志着，南湖新城未来的地标性建筑将出现在038号地块。
根据038号地块规划设计要求，“项目中至少应有一栋高度不低于150米的超高层公共建筑。”
意向 地产大腕云集
今年年初，南湖片区4号地即将挂牌出让的消息就已经放出。从6月到8月，再到10月，一方面是上半年长沙土地市场的慢热加大了成交的不确定性，另一方面，不断有感兴趣的开发企业积极接洽，对4号地的未来提出多种的选择，都让４号地放缓了上市的脚步。
终于在10月底，南湖片区4号地以“[2009]网挂038号”的身份出现在市场上。围绕着038号地，曾经出现过有意向的开发企业包括了中国建筑、绿地、九龙仓、恒基兆业、和记黄埔、嘉里、保利等众多地产大腕，究竟谁将成为长沙新地王的得主，今日下午，答案将会揭晓。


来源  潇湘晨报

jzpkl

摸金校尉挖坟了。。 回顾下 当你 楼面价格不到3千保利。。还嫌贵。。现在看来多便宜啊

hehehe112200

我看内容懵逼了，楼面价2500？再一看日期，狗的。。。

Rokre

拆迁成本也就2个亿不到

阿斯蒂芬规划局

怎么不说那时候北京也不贵啊，那时候去投资北京比长沙收益

于天金鳞

2009年。。。

忘川浮生若梦

妈的，。。。看了半天发现是09年的新闻。。。。不过我还是想知道最后谁拿下了？那个地标建筑多少米？

jzpkl

忘川浮生若梦 发表于 2017-6-17 00:38
妈的，。。。看了半天发现是09年的新闻。。。。不过我还是想知道最后谁拿下了？那个地标建筑多少米？

还是保利得了。。就是现在保利广场