2011年上半年长沙内五区土地市场情况！

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1.近两年由于政府对供应土地的限制，土地成交量呈下滑趋势，长沙内五区2011年上半年比2010年上半年大幅下降
　　
　　2011年上半年，长沙五区土地成交量为965.18亩（不含工业用地），与2010年相比大幅减少，下降了58.1%；芙蓉区和天心区成交量最大，分别为400.04亩、277.1亩。（数据来源：长沙国土资源局）
　　
　　2.工业用地成交份额最大
　　
　　从成交面积上看，工业用地占五区总成交量的44%，份额最大；从成交数量上看，上半年总成交土地共23宗，其中，非工业用地13宗，占土地成交总数量的56.52%。（数据来源：长沙国土资源局）
　　
　　3.尚东、南城是长沙上半年土地成交量最大的区域
　　
　　随着土地供应量的减少，开发商竞价拿地，导致市场整体均价急剧走高，成交均价为1036.31万元/亩；同比上涨227.82%；芙蓉区价格最高，为1763.13万元/亩，主要是因为东牌楼纯商业黄金地块的出让拉高地价；岳麓区均价为五区最低，300.01万元/亩。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）
　　
　　4.楼面地价芙蓉区最高，岳麓区最低
　　
　　上半年芙蓉区楼面地价最高，为4348.61元/㎡，主要由于其九龙仓商业地块拉高了其区域的整体楼面地价，其次是开福区，达到2881.54元/㎡；价格最低的是岳麓区，仅1500.03元/㎡；主要原因是成交数量少，且位置较偏。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）
　　
　　5.中心板块地价最高，河西片区最低
　　
　　从板块划分来看，中心板块整体成交单价最高，达2724.81万元/亩；北城区其次，成交均价为1621.62万元/亩；五大板块中，河西最低，仅300.01万元/亩。从主力价格区间来看，各板块地价悬殊。河西由于成交地块少，位置偏，所以价格较低；而中心板块大多以商住用地为主，所以价格较去年同期大幅度增长。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）
　　
　　6.小高与高层仍是未来竞争主力
　　
　　由于上半年土地大多数为商业或商住两用，全市综合容积率均较高；未来高层建筑为市场竞争主力；河西综合容积率相对较低，未来开发舒适型产品程度较高；北城、东城、中心城区以小规模、高密度、集约式开发为主，此种形势将日趋明显。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）
　　
　　7.未来仍以小规模、集约式开发为主
　　
　　由于新政规定拿地首付不得低于总地价的50%，并且废除了减免土地出让金、税收等优惠政策，使得开发商拿地门槛变高，对开发商经济实力与综合能力的要求也随之升高，因此在拿地规模上更加趋于谨慎。未来开发仍将以小规模、集中式开发为主，占总量的五成。小规模开发更有利于快速回笼资金，便于再次开发。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地）
　　
　　研究机构：湖南合富辉煌房地产顾问有限公司
　　
　　1.上半年土地成交面积分析
　　
　　上半年成交地块中，面积小于3万㎡的占52%，7万㎡以上的占22%，3万—5万㎡的占17%，5万—7万㎡的占9%。
　　
　　2.上半年土地成交价格分析
　　
　　上半年成交土地中，成交价在1亿元以上的占44%，小于1千万的占9%，1千万—5千万的占30%，5千万—1亿元的占17%。
　　
　　3.上半年成交土地性质分析
　　
　　上半年成交土地中，非住宅用地（工业、商业、商住性质）占总成交的88%，纯住宅用地仅占4%。由此可知，2011年上半年以来，针对商品住宅市场的调控政策持续从紧chutai，引起了住宅用地的冷淡成交，这也为非住宅用地的开发提供了发展的黄金契机。
　　
　　4.上半年成交土地区域分析
　　
　　上半年，岳麓区土地市场最为活跃，成交土地占38%，其他四区土地成交相对平和，整个上半年土地市场较为冷清，开发商拿地的热情也少有回落，拿地难度进一步加大。
　　
　　5.上半年成交土地楼面地价分析
　　
　　上半年成交土地中楼面地价小于500元/㎡的占35%，大于5000元/㎡的占4%，1000—3000元/㎡的所占比重最大，占43%。