转自甘丹风华：浅谈闲置土地回购一事

滏河畔

最近有个事儿其实挺火，邯郸市本级回购了一批闲置存量用地，回购价格其实没什么意思，重要的是回购这件事情本身。
图片源自恋家网

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我看有些人说，这样一折腾，相当于前几年白卖地了；也有人说，增加地方政府债务负担，实在是乱作为。但我本人并不这样认为。

根据《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号）相关规定，邯郸市2025年市本级回购存量闲置土地储备项目（第一批）拟收回收购价格，已经邯郸市国土空间规划委员会第4次会议研究审议，现将拟回购价格公示。

从公告中看，本次回购实际使用专项债券资金，是对国家自然资源部政策的响应和部署；全国来看，自去年起，全国各地就已经开始纷纷回购。去年6月，国家就已出台妥善处置闲置存量土地的若干政策措施，受到各地普遍欢迎的同时也发现各地普遍缺乏回购资金，操作困难较大，因此自然资发2024年242号文进一步提出使用专项债券资金减轻地方政府资金困难。如此操作确有好处，一个是控制市场土地存量规模，辅助改善地方房地产市场供需关系，稳定房地产市场预期；另一方面，在不影响政府资金流动性的情况下，增加企业资金流动性，有利于房企优化资产规模、集中精力保交房；更重要的是，收储后的土地通常为净地、优地，为地方腾出了战略发展空间，保障公共基础服务的供应和战略性产业项目的落地。

从邯郸本次回购土地来看，主要涉及邯郸经济技术开发区中央商务区中的客运中心三期、新兴发展财富中心项目，其次为城投前期在核心居民区竞得的一些住宅用地。土地回购后，实际上增加了土地市场活力，对新城区的多元化开发、开发企业的参与是比较大的利好。总而言之，回购土地不是目的，盘活利用才是关键。例如交投旗下东门房地产开发有限公司的客运中心三期项目，实际上为客运中心的配套商业综合体，基本不承担客运职能。项目一期，即客运中心，已经建成投用，其配套的尚寓销售情况并不乐观；二期的换乘枢纽，实际上承担了高铁、客运、公交的换乘通道左右，其配套的东门·彩立方广场因各种原因也迟迟未能投入运营。在这样的情况下，实际上项目公司很难再去投入建设三期的那五栋写字楼和配套商业，这样优质的地块长期闲置，其实并不利于城市发展；对企业来说也并不是好事，因为年年要缴土地闲置费。

新兴发展财富中心也是同样的情况，地理位置极佳，开发进度为零，几乎成了烫手山芋。如何让这些优质用地重新启动、为其寻得明主，成了需要重点考虑的问题。这些土地进入回购并不会浇灭市场热情，反而让人对这些区域更加充满期待。

有一点需要注意的是，当年收回的土地原则上当年不再供应，确有需要的供应总量不得超过回购总量的50%；民生领域和实体经济项目不受此限制。至于我说为什么是好事，在群里已经有过简单叙述，邯郸申请专项债券拿国家的钱去回购城投和企业的土地，如此一来，政府有了更多优质土地，企业也一定程度上“松绑”；也不能简单理解为扩大了地方债务，因为实际上也增加了地方的土地资产，为将来投资建设、落地项目留足了空间，短期、长期都是颇多好处。

加上城投最近毛遂大街西侧地块转手天伦湾发展，实际上经过这些事情，邯郸城发的流动性显著增强，又能极大地推动基础设施的建设了。今年的基建也很猛的。