三线城市搞商圈上限是多大

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唐山10年前后的商业规划都属于三线城市的基操——在人民公园、百货公司、市zf、医院和校园这些自带人流的地块建设商业体，纪念碑西侧的世博广场、新世界中心、新华贸，东侧的万达及新华文化广场都是这一时期的产物，粗略的统计一下，纯商业面积，万达16w 新华贸6w 新华文化约5w 世博广场10w 百货大楼约9w，总计46w
如果继续推进纪念碑附近低效地块的拆迁和更新，那唐山至少能规划出一片像样的**商务区，但随着凤凰新城开发与地址问题，唐山发展的中心迅速向西北移，直到土地财政末期，才套上了富力万科和华润三家开发“cbd”搞所谓的核心区，最后全部不了了之
而世园会时期落地在新华道附近的三个大型商业项目，挨着河北理工的振华13w，挨着八方的爱琴海10w，还有西到火车站的勒泰18w，在yq后黄了一个半，再加上混成底商的茂华，直接导致在土地财政后期开发商不敢在新华道附近搞更新修商业体，十年了以模板商场著称的吾悦16w成功落地凤凰新城
再加上早早落地的远洋城 11w，没开业的锦绣天地 约5w，总计106w为唐山现有商场格局，此外加上未动工的香木林18w 嘉美15w，唐百那一堆垃圾百货，全部商场面积保守估计200w

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由于三线城市本身百货零售消费体量就有限，因此接下来主要分析餐饮情况，通过大众点评人均价格，划分为40-70，70+两个等级
唐山四大主要商场的数量如下
                40-70 | 70+ | 总计
万达         22         18      40
爱琴海      13         17      30
太阳城      7           6       13
吾悦         24         11       35
远洋城      7           7        14

再拿郊区外县对比一下
                    40-70 | 70+ | 总计
遵化爱琴海    13        1        14
中骏世界城    11        3        14
丰润万达       16        2        18

爱琴海小胜万达，吾悦上不了价，远洋城就是个县城商场水平，赢在市区均价比外县高几块钱上了
开平遵化也就辐射20万人口的水平，由此可以得到一个简单的结论：20万人口大约能带动10家、5家人均消费为40-70、70+的餐饮店

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通过这个结论可以推断出
1、唐山市区商场餐饮数量实际上是偏少的（120万人口对应132家，只比县城水平稍强）
2、唐山的爱琴海-万达商圈是存在餐饮吸力的，唐山想盘活新华道上的倒闭商场，光靠70元以下的餐饮是不可能竞争过爱琴海和万达的，必须要zf牵头拉3-5家主力店才有可能，还要考虑消费力的问题
3、站西如果没有大动作，那勒泰等接盘侠把这小20w的商业全部盘活，十年内是不可能的
4、目前锦绣天地是被严重低估的，也是唐山为数不多有条件可以复活的商场

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与唐山情况较为类似的是邯郸，美乐城一家的体量就够吸大半个市区了，新世纪的老底也还可以，几个传统商场的距离都比较暧昧
邯郸几个商场的餐饮门店数量整理
                40-70 | 70+ | 总计
美乐城      31         31      62
万达          13        5        18
天鸿          15        4        19
万象汇       21        10       31
新世纪       23       12       35
五大商场总计165，还有什么东悦荟（3 2）未来石（1 0）啊体量太小了，总计约171
邯郸道餐饮也不少，但不好具体统计就不算了，目测人均40+的餐饮店肯定超过20家
邯郸城区人口约180万，对应20万人19家门店，算上邯郸道跟唐山差不多，70+餐饮门店为比唐山多5家，平均每20万人比唐山少将近3家
但由于唐山临海，所以唐山70+的餐饮不少是本地人的海鲜店（尤其是爱琴海太阳城）地方菜的丰富度和连锁品牌招商是比不上邯郸的
再考虑到唐山人均可支配收入比邯郸高12％，唐山连锁品牌的招商质量真是匪夷所思，新店倒闭（尤其是爱琴海太阳城）的速度也是匪夷所思

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与邯郸较为类似的是潍坊，同样是老城区是一家独大，但八月泰华对面的和平广场刚刚签约了华润，别人捂热乎了华润来抢蛋糕了，12w商业综合体硬件也不错，附近还有几个面积不小的百货，不远还有个万达，未来无论体量还是质量对于三线城市来说都很大了

泰华
40-70       35
70+           25
万达
40-70       14
70+           3

和唐山类似的是淄博，万象汇选择在人民公园东侧的火车站附近，而城市扩张方向是向西的，导致万象汇辐射范围有限，附近城市更新水平也不行，南北双向四车道东西双向两车道，电动车道人行道也不咋宽，北侧还是淄博网红景区八大局，堵成啥样可想而知，因此餐饮水平较弱，因此淄博的新城区几个商场餐饮都还行，万达和两家吾悦都有20多家40+餐饮门店，十几家餐饮的社区商业也有模有样
淄博万象汇
40-70       22
70+           13

山东gwy地位比河北高一大截，因此零售业较河北强得多，都是被隔壁吸血，淄博的零售水平还是比唐山强不少，并且万象城银泰招商水平比唐山这些破商管靠谱的多，因此唐山市区的零售品牌升级是有不小进步空间的

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最后就是芜湖了，芜湖的中山路步行街被银泰接手做城市更新，前不久刚开业，顶着隔壁八佰伴给芜湖的滨寿司 盒马 牛new 巴奴首店全抢来了，作为轻轨换乘点，理论上几乎可以辐射全市人口，未来可期，附近目前四个商场，除了吾悦档次都不算低
             40-70 | 70+ | 总计
银泰      4          17      21
苏宁      8          12      20
吾悦      5          12      17
八佰伴  9          30      39

芜湖的gwy工资也较高，安徽内仅次于合肥，也高于唐山，市区人均可支配略高唐山
芜湖中山路商圈聚集97家商场餐饮，70+门店71家，由于芜湖地处安徽江西江苏交接，各地菜系都有所涉及，靠近长三角地区，热门的连锁品牌招商情况也不错
商场内70+餐饮占比约四分之三，如果能长期维持下去，含金量极高

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目前唐山新华道商圈经营较好的商业面积：
万达16 爱琴海10 太阳城3 凤凰购物4 百货大楼5 振华6 总计44w
待盘活的商业面积：
世博10 新华贸6 振华5 百货大楼4 新华文化5 总计30w 相当于该片区五分之二的面积都要等着被盘活
对应到餐饮门店上，单个商场至少要准备15家加以上的人均70+餐饮，还要保持首店和商业更新数量，还要搞到主力零售店，满足这些的同时还有考虑唐山的实际消费水平，不能给自己干倒闭了
在最理想的情况下，提高市区gyw待遇，市区新增10万大学生，公交保障核心区便利性，保持新华道两侧更新动力，盘活增设文旅景区（例如唐山宴就4w了，顶小半个爱琴海的面积）再来10w的唐山宴类似物，2w的室内儿童乐园，最后加一个15w左右万象城规格的商场，把这些商场全部盘活，构成一条从振华爱琴海到万达长三公里的人行友好型商圈（相当于三站地铁）再带动文旅和市区酒店业的发展，只能说在理论上是很有希望盘活新华道商圈