“宽厚所街”街区式商业产品全球品鉴会（文字部分）

清澈的风

首先，热烈欢迎大家莅临我们世茂广场售楼处，共同参加“宽厚所街”街区式商业产品全球品鉴会。希望今天一个下午的活动为你们投资带来更多的帮助。
世茂广场在上海一线国内城市市中心在20年前被全面占据，就目前来看在城市中心地带未来100年之内不会有第二个世茂广场综合体项目，世茂广场汇聚产权酒店、世茂百货、世茂购物中心、世茂影院、文化休闲公园七大业态，项目引进一线品牌，打造济南最高端的酒店式公寓，具有标准认证的5A甲级写字楼，成为济南地标性综合题项目。此前召开的历下区工作会议上，历下区政府相关领导表示要借助大明湖扩建开放和护城河通航的机遇，打造商旅文融合互动的旅游产业，并打造省内金融中心为目标，积极推进多家金融机构总部落地，并誉为中国商业地产航母的世茂股份进入济南后，肩负起济南市舜井街、解放阁地块的开发使命。
世茂从2009年开始就组织各界专家对该地块进行总体规划，经过专家的多次探讨，世茂将近邻解放阁改造为步行街，将金家大院、浙闽会馆、解放阁、黑虎泉、珍珠泉，缔造济南城市的世界级名片。在商业地产蓬勃发展的今天，作为一家身怀城市使命感和责任感的开发商，我们将继续担负历史赋予的使命，为济南营造更好的地标，为大家创造精品，营造经典。
2012年，我们开创了济南商业地产的奇迹，祝愿本次活动圆满成功。谢谢大家！
我给大家介绍整个世茂广场的规划，以及规划方向。（PPT）济南世茂国际广场是由上海世茂集团世茂股份在济南首创第一个项目，这个项目整体作为商业综合体的旗舰产品。
首先给大家介绍一下开发商的背景。世茂股份是世茂集团两家上市公司的其中一家，世茂上市公司的世茂股份从事世茂国际广场，包括旗下有食品特色城、五星级的酒店以及世茂国际影城，在我们的项目这边，现在我们旗下开发运营的有世茂百货、世茂购物中心、产权酒店以及街区式的商业，还有4栋5A甲级的写字楼。

这是世茂在中国整体的分布，我们这边在长三角，包括北方区山东，包括在在中国大部分西南部分，一共结合30多个城市，现在致力开发的60多个项目。

这张图现在是世茂整体在全国其他城市做的标杆产品，这个图是世茂在济南项目所做到的七个业态，包含有甲级写字楼，世茂国际影院、街区式商业，这是作为南区、北区形成，这里全楼左侧是世茂百货，商业业态100万平米，未来11万平米交给世茂百货整体统一运营。
蓝色区间A、B、C一共五栋，写字楼打造山东大中型企业总部，现在F栋在整栋销售，这边包括金融、银行、能源企业。在南区板块我们将来做的4.5万平米的街区式，其中我们在项目中心区保留两个百年的古建筑，一个是浙闽会馆；一个是金家大院，结合南区商业规划整体做成统一的风景，包括仿古的街区，以及街道的形式，保持宽厚所街，我们把宽厚所区这条400年的老街区保留下来。这是泉城以北5A级写字楼，玻璃幕墙，下面是世茂购物中心。
这是在项目中心区的酒店，世茂百货、世茂购物中心、世茂影院，将来在影院里面规划3000个座位，是济南最顶级的影院，这是文化广场、休闲公园，将来会这个部分护城河以北的部分，黑虎泉西路做一个整体改造，将来把公园做成具有独立特色商业步行街。这是宽厚所街整体南区商业的分布图鸟瞰图。
产品居多形式，以古建筑呈现。南区的规划世茂整体是细致研究地脉价值，尊重地块文化，融合济南建筑文化，形成济南观光性高端的商业街区，南区规划将黑虎泉北路和黑虎泉西路及解放阁一段改造为步行街，彰显济南泉、河、园、街、巷的重大历史文化景观特色，将金家大院、历史保护建筑、解放阁、护城河、黑虎泉、珍珠泉连为一体，集旅游、餐饮、商务、居住打造上海新天地中国另一个中国经典商务区，缔造济南世界级名片。
世茂国际广场汇集产权酒店、总部写字楼、街区商业、世茂百货、世茂购物中心、世茂影院及文化休闲广场形成多重物业形态，互为客流、互为带动的商业总体，全面带动南区商业，保证投资收益。

代表我们的设计团队介绍宽厚所街区的设计方案，首先介绍我们的工作团队，本次设计任务由北京清华同衡设计有限公司历史文化研究中心承担，工作内容包括已经完成宽厚所街休闲区域，这是整体的鸟瞰图，还有正在进行的建筑方案设计，对景观设计以及建筑施工图的总体把控。

下面重点介绍历史地段的设计。济南大明湖东扩设计与南部街宽厚所街详细规划设计，这两个项目已经施工完成，并且已经在社会上取得良好的口碑。其中大明湖东扩项目获得第一届优秀风雨园林设计奖一等奖和山东省优秀勘察设计一等奖，南部街项目获得第三届文化部创新奖。

2007年，我所完成了济南芙蓉街、百花洲历史文化街区保护规划及、景点设计。同时，在此后2011年受济南园林局的委托完成了百花洲片区修建性详细规划设计，此项目正在施工中。我们所经营的项目还有济南洛阳古城历史街区保护与整治规划等众多的项目。这里我不一一进行阐述，如果大家感兴趣我带了几份宣传册送给大家。



刚才看完了整个项目整体设计的介绍，最后我将对地段的产品定位做一下补充说明。从刚才多媒体里可以看到宽厚所街具有丰富的历史、自然的资源，以及由此长期积聚的人气，这是地段发展非常好的优势。但是看到优势的同时，我们还要看到在我们周边以恒隆广场、银座商厦等为代表的，包含各种类型、各个层次的商业体的挑战。这个街区应该选择发展怎样的产品既能够将众多的资源包容进去，并且又能在济南商业核心地带差异化发展。

国际购物中心协会指出，生活体验中心必须具备六个要素。在六个要素中强调必须是一个在一个开放环境中，更加注重建筑风格的营造，和现在比较熟悉的比较生活体验中心在业态类型与特征方面强调社交体验式，强调文化。商业发展不是封闭式，而是向城市开放，与景观建筑有机结合，聚集人气的空间不仅仅在室内，而是将室内空间延至广场，强调室内空间与自然城市的共融。

再来看一组比较数据，以全世界第一家生活方式中心为例，其每平方英尺产生的销售额400-500美元，根据购物中心协会的数据上，所产生的平行销售额是并平方英尺330美元。此外，生活方式中心的开放式设计使期公共租用费用低的多，平均费用为每平方英尺6美元，生活方式中心总租用成本每平方英尺40-50美元，总租用成本的大大降低构成对商户业主莫大的吸引力。

综上分析第四代购物体验中心与“宽厚所街”街区的资源体相互契合，也符合其他周边商业体差异，因此宽厚所街街区应该选择发展为生活体验式购物中心，缔造除了家、办公室、网络以外的第四生活空间。他应该更注重于精神层面的追求，以文化立业，突出环境友好，达到人与历史、环境、建筑、景观的和谐。

清澈的风

下面对建筑设计部分重点关注问题向大家进行介绍。在设计过程中我们重点关注以下三点：一是在户型划分时，以更多的商户共享户外高品质的公共空间为原则，纵向划分商务单元、户型单元，小面宽大径深，同时局部增加内庭院设计，增加室内空间的丰富性。

二是注重街面空间的设计，东南角这一块南部的宽厚所街、黑西路以及广场，东侧解放阁广场和内部的广场都是重要的公共空间、开放空间。根据空间尺度相对将该区的建筑空间分为停停留空间和联系性空间，从而分为停留性的界面以及欣赏性的界面。停留界面与浏览性界面，浏览性界面采用封闭式设计，停留性主要有更多的宜人的入口表达，以及注重室外空间的塑造。

对于重要聚集人气的广场，例如原来设计的河沁园（音）、中央水院，在综合考虑效果、管理等方面之后我们选择了减少水面面积，只是在入口广场的东西两侧设计两个水面，其他大面积的景观形成能够容纳商业经营、民间小型表演、休闲活动于一体的开放式体验空间。

三是注重第五立面的设计，为了活跃城市，在内部建筑设计为三层，同时在一层和二层设计更多引入金融型的屋顶室外平台，真正将解放阁、护城河引入街区内部，增加游客的体验感。

经过张冲先生的详尽阐释，世茂国际广场宽厚所街街区蓝图呈现在大家面前，经过联合多部门发布的2013至2020济南市商业网点规划，宽厚所街街区式商业正处于济南市商务区、核心区的中心位置，相信他对济南市的未来必定产生前所未有的巨大影响，绝对中心，不谈第二。

清澈的风

【提问】大家好！我是晚报记者，在刚才介绍中我们了解到在解放阁、舜井地区保留了济南很独特传统的街区文化，我想请问张冲先生在贵院的设计中怎么将现代商业与传统济南建筑文化和泉文化完美结合，你认为这种规划将对泉城人民有什么样的影响及意义？

【张冲】我们在街区设计的时候刚才多媒体片子里面向大家介绍了，我们对于济南传统文化，包括整个传统文化和街区的历史作为相对深入的研究，在拆之前做了研究。我们在街区里面首先觉得这里面最主要的东西一定要把它留下来，比如宽厚所街这是标志性的建筑，它是标志性的所以把的留下来。在街区里面留下来的金家大院的遗址现场勘察发现还有局部的残留在里面，也把它作为一个真实的东西首先保护起来，并且展示给大家，同时这个展示给大家带来印象是真实的表达。当你体验现代商业的时候可以对历史文化进行回忆，因为这个地区承载着老百姓很多老的记忆。包括建筑上我们学习的是济南芙蓉街传统的商业街。

我介绍过我们在济南做过很多工作，济南的建筑基本上以现代民居的方式进行演绎，但是它的风格和符号来自地方的传统民居，包括建筑整体的风貌——灰砖黑瓦粉墙也会在街区里面表达。济南很重要的特色——中西融合，我们也会在建筑设计当中局部的向芙蓉街做一些西式的建筑放在里面。我们希望里面既是传统风貌的，但是又是具有现代气息的街区。

它里面的建筑尺度基本上能够最大满足商业功能需求的情况下做建筑的尺度。最后片子里面也说了，我们在新的设计当中为了能够让人更多感受地区资源环境的优势，也会设置更多的拱抬，能够让我们从建筑室内出来，来感受室外的环境，我觉得这个产品对济南人民生活的影响，我理解它是必须第四个空间，除了家庭、生活、工作以外，人有兴趣来的地方。

清澈的风

【搜狐焦点记者】各位好！我是搜狐焦点的记者，有一个问题想请教王总，你对宽厚所街街区商业做规划介绍的时候，我们留意您说的黑虎泉北路、黑虎泉西路靠近解放阁的一带将改为步行街。请问这种规划的意义何在？另外，南区商业其他规划又有哪些特点？谢谢。

【王克朋】大家知道全国有好多城市都有CBD，越是CBD的地方越是堵车。所以说我们世茂这个项目，我们在完美规划项目本身以外，同时我们也对周边的道路，包括周边的区域整个交通路线和世茂相关部门做了一下相关调整。除了刚才黑西路和黑北路步行街以外，济南人知道是泉城路是单道，后来调整为双向通道。以前武库街到黑戏路这一段，我们增长了一个19米宽的公交双行道。其中光机动车的双行道就是12米的宽度，我们做了自行车和人行的慢行道。整个的布局为聚集周边人流缓解一下。

刚才大家看到布局当中解放阁的地段增加了旅游大巴的泊车点，为整个园区上去商业做贡献。整个项目规划道路调整，在于整个周边道路，为了人气我们增加了慢行交通的网络，是这样一个情况。

清澈的风

【提问】我是搜房网的记者，作为济南人来说泉水是我们根深蒂固的感情，宽厚所街作为济南任期所在的街区，咱们这个项目当时拿地的时候都是全国一线开发商纷纷在抢滩济南市场，咱们如何打动济南市政府把这个地块交给咱们打理？

【张泉】我们本身所除的地块整个泉城路板块最后核心地块，在北侧泉城路省府跟省人大直接对接的，政府拿出招牌挂的前期花了三年时间寻找和尚开发商，土地是母体，开发商创造土地最大化，我们在做前期方案做到了20多轮。前期跟政府反复沟通，政府对我们的期望希望这个地块将来所诞生的产品是一个作品，是济南乃至山东省地标建筑，所以在寻找开发商过程中，包括你刚才提到的万达、绿地大型的开发商从资金实力上来讲大家都是同一起跑线，大家在比拼的时候拼的是我们的专业性、团队、品牌，以及后期的服务及管理招商。

世茂当初决定拿这块土地的同时，政府给我们做了很多辅助性的工作，对这块土地做了很多条款的限制，所以我们在这个土地上，其实真正大家看到的我们已经呈现出来的产品，但是在最初拿地阶段这个土地的性质有很多条款对开发商很吃亏的东西，但是最终我们在做这个产品也是作为世茂20多年以来每一个城市核心商业地标的产品，我们不断地把它增值，不断在完善这个产品，也把它作为我们进驻济南标杆性产品，也是地标性建筑。我们将来在泉城路做的世茂国际广场真正让济南人认可，打个比方我们这个项目在入驻阶段，包括运营，很多人在打车不是去泉城路，我们要去世茂国际广场。我们赋予它的不单单是只有百货、购物中心，我们将完善他整体业态划分。当初我们在设计阶段也是包括了百货以及合购物中心，包括运营的产权酒店，以及四栋5A级写字楼，真正让他的人流更丰富，让它的业态更丰富，保证后期的运营。

从集团整体战略来看，我们不得不先谈谈城市综合体这个业态，现在全中国各大开发商都在大面积的运作商业地产和城市综合题，城市综合体目前为止给中国房地产或者城市化进程最快的一种产品，城市的经营性以及对这个城市资源的节省性，包括互动带来城市化发展是必然反应。这种必然反应导致业态，包括城市所处的区域得到可持续发展的良性循环，这是城市综合体建筑的初衷和目前为止适应中国现状主要原因。

kodu

不错，，很期待这个项目；。
只是这句话没看懂：
下面重点介绍历史地段的设计。济南大明湖东扩设计与南部街宽厚所街详细规划设计，这两个项目已经施工完成，并且已经在社会上取得良好的口碑。其中大明湖东扩项目获得第一届优秀风雨园林设计奖一等奖和山东省优秀勘察设计一等奖，南部街项目获得第三届文化部创新奖。


南部街宽厚所街什么时候施工完成了？

K-M-A

好多好多好多字啊。。。

huyif12

宽厚所街，想起了成都的宽窄巷。。。

清澈的风

好多好多好多字啊。。。
K-M-A 发表于 2013-1-20 18:28

   感觉以后解放阁规划为步行街 很赞的方案啊 还有一大堆话 我都删了

zy418jn

期待济南第一条真正意义上的步行街，不过对周边交通表示担忧，舜井街天地坛街以后肯定十分拥堵

醉言疯语

很期待这个项目。我家以前就住那里

jnmavericklee

内部说世茂招商的野心不小，但是能不能成就不知道了

sensor

请问，现场有没有图片？

清澈的风

回复 12# jnmavericklee


    世茂的公寓买的还不错 上次我哥去问买的差不多了

00714

貌似解放阁的周边环境景观改造也给世贸了？