长沙市潮宗街街区棚改项目-4页改造后效果图

RICHARD19

项目选址
项目选址位于长沙市开福区福庆街以东，潮宗街以南，中山路以北，黄兴北路以西所围合区域。
项目选址西侧隔福庆街为万达总部国际，西北侧为潮宗御苑住宅小区，北侧潮宗街以北为临街商业铺面及上世纪70至80年代，甚至60年代以前的住宅，东侧隔黄兴北路为长沙市青少年宫，中山亭，东北侧为上城金都住宅小区，南侧隔中山路为临街商业铺面、九如斋以及企事业单位办公楼。


项目建设期计划用3年的时间完成，工程总工期36个月，从2015年9月开始，至2018年8月结束。
⑴2015年8月底完成拆迁前期准备工作，包括项目摸底调查、前期手续办理、征收方案、修复修缮方案的制订等。
⑵2015年9至2018年8月完成项目范围内房屋修复修缮、征收拆迁安置、地下停车场建设、配套设施建设等工作。
⑶土地出让期为22年，即2018年9月至2040年8月。


4.1建设内容
项目建设内容包括对部分房屋进行征收拆除、土地平整，对原有住房进行修缮修复和房屋改造，满足安全性要求，提升生活品质；同步完善和配建项目范围内消防、水、电、气、绿化、照明、停车场等公共设施，改善人居环境。
⑴拆旧部分
总占地面积129.9亩。征收房屋建筑面积151314.88平方米（涉及2050户），其中：住宅128403.6平方米（涉及1946户），商业门店4859平方米（涉及71户）,企业单位用房（含办公、生产营业用房）18052.28平方米（涉及33户）。
(2)修缮修复部分：按照住房安全性要求，兼顾舒适性的发展期盼，对311户进行修缮修复和房屋加固，涉及立面装修、屋面翻盖、公共区域地面平整、居民燃气改造等建设内容。
(3)公共设施建设部分：配套新建电力、给排水、弱电等市政工程，完善小区消防、绿化、亮化等配套设施，适度建设公共停车位、小区道路，满足小区居民生产生活需求。
本次项目主要以征拆为主，环评要求项目征拆后，该地块开发建设时应按照新建项目标准要求，另行办理环境影响评价审批手续。
4.2 投资及经济技术指标
本项目总投资估算为229305.7万元，其中：静态投资215297.2万元，建设期贷款利息为14008.5万元。静态投资215297.2万元，其中：拆旧部分费用198143.6 万元

RICHARD19

工程建设方案
⑴整治规划
①道路交通。改造后限时街道步行化，禁止机动车入内，日常定时限制机动车通行数量，但充分考虑交通运输、消防救护、人货流集散、车辆停放等问题。除消防等应急车辆外，其它机动车辆不准进入。根据街巷现状，开通宽度在3.5m以上的小巷及街区中空地形成尽端式消防通道和回路式消防通道，从而保证整个街区的消防可达性。
②市政工程。本着“方便居民生活、提高环境质量”的规划思路考虑技术要求，以改善居民生活条件和保证历史街区安全、持续发展为目标，做到市政工程设施的现代化功能与历史街区风貌特色相统一，市政工程建设服从保护历史街区风貌的要求。
疏理给水管网，结合现有的给水干管，在街区内形成完善的给水管网系统。一般给水管宜由四周城市道路上的给水干管接入，配水管呈环状网络布置，增强给水系统的安全性。
街区内部的排放体制采用雨污分流制。宜通过改造房屋内部结构，使用现代卫生设备实现居民生活污水全部通过污水管道排放。主要街道雨水排放宜采用暗沟管道排放，在狭窄的巷道内可采用明沟雨水排放。为缓解街区内生活污水和雨水排放困难的压力，在主街道西侧结合石板路修复，浆砌盖板式矩形排水沟，分别接入城区排水管网排出。
统一布置用电设施，建设控制地带内近期采用架空敷设，远期逐步转入地下。街区内的进户线路由民居宅院后引入，主要街道内不得有架空电力杆。
街区内部应设置一定数量的公用电话亭，现状架空电话线路逐步改造为直埋式地下电缆敷设。取消各户户外天线，实现有线电视线路与电话电缆的同沟敷设。
改善并改进消防设防。主要依据国家颁布《古建筑消防规范》开展工作，并结合本地实际情况进行。电力架的空线改为地埋式电缆，室内线路包绝缘套管。采用管线集中供应燃气，减少火灾发生概率，限制使用煤炉。按规划设置消火栓，间距不少于120m，核心保护区内不小于80m。开辟一定的消防应急通道，利于救火和疏散。
重新布局垃圾站点，垃圾收集站点形式应改变现状的材料和颜色，与周围环境相协调。
调整公共厕所布点，所有公厕均应布置在重点保护地段之外。其建筑形式应与周围环境相协调。街区必须有较高的保洁度，全天巡回保洁，路面应见本色。
③空间景观。创造丰富多样的步行街道空间，设置小型街头绿地；利用建筑物半围合空间放置露天咖啡廊和露天茶座，以此来调节和组织人流活动，增加街道空间的层次和动感，人们置身其中既能看到步行街丰富多彩的活动，又能增加步行街的舒适、休闲气氛。
统一布置一些座椅、信箱、电话亭、垃圾箱、消防栓、花盆、流动书报亭等，并在街区小花园种植乔木、花卉，以美化街道环境、改善街道小气候，也阻挡部分风貌较差的建筑立面，成为协调环境的重要要素。
应统一招牌、广告设计，以采用具有地方特色材料的表面贴面为好；铺面招牌、广告的尺寸和形式统一控制和制作，在招牌上部预留管线槽，将所有的管线纳入其中，并预留电源插座，方便招牌、广告射灯及节日灯饰的安装、布置。
灯饰：注意灯饰位置和美观要求，要与建筑风格相协调，为了增加步行街的商业气氛，在主要建筑物上部设置泛光照明，以加强夜景的色彩和照明效果。
路面铺装：尽量采用石板块铺贴，配上青石板块相间。
④建筑保护与更新。本着保护历史街区风貌和传统空间格局的要求，充分考虑现状和可操作性的原则，按建筑的等级分类及其质量、风貌等的综合调查评估，对历史文化街区内的建（构）筑物提出分级保护和整治的方式措施：
修缮：针对文物保护单位和不可移动文物，对其残缺损坏的部分进行修补和重建，对文物整体进行日常的维护保养。具体办法参照文物保护单位的管理办法。
整修：针对一般建筑中与历史风貌有冲突的建构筑物和环境要素进行的改建活动。
拆除：针对风貌极差、质量极差的一般建筑，则根据规划需要将其拆除，开辟为绿化及开敞空间。
⑤立面整治和房屋改造。对街区传统建筑分类进行整治，根据古城保护规划设计指导思想，在不改变建筑结构、不变更功能的前提下，对每幢或每组建筑物的细部进行分析，取其精髓，经反复推敲才应用于修复、改造的实施中。针对文物保护单位和立面有特色、建筑质量较好的老店、名店，只能维修加固、清洗粉刷。不得改变外观。针对风貌较好，质量一般或较差的建筑，对沿街立面在不改变外观的前提下，进行立面修整、修复；可允许更新旧屋及房屋内部改造，但建筑面积及体量不得增加。针对风貌较差的建筑，对其外立面进行改造，考虑新旧建筑的文脉连续，建筑立面应依据规划提供的符号系统表设计，建筑形式要与传统风貌协调。
为使规划工作具有实践上的可操作性，整治规划落实到沿街的每一个建筑立面，将立面分解成屋顶、墙体、门窗和细部装饰等要素，进行如下的现状评价和整治措施的细分。
门、窗：质量较好且符合风貌要求的；完全保存。破损严重，几乎不能利用，或开启位置形式严重破坏风貌，按历史原貌和风貌要求重新设计。大部分或整体不符合风貌要求，其中包括色彩、材料（铝合金、大玻璃）形式等；按风貌要求局部改造或全面更新设计。
墙体：墙体完好，保持有传统的特色；完全保存。墙体部分破损，墙面脱落剥蚀严重，或多处被改动，但基本风貌还在；刮掉原有墙面全面整修。墙体已经被任意修改，完全不符合风貌要求，或严重影响风貌的墙体；保留建筑结构框架，墙体重新设计。
屋顶：现状完好，符合风貌要求；完全保存。大部分瓦片松散，有相当部分已经被破坏，檐口、屋脊部分破损，屋面渗漏；利用原有屋架，翻造传统屋面。影响风貌的屋顶（平顶或其他屋面材料的坡顶）保留原形式，拆掉屋顶，换以黛瓦屋面，对平顶可增加檐口坡顶，按风貌要求局部改造。
细部装饰：建筑物立面装饰材料选用主要有2种：一是将原建筑物立面的砖木进行清洗、修复或保留，成为街区历史的见证；二是将原建筑物立面上破旧的抹灰铲除，重新采用地方原有材料进行修补，表面再涂外墙专用漆。另外，对部分建筑裸露的清砖墙面可以原样加以保留，以体现传统建筑材料质感，强化街道的历史气氛。
建筑物立面色彩设计：建筑立面宜采用传统民居色彩为主调，色彩深浅应结合建筑物外形及相邻建筑物的色彩作整体考虑，一些特色构件、如女儿墙、栏杆、花饰配以小面积的其他色彩作为对比衬托，以活跃街道气氛。
⑵整治改造方案
①建筑改造
重点打造潮宗街主街，对两厢建筑进行“换脸”，沿街立面改造不动建筑结构，拆除原有立面粉灰，修缮、新做门窗等。
配套街区路灯、休闲座椅等设施；
②街立面改造
整治现状较为零乱的街面状况，通过建筑的改造，立面的打粉抹灰与招牌、标志等的整体设计，来提升品质。商业街立面改造采取完全复古的形式，木门、木窗、木招牌等。
③街道配套
布置一些座椅、信箱、电话亭、垃圾箱、消防栓、花盆、流动书报亭等，并在街区小花园种植乔木、花卉，以美化街道环境、改善街道小气候，也阻挡部分风貌较差的建筑立面，成为协调环境的重要要素。
④给排水工程
给水：街区现有的生活、消防用水与城市管网相接，由其统一供给，各项指标达到生活饮用水水质卫生标准。本次改造对用水量的增加相对较少，街区现有水量能满足本项目建设后生活、消防用水要求。
街区内建筑物为低层建筑，可充分利用市政给水管网压力，用水采用市政给水管网直接供水。给水管道均采用UPVC给水管暗装。
排水：雨水均可利用自然地形排至边坡，无需设专用雨水排放系统。停车场雨水则设雨水口收集，采用专门的雨水管道排放。
污水排放则采用街区现有的排水系统。从卫生间排出的生活污水，经化粪池处理后，排入湘江中路市政排水管网。雨水经湘江中路内雨水管收集后，采用DN400钢筋混凝土管道就近排入市政雨水管网。

莎莎帮主

抢占3楼。。。。。。。。。。。。。。。。。

莎莎帮主

这只能说是棚户区改善，而不是改造吧。

RICHARD19

shallwhale

把潮宗街提质改造下也不错

RICHARD19

⑴拆迁面积及规模
本项目采取货币补偿方式对项目范围内被征收人进行补偿。货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定补偿价款。
项目用地面积129.9亩。征收房屋建筑面积151314.88平方米（涉及2050户），其中：住宅128403.6平方米（涉及1946户），商业门店4859平方米（涉及71户）,企业单位用房（含办公、生产营业用房）18052.28平方米（涉及33户）。
⑵征收补偿安置方式
房屋征收补偿安置按照《国有土地上房屋征收补偿管理条例》（国务院第590号令）、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（市政府第116号令）、《长沙市国有土地上房屋征收奖励和补助办法》等相关规定，本项目采取货币补偿方式对项目范围内被征收人进行补偿。货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定补偿价款。
本项目内商业用房以及办公工业用房按相关政策可给与装饰装修、停产停业、搬家费、附属设施搬迁等奖励和补助；本项目内住宅房屋可给与提前搬迁奖励、装饰装修、停产停业、搬家费、附属设施搬迁等奖励和补助。

wangdong4112008

长沙的拆违力度真的很大，支持老城区提质改造！！！！！！！！！！！！！！！！！

csfs

万达后面确实该改改

abgs

⑴拆迁面积及规模
本项目采取货币补偿方式对项目范围内被征收人进行补偿。货币补偿的金额根据被拆迁房屋的 ...
RICHARD19849 发表于 2015-9-1 10:17

    这个真好！我估计太古应该会有兴趣在这里打造长沙太古里，如果华润万象城再能顺利拿下中山亭棚改，加上乐和城和万达打下的底子，那么这一坨就真是太强大了！

九龍倉vs新鴻基

仅仅只是棚户区改善？这么好的地块不开发大项目浪费了啊！

wangbinaigaolou

{:5_122:}{:5_122:}{:5_122:}  南门口一片和中山亭一片是长沙最需要改造的地方···极其影响长沙城市形象~~~~　　

RICHARD19

楼上几位看清楚，拆旧部分就有15万平方建面，130亩地

jasonps

回复 13# RICHARD19849

    版主能否做张图。圈一下拆迁范围。

RICHARD19

回复 14# jasonps


    中山亭西北角，中山路，黄兴路潮宗街为界，