星沙片区（永旺梦乐城首店9月12号开业）+松雅湖版块进度(星沙·松雅湖之钻开工建设）

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奔跑的小牛

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读年报 看环宇松雅湖土地价值几何

$北大青鸟环宇(08095)$
北大环宇在2016年的年报中，难得有这样一句惜字如金的简短描述：“建设开发园景建筑及长沙县松雅湖区周围土地的一级土地开发”。什么是一级土地开发？

名词解释：“土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程”。

现在，北大青鸟投资长沙松雅湖的土地一级开发工程已经基本完工，面临着要么转让项目变现、要么进行二级土地开发的新局面。

一、长沙松雅湖区域一级土地开发为何如此炙手可热

　　（一）影响太大了。不仅是因为松雅湖项目规模大，15000余亩待开发土地、16.98平方公里规划面积。还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个湖南长沙城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，（松雅湖不仅撬动着整个城市的宏观经济的发展，更关系到整个长沙周边地区的城市生态环境保护。）土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。按目前土地的稀缺状况及有关法律，即使是万科这样实力雄厚、信誉良好的大型房地产企业，也很少再有机会直接参与土地一级开发，也只能更多的通过招拍挂形式获得土地，进行土地二级开发。

　　（二）诱惑太大了。松雅湖作为湖南省极其珍贵的最大城市生态湖泊，是长沙周边地区独一无二的国家级天然湿地。不但关系到整个长沙周边地区1000多万人口的饮水安全、工农业用水安全，还牵系湖南全省的城市安保、防洪调蓄、生态旅游、环境保护等。

随着松雅湖片区的战略地位及经济价值日趋提升，松雅湖环湖周边片区的土地价格暴涨，越来越多的著名品牌开发商热衷于长沙松雅湖区土地。他们觊觎北大青鸟松雅湖的一级土地开发权、并非仅仅是为了土地一级开发本身10%几的利润，而是随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩，土地资源日趋稀缺，拿地压力越来越大，这些著名地产大佬们想凭借长沙松雅湖片区一级开发的优势获得二级开发权成为“曲线拿地”的新途径。

　　（三）弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，并没有颁布一部专门法律，依然按照合同法及约定俗成规定的“谁投资、谁受益”。

　　松雅湖土地一级开发目前涉及两方面的利益：政府授权组建的一级开发企业（代表土地所者的松雅湖建设投资开发有限公司）与原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整两者利益关系的过程。

二、松雅湖土地一级开发模式

从空间上来讲：土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定。

从时间上来讲：一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式。

从性质上来讲：一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，而松雅湖土地一级开发主要是增量一级开发，包括征用和农转用土地。

松雅湖土地一级开发明确被纳入城市总体规划的成片征地开发，其中部分项目又是松雅湖片区总体规划外单独立项的房地产、基建类项目。北大环宇10年前投资的松雅湖片区土地一级开发模式，采用的是：成立新城公司PPP模式即直接成立松雅湖投资开发有限公司，垄断了松雅湖片区16.98平方公里的土地一级开发经营权。

三、松雅湖土地一级开发的盈利模式及实现途径

从相关资料及年报提供的信息中可以判定：北大青鸟松雅湖土地一级开发的盈利方式：土地增值盈利+土地收益分成的（双核驱动）盈利模式。

松雅湖一级土地开发的收益实现有三条途径：

第一、通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照股权约定取得。

第二、北大青鸟与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。

第三、北大青鸟根据自身或松雅湖片区开发的整体发展需要，将松雅湖土地一级开发股权转让、或者部分转让给第三方（实力更强、品牌更大的专业建筑、地产公司）、退出变现。

（一）共同出资设立松雅湖开发项目公司

　　北大青鸟通过设立松雅湖开发项目公司、来进行土地一级开发项目的操作。该项目公司（松雅湖建设投资开发有限公司）选择由北大青鸟与当地政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便，负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。最终收益分成按持有项目公司的股权比例进行。

　　通过共同出资设立项目公司，北大青鸟与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——北大青鸟与政府都作为该项目公司的股东之一，双方按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。

（二）松雅湖土地一级开发的净收益

1、松雅湖土地一级开发单位净收益：

单位净收益（元/m2）=｛当前二级市场土地价格（元/m2）-当年国有土地使用权出让价款（元/m2）- 土地一级开发成本（元/m2）-政府提取的各项税费（元/m2）｝

2、松雅湖土地一级开发总收益：

总收益=单位净收益（元/m2）X松雅湖土地一级开发面积（16980000m2？）单位换算1平方千米=1000000平方米。

四、结论

　　土地市场一级开发与房地产二级开发相比，因为拥有相关政府资源并能通过与地方政府利益的捆绑，可获得多项政策支持。因此，土地一级开发的分成收益、往往要比二级开发收益率更高，但土地一级开发的潜在最大风险是开发周期太长。可是10余年过去了，在中国唯一只涨不跌的行业只有土地与房产，（一级土地开发周期长的‘风险’，随着地价长期上涨变成‘暴利’）而北大青鸟环宇恰恰是在10年前松雅湖片区土地一级开发尚且还比较低迷时期投资并获得湖南长沙松雅湖片区一级土地开发权。（青鸟这个大地主，两年前就传闻某地产大鳄欲收购北大青鸟松雅湖项目股权，但地价一直看涨，北大青鸟不舍得沽售。）北大青鸟环宇在松雅湖土地项目上耗时10年的投资，目前静态的从账面（报表）上看、仍然只有投入、折旧、利息、费用等成本开支，是拖累（减少）北大环宇当期盈利的包袱（负）资产，其实截然相反。

伴随着长沙松雅湖土地价格10多年来的连续暴涨，这块土地资产是北大环宇隐含的最优质的、不可多得的（不亚于青鸟消防）好资产。只要（08095）一旦采取任何一种途径变现、该项目立刻就会为北大青鸟环宇带来超乎想象的盈利。（真正懂地产、懂财务的投资人心里都非常清楚。）按目前松雅湖地区土地二级市场价格、不低于4000元/m2估算，仅仅松雅湖土地项目的分成收益即有几十亿、恐怕要超过目前北大环宇的本身市值。

苍狼向北2017年4月2日

奔跑的小牛

按目前松雅湖地区土地二级市场价格、不低于4000元/m2估算，仅仅松雅湖土地项目的分成收益即有几十亿、恐怕要超过目前北大环宇的本身市值。
等待了十年的北大青鸟绝不会轻易的卖松雅湖一级土地运营权。
看着资本市场的变化都有点恐怖。


还是希望北大青鸟放弃松雅湖一级土地运营权，毕竟自身实力及资产还是太弱了，把机会留给更牛逼的一级土地运营公司吧。

likon

liaokou 发表于 2017-5-11 11:10
以后估计分为湘龙对接开福，星沙县城三环内发展，长永以南南经开区负责，黄兴由高铁新城管委会负责，黄花临 ...

这种情况基本上星沙县城区域内都是居民区和商业中心，经开区负责贡献GDP

elec

加强泉塘与星沙街道的联系比较重要。泉塘虽然大部分属于经开区，但那里也有大量的居民。

liaokou

长沙县2017年度国有建设用地供应计划


长沙县人民政府

二零一七年三月

目    录

一、计划编制的目的、意义和编制依据................ 1

二、指导思想和原则............................... 1

（一）指导思想....................................... 1

（二）原则.......................................... 1

三、适用范围和实施期限........................... 2

四、计划指标..................................... 2

（一）供应总量....................................... 2

（二）供应结构....................................... 3

（三）供应布局....................................... 3

（四）供应时序....................................... 3

（五）供应方式....................................... 4

五、住宅用地供应计划............................. 4

（一）住宅用地供应................................... 4

（二）保障性安居工程用地供应......................... 5

（三）保障性安居工程和中小套型商品房用地供应.......... 5

六、计划编制和实施的政策导向...................... 5

（一）优化土地供应结构............................... 5

（二）优化空间布局................................... 7

（三）促进土地节约集约利用........................... 8

（四）发挥市场配置资源基础性作用...................... 8

七、保障措施..................................... 9

（一）积极强化措施，确保供地服务效率质量.............. 9

（二）加强协调配合，保证计划指标有效落实.............. 9

（三）确保计划执行的严肃性，提高实际操作的灵活性...... 9

（四）建立计划执行情况的动态跟踪管理和定期分析制度... 10

附表一 长沙县2017年度国有建设用地供地计划表

附表二 长沙县2017年度住宅用地供应计划表

一、计划编制的目的、意义和编制依据

为深入贯彻落实科学发展观，进一步提高国有建设用地供应的前瞻性、科学性、针对性和合理性，充分发挥政府对土地市场宏观调控作用，推动长沙县社会经济可持续发展，依据《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》、湖南省国土资源厅办公室《关于做好2017年供应计划和土地储备计划编制的通知》（湘国土资办发[2016]230号），结合《长沙县土地利用总体规划（2006-2020）》、《长沙县城市总体规划（2003-2030）》、《长沙县2017年土地利用年度计划》以及长沙县建设用地利用现状和供应能力、长沙县2016年社会经济发展状况和2017年发展趋势，制定本计划。

二、指导思想和原则

（一）指导思想

以科学发展观为统领，以严格保护耕地为前提，以建设“两型社会”为目标，以节约集约高效利用土地为核心，实行差别化土地供应政策，加快转变经济发展方式，强力推进城乡统筹与产城融合，促进科技创新与文化繁荣，实现全面小康和社会和谐，打造中部引领、全国示范的现代化长沙县。

（二）原则

1、城乡统筹原则

统筹城乡用地，优化城乡用地结构和布局，科学合理地供地，推进城镇化、工业化和农业现代化进程，实现城乡的协调发展。

2、合法合规原则

应该符合法律法规和政策的规定，具体建设用地应当符合国家产业政策。

3、节约集约用地原则

严格控制增量用地供应，积极挖掘现有建设用地潜力，进一步推动土地利用方式由外延扩张向内涵挖潜、粗放低效向集约高效转变。

4、区域协调原则

正确处理和合理把握县城和乡镇之间的发展，在区域土地市场内合理安排土地供应总量、结构、布局和时序，科学合理安排国有建设用地的供应。

5、供需平衡原则

严格执行土地利用总体规划和城市规划，合理控制建设用地总量，以土地供应引导需求，合理调整土地供应结构和供应量。

6、有保有压原则

严格执行禁止供地和限制供地政策，保障国家、省、市重大基础设施项目、民生项目和重大招商引资项目的建设用地供应，严格限制“两高一资”、产能过剩和重复建设项目用地。

三、适用范围和实施期限

长沙县2017年度国有建设用地供应计划的计划期为期一年，从2017年1月1日至2017年12月31日，长沙县行政辖区内计划期供应的全部国有建设用地都纳入本计划。

















   

liaokou

四、计划指标

（一）供应总量

长沙县2017年度国有建设用地供应总量控制在784.39公顷以内，其中新增建设用地控制在486.10公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地224.58公顷。

（二）供应结构

长沙县2017年度国有建设用地供应总量中，商服用地为80.25公顷，占供应总量比重为10.23%；住宅用地为87.74公顷（其中商品房用地为85.37公顷，其他住宅用地2.37公顷），占供应总量比重为11.19%；工矿仓储用地224.58公顷，占供应总量比重为28.63%；公共管理与公共服务用地135.88公顷，占供应总量比重为17.32%；交通运输用地206.27公顷，占供应总量比重为26.60%；水域及水利设施用地49.67公顷，占供应总量比重为6.33%；无特殊用地。

（三）供应布局

长沙县2017年度供应的建设用地主要分布在长沙经济技术开发区、黄兴镇、黄花镇，面积为587.63公顷，占供应总量的74.92%；重点镇中主要分布在星沙街道、黄兴镇、黄花镇等，面积为566.46公顷，占供应总量的72.22%；一般镇中主要分布在榔梨街道、长龙街道、湘龙街道、安沙镇、金井镇、开慧镇、春华镇、路口镇等，面积为217.93公顷，占供应总量的27.78%。

从用地类型来看，长沙县2017年度商服用地主要分布在星沙街道、黄花镇和黄兴镇；工矿仓储用地主要分布在长沙经济技术开发区、长龙街道和黄兴镇；住宅用地分布较分散，主要分布在星沙街道、黄兴镇、黄花镇等；公共管理与公共服务用地分布在黄兴镇和星沙街道；交通运输用地主要分布在黄花镇、黄兴镇和星沙街道以及长龙街道；水域及水利设施用地主要分布在黄兴镇；无特殊用地类型。

（四）供应时序

长沙县2017年度国有建设用地供应总量中，各季度土地面积计划供应量分布较均匀，第一季度国有建设用地供应量控制在165.02公顷内，占供应总量的21.04%；第二季度国有建设用地供应量控制在229.64公顷内，占供应总量的29.28%；第三季度国有建设用地供应量控制在144.30公顷内，占供应总量的18.40%；第四季度国有建设用地供应量控制在2452.43公顷内，占供应总量的31.28%。

（五）供应方式

长沙县2017年度国有建设用地供应总量中，分别以出让和划拨的方式供应国有建设用地，其中出让土地面积合计为392.57公顷，占土地供应总量的50.05%；以划拨方式供应的国有建设用地为391.82公顷，占土地供应总量的49.95%。

五、住宅用地供应计划

（一）住宅用地供应

长沙县2017年度住宅用地总量为87.74公顷：商品房用地85.37公顷（其中中小套型普通商品房用地61.42公顷），其他用地为2.37公顷（其中公共租赁房0.00公顷、安置房2.37公顷）。

2017年度住宅用地供应总量中，新增建设用地控制在53.55公顷内，鼓励和引导利用存量建设用地34.19公顷。出让方式供应住宅用地87.74公顷，无划拨方式供应住宅用地。

（二）保障性安居工程用地供应

保障性安居工程用地包括保障性住房用地、各类棚户区改造用地、公共租赁房用地及限价商品房用地，长沙县保障性住房用地供应总量为2.37公顷，占住宅用地供应总量的2.70%，全部为安置房用地，无公共租赁房用地、经济适用房用地、各类棚户区改造用地及限价商品房用地，主要分布在黄兴镇和黄花镇。

（三）保障性安居工程和中小套型商品房用地供应

在2017年度住宅用地供应总量中，无保障性住房用地，中小套型普通商品房用地61.42公顷，安置房用地2.37公顷，公共租赁房用地0.00公顷，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地合计63.79公顷，占住宅用地供应总量的72.70％。

六、计划编制和实施的政策导向

（一）严格控制总量

国有建设用地供应总量以长沙县土地实际供应能力为基础，与长沙县2017年社会经济发展和城乡建设可持续发展相适应。

（二）优化土地供应结构

为推进长沙县经济发展方式转变，调整土地利用结构，规范产业经济健康发展，必须对各种用途土地供应采取有保有压的原则。保障交通设施和公共设施用地，创造良好的城乡发展环境;保障工矿仓储用地供应，特别是发展高新技术产业用地和战略性新兴产业用地供应;要做到“稳供应、保民生”，确保保障性安居工程用地供应，保持住宅商品房用地的平稳供应;提供现代服务业大力发展的合理发展空间，保持商服用地的适度供应规模，促进经济的可持续发展。

1、商服用地

重点建设“一商圈、三新城”。“一商圈”即由松星沙雅湖高端商务区、长永高速城市商务区和县城原有商业区提质改造构成的星沙核心商圈，主要发展总部经济、现代服务业、文化创意产业、创投产业、健康养老长夜和星沙城北新区的现代物流业等；“三新城”即黄兴高铁新城、黄花航空新城和安沙恒广物流新城，根据各自资源特色，分别发展商贸流通、航空服务和现代物流业；通过建设乡镇商贸综合体，在城市和乡村构建连锁商业体系，形成金字塔式网络结构，全面发展服务业。

2、工矿仓储用地

确保长沙经济技术开发区和星沙产业基地及其产业配套基地用地供应，充分发挥国家级经开区的核心和带动作用，建设各有侧重的主题配套基地，重点打造以工程机械、汽车及零部件等为核心的先进制造业产业集群，培育发展战略性新兴产业。

3、住宅用地

确保经济适用房和公共租赁住房项目用地供应，优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；支持新城区住房建设用地供应；鼓励节能节材节地型住宅项目建设用地供应；限制高档住房商品房项目建设用地供应。

4、公共管理与公共服务用地

优先确保城教育、科技、文化、卫生、体育等重点项目土地供应。

5、交通运输用地

按照三湘门户、全面开放的要求，确保省道、国道、高铁地铁、空港、水港等交通网络的用地需求。

  （三）优化空间布局

按照布局集中、产业集聚、发展集约的原则，进一步推进主体功能分区，优化城镇空间结构和产业布局，形成优势充分发挥、资源环境相互协调的空间发展新格局。

1、做优工业板块。全力支持经开区发展，加速星沙、榔梨、黄花产业基地向工业经济大板块融合，努力提升要素吸附力、资源转化力和内生增长力。着力推进陕汽环通、同心、浦沅等产业配套园建设，提高产业承载能力。

2、充实项目，丰富内涵，提高第三产业整体品质。以抓工业的力度抓第三产业发展。加快建设黄兴农产品物流园、三一春华生态新城和恒广、特易购、新长海、金光华城市综合体等一批重大项目。进一步提升购物休闲、餐饮娱乐、房产装修、汽车服务、体育健身等传统街区经济，支持浔龙河生态小镇、麻林温泉度假村、鹭岛等一批关联度高、支撑能力强的服务业项目发展。整合旅游资源，加大形象宣传，发展乡村露营、自行车旅游等新兴业态，重点打造“两湖一河”精品旅游线路，完善北部乡镇旅游设施。

3、优化空间，增强城市带动作用。按照“组团式、网络化、生态型”格局的要求，进一步完善县城东八线以西、捞刀河以南基础设施，着力推进松雅湖环湖干道、园林景观工程建设，基本完成星沙产业基地一期用地基础设施建设，抓好与长沙市区交通、水电等基础设施对接，实现城市空间形态的进一步优化。推进东十线-长株高速、黄兴大道-机场联络线、星沙联络线、湘府东路及湘府大桥、望仙东路等项目建设，加快星沙商务写字楼及市民服务中心建设，推进“三点一线”综合整治工程。

（四）促进土地节约集约利用

1、严格保护耕地，从严控制新增用地供应。严格按照省国土资源厅下达的土地利用年度计划确定的建设用地规模，农用地转用规模、耕地保有量指标，从严控制农用地转为建设用地；严格保护基本农田，除国务院批准的国家重点建设工程项目外，严禁其他项目建设占用基本农田。

2、制订和完善用地标准，提高土地利用效益。完善并严格执行建设项目用地标准和相关控制性指标，建立土地供应用地标准管理机制，促进基础设施、公共服务用地的集约利用；产业用地供应应与土地利用指标、投资强度、产出效益等指标一一挂钩，提高园区项目入园门槛。

3、加大闲置土地清理力度，严肃查处违法违规用地行为。通过城市功能分区来确定土地供应量和结构，保障发展所需土地，并加强土地批后监管，及时清查闲置土地，确保有效供应。

（五）发挥市场配置资源基础性作用

深化土地市场建设，提高市场配置资源作用。加强对土地一级市场调控，倡导政府对土地实行统一规划、统一征收、统一储备、统一供应、统一管理；严格控制划拨土地供应的范围和规模，积极推进竞争性的基础设施用地有偿使用试点；坚持土地“净地”出让和土地出让成交价款“收支两条线”管理制度。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

elec

长永高速城市商务区     指的应该就是指的新长海 中茂城 金科 那一片。

长沙北区31号

这是供地计划垃圾，和以前的一模一样，换个来头

长沙北区31号

liaokou 发表于 2017-5-11 09:34
今年星沙联络线开通，明年3号线和吾锐广场运营，明后年只要能确定8号线二期或是7号线二期到松雅湖估计就 ...

8号线，7号线，明年会有动静，今年批的这一批都还没开始，明年会在批，下一次至少到2020年！

锋子电商

elec 发表于 2017-5-11 15:55
长永高速城市商务区     指的应该就是指的新长海 中茂城 金科 那一片。

那一片路网不拉通的话 发展前景堪忧，

锋子电商

连咯线上的高速临时通道修好了，不知道到时这临时通道会一直保留还是拆掉？
高速临时通道视频
                    
                                    

奔跑的小牛

锋子电商 发表于 2017-5-11 16:47
连咯线上的高速临时通道修好了，不知道到时这临时通道会一直保留还是拆掉？
                    
     ...

会使用6个月，待星沙联络线修好了以后，京珠高速复原好恢复使用。


一直在等星沙联络线通车...坐等...

锋子电商

奔跑的小牛 发表于 2017-5-11 16:49
会使用6个月，待星沙联络线修好了以后，京珠高速复原好恢复使用。

那不就是6个月后临时通道炸掉？？刚刚看了视频  到期后会挖掉

elec

这个星沙联络线这么牛，一路无红绿灯。还是快速路，什么车都能走么？公交？摩托车？自行车？