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发表于 2016-5-4 22:14:03
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从短期看，长沙房价的确带涨势；但从长期看，房价既无法长期过快上涨，而且快牛也会对城市长远竞争力造成严重影响。对政府来说，最好的情况莫过于供求两旺，价格大体稳定，这样土地也好卖，实际购买力也能够长期存在。
在对供销比的统计中，很重要的是对供给量的测算。很多时候供给量由批准预售面积得来，但这一面积往往可以在很大程度上调节，譬如加快开发建设进度，高层建筑在一个月内多建几层过了那个十几层的预售门槛就可以提前预售；同时，大量开发商之前所囤积的地块，还有大概1.1亿平米左右的建筑面积待建，这些地块也能够在最快9个月左右的时间里转化为预售面积。
因此，在需求量的巨量刺激下，供给往往能够有很大弹性。而考察供给弹性很重要的一点就是考察在售楼盘数量，数量越多往往相互竞争也就越激烈，不像有的高房价城市基本上只有一二十个全国大牌开发商主导，同一品牌之间的楼盘可以相互协调价格，而不同大品牌之间尽管存在一定的竞争关系，但也比较容易达成区域性的、片区性的合作。长沙目前内六区有几百家在售楼盘，竞争还算比较激烈，因此供给弹性还是在的。所以销售速度持续高企能够刺激所有开发商加快建设进度，而短期的涨价则会刺激那些长期囤地的开发商开始加快整体开发进度。这的确很有利于去库存。
总之，实证性的问题是：目前需求很旺盛，供给尚未完全跟上，因此客观来说存在中短期涨价趋势，而长沙目前的房价收入比在一二线城市中最低也提供了涨价的承受力空间。而规范性问题则是：从城市长远竞争力，以及长沙目前最需要进行规模扩容的角度来看，长沙房价最好不要过快上涨，最好是价格基本稳定或年均涨幅较小，而供销数量则日益增加。规范性问题的确不改变实证性问题的结论，而实证性问题也并不影响规范性问题的结论。
不过必须明确的是，房价高低的确不是评判一个地方长远发展潜力的关键指标，尽管目前来看，既有成就最好的城市房价也通常较高，但这可能更多的是一种相关关系，而非因果关系。即便退很多步来说，一个地方经济发展很好，就会更容易带来当地购房需求，但也不能由此得出结论，只要政府严控房地产供给，尽快推高房价，这个城市就可以发展得更好了。房地产的供给，只有与产业结构的整体转型升级相匹配，才能找到最合适的度。
事实上，对于长沙这类目前还处于工业化中期、还需要在较大程度上依靠工业来推进城市规模扩容的城市来说，更低一点的房价有利于大幅提升产业工人的本地长远购买力，更有利于工业的长远发展。长沙目前的发展阶段，与早已日益高度且日益依靠服务业特别是生产服务业带动的北上广及南京杭州并不可同日而语。而大量中等或中低收入但却具有一定眼界、见识及开放观念的群体在长沙不断安家落户，对于长沙的工业及中档生活服务业的发展，具有强大的促进作用，既提供相应素质的劳动力，又提供广阔的增量市场。只有这些群体的规模足够庞大了，生产服务业才有了所谓的服务对象，因为生产服务业本来就是为工业和生活服务业提供服务的，是产业中的产业；而只有生产服务业有了较大发展，才能为所谓的高学历高素质人才提供足够的就业岗位，才能够支撑他们更好的回乡就业。
这是难以逾越的发展阶段，希望长沙迅猛发展的心情可以理解，但这样的发展阶段却实在难以逾越。长沙必须一步一个脚印，努力走好当前的路，努力与当下的发展阶段相匹配。这样城市才更有长远竞争力。从这一点来看，重庆这十几年的发展实践经验，是非常值得学习的。 |
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