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发表于 2016-3-3 10:22:48
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其实最主要是用绝对估值还是相对估值。绝对估值法要考虑的因素太多，而且很多指标，譬如内部收益率、贴现率、价值等等，都属于相当主观的因素，不同人差异很大，譬如同样一个环境，同样一个学区，对你的价值可能比对他的价值大很多。在这种情况下，相对估值法常常被认为更加公允。给定梅溪湖比市区均价要高两成，那么现在要问的是：这两成是否高得值当呢？
当然，这个问题也不好直接回答。不过，其他大城市的新城新区房价比中心城区明显更贵的情况，并非最多数的情况，郑东新区、滨湖新区、红谷滩新区、曲江新区这几个可能是最典型的代表。而这四个的情况又有不同，前三个是跳出老城造新城，而且是全力集中于这一个新区十年的时间，曲江距离老城区很近，自身原本就蛮有人气，高校集聚区，更多的属于城中村改造的性质。由此观之，梅溪湖似乎与前三个新区更加接近。但梅溪湖到市中心的距离，比这三个新区都要近不少。不过长沙同期建设的新区数量也要多得多，只是在梅溪湖新区上的投入力度、建设标准要明显更高。
这样看来，长沙同期建设多个新城新区，四处开花，老城区同步改造，这些都不支持梅溪湖房价比市区均价更高；但梅溪湖距离老城区较近，以及高水平高标准投入，则构成对梅溪湖房价的支撑，但支撑力度不如那三个新区。
还有一些因素是必须考虑在内的。一是梅溪湖的自然地理条件，尽管相当不错，但比起长沙市区的平均水平来说，所高出的幅度，似乎没有那四个新区那么高。长沙市区本身到处都是有小山有小岭有河有湖有江的。这一点不利于支撑梅溪湖的房价。二是长沙购房者特别是希望尽快入住的刚需族，对配套成熟、生活便利比较看重，对与市中心的距离比较看重。这一点不利于支撑梅溪湖的房价。三是梅溪湖所得到的教育医疗资源配套，至少从规划和建设力度上，的确是长沙所有新城新区中最突出的，像江湾半岛片区、四方坪片区、甚至省府和市府片区，所得到的教育资源、所规划的学位规模，都完全没有办法与梅溪湖相比。这一点有利于支撑梅溪湖的房价。四是梅溪湖片区得到了地铁资源的鼎力支持，在各大新区中，与高铁新城共同是最早开通地铁线路的，马上6号线又要开工。这一点有利于支撑梅溪湖的房价。总体来看，有支持的，有不支持的。
从上一轮长沙房价持续调整的情况来看，全市均价调整幅度在10%左右，梅溪湖片区的平均调整幅度大体相近，部分楼盘回调比例较大，部分楼盘则选择坚挺，但通过先以更低价出货那些小区位更差的房源来变相保价。
从梅溪湖2014年以来供地大幅度减少的过程来看，一开始的确不是不想卖，只是要么流拍，要么看到一直没有人出价就往往在最后一刻撤销挂牌。但后来一直没有挂牌宅地，一方面与全市主动减少宅地供给有关，另一方面也与内部不同意愿有关。社会资本投资方，譬如方兴，中建，达美等，对于尽快出让土地，落袋为安，还是有着较为强烈的偏好的；但对于政府来说，反正永不会破产，债务也可以不断展期，不希望地价下跌，宁可不卖，而且更高的地价能够让自己手里巨量的土储的估值更高，从而减少明面儿上的债务风险，否则会导致整个信用评级下调，存量债务被催逼，反而更危险。
缩量保价，短期总是可行的，关键是长期来说，房价是否具有持续上行的动力。政府打造新城新区，其中很重要的目的之一，也是希望吸引一线城市的湘籍群体回流，以较为高大上、更接近他们已经较高的眼界的新城新区作为最重要的物质条件。而且，二线城市在人文环境方面通常距离一线城市较远，而且努力起来也较为困难，因此，物质环境是相对来说最容易赶超一线城市的因素。所以，一线城市湘籍群体回流长沙的速度，对于梅溪湖这样的在长沙相对最高端的新城新区的房价，也具有极为重要的影响，而且是中长期的影响。 |
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