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发表于 2016-9-23 11:18:18
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本帖最后由 ericliu1989 于 2016-9-23 11:20 编辑
恒隆中报陈启宗给股东的信，节选了关于武汉恒隆部分，用红字标出了
本人或许应该先简略回顾几桩环球时事，尽管这跟本人以往的做法有所不同，但这些事件，部分早晚会影响到本公司的业务。综观世界各地，局势向来不稳，但过往大部分事情的前因后果都是地区性的；然而近期发生的事件，却对全球局势带来举足轻重的影响。
本人最关注的是英国脱欧。到底这是否欧盟瓦解的开端？它对环球贸易有何影响？至少，全球财经版图将从此改写。短期内，形势可能对亚洲有利，特别是区内两大国际金融中心──香港和新加坡。事实上，全球其中一家最大规模的基金管理公司，刚于亚洲首度开展债券交易业务。这是否意味着同类投资陆续有来？同时，近期欧盟正因来自中东的大批难民涌入而陷入困境。商界忧虑的是，更多不稳定因素必然接踵而至。
与此同时，恐怖主义的威胁在中东及欧洲日益猖獗，美国亦不能独善其身，纵使各有其因。加上民族主义在各地抬头，令过去数十年备受追捧的全球化风潮可能开始退却：试想想「美国人买美国货」运动的意思；或许正如特朗普在正式接受共和党提名角逐美国总统的演说中明言，「美国主义」会取代世界主义，成为美国的信条。虽然国际旅游和跨境业务目前未受影响，但亦启人疑虑。
在环球局势极不明朗的前提下，中国作为我们的主要市场，亦可能无法再如以往般依赖外贸。幸好，中国内需市场庞大，国民亦已累积足够财富与技术，以抵御全球化退潮的影响。倘若近日乱局发生于1980、1990甚或千禧年代，中国受到的影响应会更大。无疑，中国将继续其与全球接轨的发展路向，「一带一路」的倡议即属一例；但本土市场势必在国家经济发展中，担当更重要的角色。
展望未来，美国和中国将继续成为带动环球经济增长的双引擎。美国仍然稳站世界经济龙头地位，发展高度成熟。在可见的将来，没有国家能挑战其领导地位。纵然中国人口较美国多逾四倍，国内生产总值绝对值亦可能超越美国，但仍不得不承认美国社会及经济拥有超凡创意和过人韧力。除非类似2008年金融风暴的事件再次发生，否则美国的世界经济主导地位将屹立不倒。
另一方面，中国经济规模庞大，乃由于人口众多，加上多个领域发展蓬勃；惟其社会及结构问题可能导致经济甚或整体社会易受冲击。尽管如此，由于欧盟和日本等主要经济体发展停滞不前，中国自然成为美国以外另一经济蓬勃的地方。
只要中美这双引擎没有裹足不前，环球经济重心将由大西洋转移至太平洋。事实上，这趋势已维持了半个世纪，但以目前最为明显。香港既能掌握中国及美国的脉搏，并在多方面联系两地，而作为一家以香港为基地的公司，恒隆自然享有特别优势。背靠全球增长最快的一个经济体，我们早于2000年代中期已将发展策略聚焦于中国内地，成为少数早着先机的公司之一。
观乎上述的现今世界局势，包括全球化热潮退却的可能，中国必须迅速发展内需市场，以对冲国际市场可能出现的困局。境外可能已无贸易伙伴能进一步带动中国的经济增长，向内求索自是必然。这个无可奈何的举措，与美国自发地退出环球市场可谓大相径庭。无论如何，中国似乎无可避免要刺激个人消费，而这正正是本公司的业务所在。
我们扎根于得天独厚的城市，聚焦发展最蓬勃的市场，并跻身最合适的行业，夫复何求﹖短期的市场波动和周期性淡静都是不能避免的，但凭借高瞻远瞩和稳健的管理团队，我们可以放眼更高更远的未来。恒隆净债务维持于极低水平，实有余裕应对当下的衰退，迎接更美好的明天。
话虽如此，目前的经济环境不容乐观。本人在6个月前阐述的困境，现在变得更加窘迫。负利率比比皆是，较以往可能更甚。差不多所有主要经济体的增长皆无寸进。
在中国，经济新动力仍未见苗头。个人消费增长持续放缓，其中奢侈品市场尤其疲弱。无人能预计反贪腐行动何时及如何终结，跟西方一样，不明朗因素有许多。
置身如此不利的营商环境，许多主要零售商如百货公司在过去两至三年，在营业额和净利润方面均全线倒退。其中，全年营业额普遍跌约10%，净利润的跌幅更超过50%，其跌势更在过去一年左右加剧。
与之相比，我们的租户整体表现较佳。我们位于内地的七个购物商场，其中四个在零售额方面按年录得增长，增幅由2%至6%不等，而另外三个则录得5%至7%的跌幅。总体而言，撇除开业不足一年的大连的恒隆广场，租户零售总额与去年同期相若。此表现胜过预期的关键原因，本人相信是与我们一直坚持集中发展最核心、最优质地块的策略有关。
在总结整体业绩之前，本人应当概述汇率问题。我们于内地收取人民币租金，但作为以香港为本的公司，我们在财务报表上是以港币结算。按每日加权平均汇率计算，在中期报告涉及的6个月内，人民币汇率与去年同期比较下跌约6%。比较今年6月30日及去年12月31日，跌幅约2%。为反映实际业务表现，本人在此汇报内地租金收入时，已排除了汇率波动之影响，然而在财务报表上，所有数字仍以港币计算。
另一个相关问题是人民币贬值带来的外币换算损失。此等折算带来的损失大部分源自我们持有内地庞大净资产的货币兑换调整。这与我们持有众多已竣工综合项目有关，其资产价值可谓举足轻重。另一笔数目较小的亏损源自我们持有的人民币现金。过去多年当人民币升值时，我们在换算时获利甚丰。不论赚蚀，相关换算账项只计算入储备账户，并无列于损益表中。
香港及内地（以人民币计算）的租金收入分别增长7%及2%。由于人民币兑港币贬值6%，倘内地收入增幅少于此数，则换算港币后将呈亏损。按此计算，内地租金收入的列账金额减少4%。
与去年同期相比，我们售出香港已落成住宅所得金额超逾三倍，带动整体收入上升37%。由于购物商场租金下调，沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场两项物业重估均录得重估亏损，而其余物业则录得轻微重估收益。因此，股东应占纯利及每股盈利只增加3%。倘不计算物业重估净亏损这项非现金项目，股东应占基本纯利则上升29%，每股基本盈利亦增加27%。
期内，我们售出浪澄湾226个单位，以及君逸山余下的两个单位，录得收入逾港币24亿元，营业溢利达港币14亿元。这些物业录得58%的边际溢利，以这类物业而言，表现相当不俗。香港租金收入较去年同期增长7%；购物商场和办公楼租金收入分别增加了13%及4%。两者的租出率分别为99%和92%。购物商场租务表现优秀，主要因为较早前进行翻新工程的购物商场于期内重开。目前，整体租金收入中有48%来自香港，而内地则占52%。
本公司的内地租金总收入上升2%。如前所述，由于人民币贬值6%，以港币计算的账面显示收入下跌4%。倘撇除新落成的物业，包括沈阳的市府恒隆广场办公楼及大连的恒隆广场，以人民币计算，收入增长减少2%，折算港币后跌幅为8%。
购物商场的经营环境尤其困难，其租金按年下调2%。倘撇除新开幕的大连的恒隆广场，跌幅为4%。办公楼租金录得17%的增幅，增长幅度合理。
值得一提的是两座位于上海的购物商场。由于资产优化计划的关系，上海的恒隆广场有13%的空间须暂停营运，因此物业租金收入较去年减少7%。倘扣除正进行翻新工程的范围，租金收入同比持平。虽然港汇恒隆广场的资产优化计划今年稍后才正式展开，但小部分空间已受到影响。因此，物业租出率下调两个百分点至96%。不过，受惠于续租租金调升，租金收入较去年同期增加1%。
至于内地其他五个购物商场，其中三个的租金收入维持不变或上升。沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场的租赁业务情况最为严峻，收入遽减20%。租出率方面，沈阳的皇城恒隆广场有所改善，其余四项物业则有所下降。
整体投资组合的租赁边际利润下降两个百分点至75%。香港的边际利润稳企于86%，而内地则主要因为上海两座购物商场共录得0.85个百分点的边际跌幅，加上大连的恒隆广场新开业略见亏损，导致边际利润由69%下降至65%。出人意表的是其余五个综合项目，包括沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场，其边际利润均录得增长。该两项物业的表现均受惠于新落成的办公楼。其中，沈阳的市府恒隆广场，单是购物商场的租赁已录得健康增长。这些物业在开业好几年后，其高昂的初期经营成本已见回落。
此现象令人鼓舞。长远而言，随着租金上扬，较多收入将可转为利润。届时，现行的成本控制措施将发挥作用，相关项目的溢利将更高；但目前我们仍需等待市况回暖。
本公司旗下所有购物商场，除济南的恒隆广场和天津的恒隆广场外，客流较一年前增加。其中，前者作为我们继上海的港汇恒隆广场之后人流最畅旺的项目，录得近5%的跌幅；而后者则下跌近3%。至目前为止，客流升幅最大的是无锡的恒隆广场，其次是沈阳的市府恒隆广场及上海的恒隆广场。表现最佳的首两座购物商场，原本业务一直滞后，但新的办公楼开业有助带动商场人流，这固然令人欣喜，但要将此发展趋势转化为更高的零售额和进一步改善租金收入，我们仍需努力。
沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场的两幢新办公楼现正逐步租出。前者租出率由6个月前的44%上升至目前的52%，进驻率为49%。另一方面，无锡的恒隆广场的租出率及进驻率均为58%。
一如之前的报告所述，一些从事私人金融业务的租客受到政府审查，尤其是在无锡的恒隆广场的租客，部分更陷入财政困境，逼使我们终止某些租约。过去6个月，相关空置单位已差不多全部重新租出。值得鼓舞的是，租户质素更胜从前，而租金收入也有可观的增长。总括而言，两幢新办公楼正成为公司收入的重要来源。
我们已跟一家国际酒店集团签订管理合约，于沈阳的市府恒隆广场现有办公楼的高层营运一间拥有逾300个客房的五星级酒店。我们亦拟于地面楼层增建一个宴会厅。与此同时，工程的前期准备工作经已展开，两个项目有望于2019年上半年开业。
无锡的恒隆广场的第二幢办公楼发展顺利，其平台将增设戏院，以刺激人流。大楼总面积约55,000平方米，远较第一幢大楼的89,000平方米小。
2015年12月中旬，大连的恒隆广场试业。物业的英文名字源于我们购物商场前面偌大的中体奥林匹克花园。6个月前，本人撰文表示项目能否成功起步，部分取决于「政府有为或无为的举措」。其后的事态发展印证了本人的预测。例如，由于市内某处曾发生一宗大火，致使政府部门突然收紧有关政策。纵然我们不曾犯错，面对当地消防部门时却遇上重重关卡。幸好，大部分难题已获解决或行将解决。
再一次提醒长期读者，大连的恒隆广场的巨型购物商场总面积达220,000平方米，我们将在第一期开放当中的87%。凭借巧妙的设计，访客不会容易察觉到，项目仍有13%的面积留待第二期启用。我们预计第一期有超过70%的商铺可于9月初租出，逾60%的租户可于同期准备就绪。当购物商场的商铺全数租出，纵然经营环境困难，我们仍预计回报率可达4%至5%。
昆明的恒隆广场及武汉的恒隆广场的建筑工程正如期推进。后者由于政府介入及恶劣天气，工程进度略为滞后；我们将尽可能追回进度。
过去一年，互联网流传几份内地帖文，指我们已终止昆明的建筑工程；部分谣言甚至暗示我们正与政府磋商归还土地。此等指控全无事实根据。
帖文相继出现的合理推测有二。其一是无知；其二是竞争对手的恶意中伤。众所周知，内地有很多媒体的报道都可以轻易「买」回来。
有别于个别内地发展商自夸购物商场可于购入地块后18个月内开业，我们则花更多时间，缔造一个最合宜的设计方案。设计是个繁复费时但关键的工序。一如本人于前文所述，那些急就章的项目流于劣质，不敌时间考验。千篇一律的设计也许适合二星或三星级的设施，但我们兴建的是四星及五星级项目，其优良设计至为重要。设计过程中，建筑师跟发展商仔细推敲和合作互动，经细心考量，才可平衡美感与功能。至今，本人仍未遇到任何人，能略过这个过程而创作出完美或近乎完美的成果。
而且，在中国，所有发展计划必须获得市政府批准。只要一位官员反对，哪管他有没有足够的专业知识作相关判断，工程进度也会受影响。此外，建筑法规亦日趋复杂，部分更是不切实际甚至不合理的。由此可见，设计过程是发展商、建筑师和政府三方合作的繁复举措。由于我们恪守最高的设计标准，故需时较长亦是无可避免。
即使没有出现严重岔子，设计工序也需要很多个月方能顺利完成。在此期间，我们亦尽可能先作泥土测试或类似的检验。但若项目工程如昆明般出现阻滞，我们亦只好一边耐心等待，一边尽力而为。
因此，可以想象，工地或会暂时被围封，并进行较小型的工程，但外人实难以察觉。一些记者对于急就章的劣质设计习以为常，他们只看到自己想看到的，就以此判断我们已终止工程。设计是本人曾撰文详述的「地产业基因」的四个重要元素之一（其余三个包括地点、地块规模和形状，以及施工），我们绝不会舍本逐末，在设计过程中走捷径。长远而言，此举得不偿失。
如果只是记者不知就里地胡诌，我们也不必过于顾虑。毕竟，这样的记者多的是。更糟的是，我们极有理由怀疑整场闹剧是我们的竞争对手刻意安排，此说并非无的放矢。
首先，那些文章大胆指控本公司跟市政府磋商归还土地。由于此说完全失实，政府官员断不能证实传言。再者，文章作者进一步推测恒隆若不是银根短缺，就是对地产市道的前景十分悲观。但其实只要在互联网上搜寻恒隆地产的资料，就可知道公司的财政相当稳健，在业界可谓数一数二。读者亦可循相同途径轻易阅览到本人的致股东函件，了解到本人从来没有对市场如造谣者所说般悲观。事实上，本人曾在本函件中明言，假如地产市场下滑，其他发展商暂停或放缓建筑工程，那就是我们大展拳脚、率先打入市场的最佳时机。我们强大的财政实力，正正让我们可以抓紧机遇。
事实上，恒隆自1992年进军内地市场以来，从未因资金短缺或对前景悲观而暂停或延后建筑工程。环视香港或内地所有发展商，我们可能是唯一一家能毫无保留地作出此声明的公司。
那么，该记者在落笔前为何不稍作求证，反而将谣言包装成事实一样报道？此举令人不禁猜测始作俑者不怀好意。
过去一、两年，当我们跟西方机构投资者沟通时，我们都强烈察觉到有人到处中伤我们。部分投资者出于好心，也有劝慰我们不用过分介怀，因为这正好佐证我们在市场上的领导地位。否则，我们缘何成为攻击目标？话虽如此，如竞争对手恶意中伤属实，此等卑劣行为则不利于中国股市健康发展。在我们看来，每位市场参与者都应秉持最高的诚信标准。
在香港以至世界任何一个主要的股票市场，大家均恪守不抹黑竞争对手的不明文规定。事实上，我们甚至避免评论业内其他公司。恒隆绝对遵守这游戏规则，可惜内地公司多不奉行这一文明举措，一些所谓信誉良好的大公司亦然。对内地文化略有认识的人，想必对此不感意外。
恒隆不单实践良好管治常规，在不得已或形势所需的情况下，我们更会挺身为捍卫业界更高标准而发声。我们也许可藉此为资本市场及业界的健康发展略尽绵力。
例如数年前，香港部分专业人士呼吁上市公司缩短公布业绩的期限。当时，香港是全球主要股票市场中最宽松的。各大主要地产公司中，只有恒隆在随后的公开讨论里支持改善相关法规。我们一直持之以恒，在期终后一个月内公布业绩。
持相反意见的竞争对手所提出的理由相当荒谬，他们希望维持较长期限，让主要股东暨管理层可以合法但不公平地在股票市场买卖自己持有的股份。可能基于当时我们提出有力理据，现在至少有数间之前持相反意见的公司，已将公布业绩期限提前，这是我喜闻乐见的。我们已超越良好管治常规，积极推己及人，号召业界共同进步。
大部分内地公司对于股票市场及国际机构投资市场的运作都处于摸索阶段，本人衷心希望他们能服膺于文明举措。
回说公司业绩，虽然我们终于录得净债务，但无足轻重。净债务股权比率仅2.1%，与任何标准相比皆属低位。
展望
目前看来，在要来的6个月或甚至12个月，环球经济很难会出现显著或至少是疑似的改善，中国包括香港的经济亦难以幸免。纵观全球，利好消息少之又少；相反，四周充斥着不稳定因素。唯一能对本身经济有一番作为的国家是中国，但本人不预期北京政府于短时间内能找到对策，灵丹妙药可能并不存在。
大家所见的是公共投资及个人消费皆放缓，而出口数据亦无甚起色。这些趋势似乎在显示，经济寒冬仍未过去。事实上，目前难以预见有甚么因素会令经济回暖。唯一的「亮点」是某些城市的住宅楼市，其土地价格持续上升，但这说不上是利好消息。
香港的情况亦好不了多少。旅游业回落，零售业亦然。因应内地出口疲弱，本地贸易及物流业亦难有作为。在中国整体表现沉闷、欧美前景不明朗的影响下，香港的金融市场在短期内将不会有大幅增长。住宅物业市场亦未见畅旺。换言之，前景可谓一片暗淡。
如上述推论正确，则我们参与的市场在今年余下6个月，将大致重复过去6个月的表现。事实上，其走势可能再下跌才会转好。在这情况下，公司下半年业绩倘能跟本报告回顾的上半年看齐，已属万幸。
那么，管理层可采取甚么措施，以保持增长，或起码阻止进一步下滑？首先，我们在内地新落成的两幢办公楼，将于未来一、两年为业务增长提供新动力。新开业的大连的恒隆广场应可为公司带来营业额增长。可是，三者的纯利预计不会十分丰厚，尤其是新开幕的购物商场。
然而，假如施工没有进一步拖延，下一个竣工的新项目将会是2018年下半年度开幕的昆明的恒隆广场，其购物商场、办公楼甚至服务式寓所将可能差不多于同期落成。往后一年左右，武汉的恒隆广场购物商场亦有望建成，而新的办公楼亦会随之启用。
换言之，在未来四年，我们将有一条物业供应链，稳定地壮大我们的物业组合。如果中国经济在期内复甦，这些新建成的物业将会为公司业绩带来更多增长。
对于早期落成的内地购物商场，我们将采取防御模式。相当的资产优化计划正进行得如火如荼，让我们为下一个牛市做好准备；我所指的，正是上海的两个综合项目。至于较新落成的物业，其业务将有所增长，但在经济逆风下，尚有一定困难。尽管如此，沈阳的皇城恒隆广场和济南的恒隆广场的成功正好告诉我们，经过了开业初期的种种挑战后，情况总会好转。
香港租赁业务将不会有大幅改善，究其原因有二。事实上，过去数年收入录得较高的单位数增幅，在未来将不易维持。首先，现时经济较疲弱，甚至会进一步放缓。此外，由资产优化计划所带来的进步，长远将令计算收入增幅的基数提高。凡此种种，将令增长率更难维持过去水平。
其中一个可能为我们带来更高利润的范畴，是出售浪澄湾余下的446个单位、君临天下余下的两个单位，以及蓝塘道18个豪华复式大宅。我们是否愿意出售这些单位，将取决于我们对市场状况的解读。
展望未来，本人对内地经济颇为乐观，出现严重乱子的机会甚微。个人消费将逐步成为经济增长的火车头。由于海外市场不见得蓬勃，北京领导人或只能鼓励个人消费，将焦点向内。然而，内需市场须进一步改革，才可刺激增长。往坏处想，改革从来不易；往好处想，它将会带来巨大的机遇。
试想想：每年中国有至少1%的人口由农村迁往城市。10年下来，城市人口将增加约1.5亿至2亿人；2亿人口这个数字，只亚于世界五大人口国家之下。届时，随之衍生的消费力将相当可观。再者，现居于城市的7.5亿人口，其消费力亦自然而然攀升。
由于商场租赁是我们的主要业务，我们正处于有利位置作进一步增长。虽然本人对短期前景相当审慎，但对公司长远发展则抱乐观态度。
我们或会于内地洽购更多土地。我们未知时机是否适当，但无论如何，只有最优质的地块才会获得我们青睐。事实上，我们近日才否决了几宗具吸引力的交易。除非该地块能符合我们大部分甚至所有准则，否则我们不会轻言买地。纵使我们是如此严谨行事，如果在未来一至两年能成功洽购新地块，我亦不会感到惊讶。就此，本人乐见市场继续向下！
6个月前，本人在致股东函件中指出公司获得多个国际及本地奖项。单单今年首6个月内，我们便再多获33项殊荣。其中，获奖最多的范畴是持续发展，其次为人力资源发展、市场推广和投资者关系。我们优秀的设计及建筑（无锡的恒隆广场），以至危机管理，同样获得嘉许。
有关危机管理，本人要在此汇报近期一件令人悲痛的事件。在我们旗下一幢工业大厦，由租户经营的一个迷你仓，于2016年6月21日遭祝融蹂躏。大火持续了108小时，导致两名香港消防处的消防员英勇殉职。我们向二人及其同袍致敬，并正尽力为二人的家属提供援助。我们亦正跟租户紧密合作，以确保同类悲剧不再发生。
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