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发表于 2019-5-8 09:58:08
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楼市供求结构严重失衡
压制房价的还有一个重要因素，便是住宅供求比。长沙人均住宅居住面积达到45平米，远高于其它中部城市，而人口远低于武汉、郑州、合肥等城市，则说明了该城市不合理的住宅存量。
房价洼地
长沙与其他中部省会住宅市场历年供求比（数据来源：CRIC）观察2012年-2016年中部省会城市历年的住宅供求比，就会发现，武汉供求比一直在0.9以下， 在2016年甚至达到了0.4的最低值。也是在这一年，武汉城区均价涨幅超20%。合肥和南昌的经济总量、人均可支配收入及人口流入率均没有长沙高，但房价早已破万，也与其供不应求的住宅市场不无关系。
反观长沙，2012年-2014年长沙住宅供应均高于其他中部城市，在2014年底去库存周期达到了24个月，对于城区常住人口375万（2014年）的长沙而言，这是一个惊人的数字。正是由于库存的积压，压制了长沙房价的上涨，并拉长了去库存的时间，让长沙房价的上涨节点滞后于其他城市。
大肆扩城，无序卖地
2000年左右，长沙城市规模还很小。而正是因为长沙的规模小，在GDP崇拜的模式之下，长沙开始四面开花，“东拓西进，南移北扩”，城市规划热点和新城概念频出，东南西北都在卖地，土地供应量激增，更是加大了供应竞争。南城是长沙发展最早的区域之一，在2000年左右，长沙高唱融城向南的口号，让开发商修了湘府路，省**南迁至此，并把湘府路两边的土地以及整个南城，全部给了开发商。据南城某项目负责人透露：过去10来年，长沙一直在消化城市建设中的“回报地”——2004年之前参与城建开发的投资者 “协议补偿用地”。该负责人无法用数据来描述这类土地的供应总量，但表情有些夸张地表示：“太多了”。他举例说：从延伸到湘潭的芙蓉南路到一直延伸到岳阳湘阴的芙蓉北路，这条全国最长的“城市干道”两厢，“补偿地”到现在都没有消化完。后又跨过湘江，向西要空间，发展大河西先导区，北边则卖出体量巨大的全国地王北辰三角洲、湘江世纪城，东边则由于长沙县的高速发展，此起彼伏。2015年湘江新区获批，面积有1000平方公里，差不多有以前长沙两个大，在这种南延北扩，通江达海的策略下，长沙的土地一直处于溢出状态，无序卖地也就成了常态，这造成了楼市库存庞大。这个做法的好处除了控制房价外，还能增长GDP，**其实早就发现了借助卖地做房地产拉动的GDP不如拓城拉动的GDP多和快，这也是为什么在2014-2016年长沙卖地收入大幅度萎缩下，长沙财政收入还是突破了千亿，甚至接近万亿的原因。
及时行乐的消费观念
另一个不能忽视的，则是长沙人超前的消费观念，这在全国都是颇为有名的。几年前方太董事长还在笑着说，长沙人真是敢花钱，而且是花明天的钱，这种超前消费相当领先。星巴克长沙两家店开业当天销售额刷新了全球一万多家门店开业记录，本应该充满小资情调的小店却以一副菜市场的面貌呈现在了长沙人面前，这样一个咖啡店开业居然让人生出了见证历史的感觉，这已经说明了当地消费观的狂热一面。有本地人编了段子自嘲：长沙人玩到身上只剩十块钱了，绝对不会想明天有没有钱吃早饭，先用这钱打的回去。有人觉得这段子不过瘾，编了个更绝的：长沙人玩到身上只剩二十块钱了，干脆再借五块钱买包芙蓉王。本来长沙工资就不高，全都拿来吃喝玩乐了，要买房？对不起，我手里的小龙虾和口味蛇不同意。 |
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