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发表于 2018-6-5 22:08:41
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笔者这两天为济南万达城写了一首打油诗：“七绝·济南万达城”。
文章开头，我先说前半句：
“嫁女中途被换郎，千亩文旅盖民房”。
放在过去，在传统文化浓厚的齐鲁大地来说，发生了这种事，对于娘家父母来说，是绝对不可忍受的！
5月底6月初的盛夏，有三则消息，让济南万达城内外的人们一面感受着炎热，一面在心底感同身受这种娘家人“凉透的心”。
孙宏斌与王健林还在公开场合秀“恩爱”：5月28日晚，融创中国发布公告表示，公司将出资95亿元或等值港币，购买万达商业约3.91%股份。
可济南万达文旅城等全国5个万达项目，却已延期三次过户交割。而让人玩味的是，此前已有媒体报道，融创通过股权，已实际控制济南万达文旅城。
就在这番扑朔之际，同时也在万达文旅城二期土地出让之时，济南市政府出台最“严苛”的项目开发条件，强力监管万达文旅城开发。蒙受嫁女换郎之辱的“老父亲”，终于出手了！
至此，济南万达文旅城项目的开发与产业前景，走到了十字路口。
济南万达城，现在的“新郎”到底是谁？
想要回答清楚这个问题，其实挺难的。
4月底，网上一大波媒体报道称，融创和万达剩余未交割的分别为济南、昆明、海口、青岛、重庆地区的5个万达文旅项目。
风风火火的惊天大交易，让孙宏斌与王健林走到了一起，让人意想不到的是，两人之间的“定情信物”却迟迟没有交割，甚至一拖再拖。
融创中国控股有限公司发布公告称，将延迟寄发关于万达文化旅游项目的收购事项、关于大连万达商业的战略合作事项的通函。同时，融创方面已向联交所申请将寄发资料通函的时间进一步延迟至2018年6月30日或之前，而联交所方面也已授出有关豁免。
媒体注意到，此次延期寄发已经是融创方面第三次延迟交割万达项目。
几天之后，济南一家媒体发文“辟谣”，称融创中国已于2017年12月31日取得济南万达城等13个万达项目公司的控制权，融创团队已经进驻济南万达城。
两则消息综合，我们似乎可以得出这样一个结论：王家的“媳妇”已经转给了孙家，可问题在于，王家要娶的这个“媳妇”，目前还没过门。
虽然融创已取得济南万达城投资有限公司的控制权，但在法律层面上，只有实现资产过户，才算完成权属交割，济南万达姓孙，还只是纸面协议。
另一方面，融创证券部门负责人曾表示，收购资产价格比较复杂，需要较长的时间准备和编制须载入通函的经审核财务资料、估值报告及其他资料，因此才屡屡出现延迟交割的情况。
知情人士曾向媒体透露，在济南万达项目中，万达在并购之前一年通过与济南市人民政府、历城区人民政府签署合作协议，以承诺投资630亿元的代价获得4200亩低价建设用地的出让承诺。一年后，2017年6月30日，首批1495亩土地定向拍卖给万达，楼面价仅2800元/平方米。
对于济南而言，在全国二、三线楼市土地价格飙升的背景下，2800元已属于白菜价中的白菜价。同期，万科、恒大等开放商在二线城市的土储成本至少在每平4000元以上。
对于济南来说，这相当于“低下身段”招贤婿，以此招商引资，推进城市文旅产业发展。没想到的是，万达中途“掉包”，把这个“大便宜”低价转给了融创，此前高呼的630亿投资承诺，也一笔勾销了。
天下没有这么便宜的好事儿。
在万达一个月后宣布相关资产出售给融创后，可靠消息称济南市政府暂停了济南万达城的土地出让。为此万达方面高层随后特意去济南与市领导协商相关事宜。万达之外，孙宏斌也与多位融创高管到访济南。
从协商结果看，历城区和济南市国土部门反馈，济南市同意继续签署土地出让合同，但必须同时签补充协议。补充协议对文旅城的建设时间、标准、后期运营提出严格要求，否则将采取不允许住宅销售、收回土地等惩罚措施。
这几天，补充协议终于以万达城二期土地挂牌条件的形式“现身”。
济南市政府规定，今天要想“低价”接盘济南万达城，首先这家企业必须是世界500强企业（以2017年美国财富杂志公布的企业名单为准），2017年财富世界500强榜单中，中国房企有绿地、恒大、万科、保利、万达、碧桂园，并没有融创。
此前媒体分析，融创迟迟没有与万达交割济南万达城，也至此有了确凿的答案：不是物业复杂，而是它现在根本没资格接盘！
与此同时，经历去年供地—转让风波后，此次二期供地，济南加大监管力度：
要求5宗商业项目开业前，竞得人的股东不得转让竞得人的股权；本批次土地产生的全部销售资金（包含预售监管资金）须由历城区政府进行监管，只能用于本项目的开发建设，不得挪作他用。商业项目建成开业后解除共管关系，具体由历城区政府监管实施。
换句话说，目前的济南万达城更有一种“共有产权”模式，卖房款不得外流，项目建成才能松绑。
2018年1月，济南万达城一期“全款认筹”，不久便被叫停。在济南住宅与房地产信息网预售许可证公示一栏，实际并没查到济南万达城项目预售信息。
由此可见，政府监管的“小夹板”，已经就位了。
更为严厉的措施是，万达文旅城二期供地，2宗娱乐康体地块单独出让，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。
对于竞买人资格，此次土地出让也做出了极为严格的规定：须具备不少于10 万平方米建筑面积的文化旅游项目管理运营的经验，或不少于2 个剧院的管理运营经验。
总而言之，想要开发济南万达城，再来一回“偷梁换柱”没戏，地产开发商开发文旅项目，更没戏！
因此，济南万达城要想姓孙恐怕现在还不具备条件，但要是仍然姓王，建林恐怕也已经娶不起这么高条件的“新娘”了。
这么看，5月28日晚，融创购买万达股份，宏斌紧急驰援建林，也就有了另外一番涵义。
拿到钱的建林，或许还要再要为融创演一回“新娘过门”。 这也就是笔者打油诗的后一句：
“宏斌驰援建林后，济南万达仍姓王。”
但随之而来的，似乎便不再是一纸630亿元的空头承诺，权责义务加身后，宏斌未来似乎要频频驰援建林了。
当然，想要进一步开发济南万达城，那些文旅资质，宏斌则更需要建林的帮助。
可以预见，万达与济南的这场“恋爱”，今天已渐渐成为宏斌与建林的恩爱了。可一场“恋爱”谈久了，要么结婚，否则就只能分手了。
这对于拿出150亿投资乐视失败的宏斌来说，应当习以为常，宠辱不惊了。
而建林会否成为贾跃亭，这就要看搞电竞的儿子，争不争气。
未来的济南万达城，会好么？
关注了昔日“阔少”与暴发户之间的交易，人们似乎更应该关注那个待嫁的“新娘”。
2016年8月26日，如日中天的“国民公公”王健林在济南搞了个大事情：投资630亿，建立万达文旅城项目！
由此带动潘田片区两千户拆迁，济南万达城则预计5年内完工。
许多媒体当时欣喜地高呼：在2022年前后，我们就可以和小伙伴一起去无比洋气的万达文旅城约约约了！
但迄今，除了2020年将建成一座用地面积6.4公顷的冰篮球馆之外，这座文旅城并无“新意”。
有网友调侃，这就是一个冰球和篮球一体馆，相当于给房地产项目配备了一个群众运动设施。
相比之下，长白山万达世界上最大的冰雪活动场所，还有两个高尔夫球场。无锡万达游乐项目是迪士尼的两倍；西双版纳项目是最大的热带风情主题乐园，青岛万达是世界上最大的影视拍摄基地。
可济南只有俩体育馆。为此，济南低价卖了一大片地！
退一万步讲，即使当初让万达开发济南文旅城，也不见得有意想不到的收获。
今天的文旅产业开发，一方面需要独特的自然风光打CALL，一方面需要强有力的“主题”效应拉动。
今天，上海、香港的迪士尼乐园、无锡影视基地、杭州的印象西湖、哈尔滨的冰雪大世界，已成为全国知名的文旅产业品牌，这些项目要么自然主题突出，要么品牌主题强势。反观万达，迄今仍没有一个叫得响的文旅品牌能够被世人所熟知，而建林的文化辐射带动力，也未走出万达广场。
在济南，虽然市区有享誉全国的“泉水文化”，周边有欧乐堡等一大批主题乐园，但能够结合本土特色，且凸显主题的大型文旅项目却仍然乏善可陈。
那么，在济南东区，依靠尚无文旅产业影响力的万达拉动，似乎也没有多少“胜算”，更不必说IT产业出身的宏斌了。
当然，在国家提倡的“全域旅游”概念走向快速发展，以及今年文化部与旅游局强强联合后，中国的文旅产业的确是振兴城市经济的一大新增长极，但是让地产商撬动这一新兴产业板块，并不是一个十全十美的选择。
在资本市场瞬息万变之下，城市经济发展更需要慎重与理性。
今天，济南市政府及时出手，为整个城市资源健康、良性发展向开发商约法三章，强力监督，值得称赞！
同样，俗话说，留得青山在不怕没柴烧，“绿水青山，就是金山银山”！不论济南万达文旅城未来归属何方，拥有敢于当家、作为的政府做“娘家”，济南的城市发展就有看头！ |
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发表于 2018-6-5 22:53:22