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发表于 2020-7-29 08:23:47
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6月12日，中国信达一纸公告将117大厦再度推倒了聚光灯下。按照信达的公告，此前给高银地产项目提供委托贷款，但是截止公告日，依然没有按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。用句俗话说：到期未能偿债。
在117引发市场震动的第二天，相隔百公里之外，却同属滨海新区亦争夺第一高楼的另一个项目周大福金融中心却给出了另外一种声音：由K11集团引入天津的K11 ATELIER办公楼，宣布将于2020年6月进入试运营的阶段，希望打造一座“纵向创意城市”。
前者2008年正式开工，后者开工时间在2009年，几乎接近的时间点、同样的港商、同样的滨海新区、同样的高度雄心，但是却迎来了截然不同的命运。
01
高银处于断裂边缘
高银地产在2017年完成私有化后，归属于自然人潘苏通，而潘苏通的另外一个公司叫做高银金融。私有化后，高银地产的内部情况已经不再为市场所知悉，但高银的资金紧张，从另一个平台高银金融却表露无疑。
23日，短暂复牌后的高银金融又再次陷入了停牌，有消息称：长实可能成为高银金融的白武士，为其提供贷款，而长实方面的回应是：会积极研究高银的财务状况及负债情况。但市场认为，长实的出场更多可能是借款，而非注资。
根据媒体整理的信息，仅就7月15日披露的信息就接到了三笔贷款的通知，共计87亿元。但是这些债务仅仅是冰山一角，因为截止到2019年12月31日，高银金融营运资金约为52.17亿港元，现金及现金等值以及已抵押银行存款合共约为25.5亿港元。但是计息银行及其他借贷约为154.83亿港元，换句话说，高银金融已经资不抵债。
至于长实能否成为潘苏通的白衣骑士，外界暂时不得而知，但是高银集团的财务危机却已经暴露无疑。
2017年，高银地产私有化时候，旗下项目主要是天津市场闻名的117大厦所在的新京津高银天下住宅项目。整间上市公司的资产净值达159.68亿元。高银地产主要持有天津高银117等大型项目，前年底曾宣布出售四分之一面积部分，作价高达215.9亿元，撇除不同用途的估值变化影响，余下部分估计市值约648亿元。
但是从2018年开始，117大厦事实上基本处于停工状态，售出四分之一面积几乎无从谈起，面对一个缺口巨大的烂尾项目，巨额投入是一座大山，估值似乎也仅仅是估值，更何况处于天津这样一个充满不确定性的市场。
02
597米高的117大厦成烫手山芋
2007年潘苏通掌握的以20.26亿元收购海泰两宗土地，2008年，“高银天下”正式开工。项目总楼面面积为189万平方米，包括一座高597米的地标摩天大楼高银金融117大厦、国际商业中心(CBD)、富国高银住宅项目、国际马球会及其他生活配套设施。
当时高银地产对该项目的投资额预估为100亿美元，预计在2016年正式完工。
该项目几乎汇聚了潘苏通痴迷的一切元素：高楼、豪宅、马术和奢华的生活方式。而他本人也对之自豪不已，将其称作“一个艺术品”、“我希望它经久不衰”。
但是2016年时，潘苏通就曾透露，已在高银117项目投入400亿元，总投资额为780亿元。
同年，资金紧张的高银地产与中国信达合作将包括117大厦在内的标的资产从上市公司剥离了出去。透过复杂的协议，核心是信达出资90亿，潘苏通及其关联公司提供90亿，共同注入高银天下。扣除用于偿还到期债务的60亿外，这笔总额高达120亿元的资金再度投入了高银天下项目。
但是直到今天，标志性的117大厦仍然停留在核心筒完工的阶段，虽然2019年给出的竣工日期是2020年。
对于很多寄希望于融创、长实接盘117大厦项目的人而言，可能忽略了一个核心的问题是：该项目已经投入接近500亿元，而外立面尚且未能完工。内部装修装饰、设施配套几乎都是重资金投入方面，资金缺口尚有多大外界不得而知，可能仍然要以百亿计。
更可惧的是，在地标建筑之外，任何考虑接盘的人都势必要面对一个问题是：这个项目未来的空间有多大？定位高端、销售不畅、商办占比极高，延期交付带来的违约赔偿，这些都是一次性可以解决的问题，但是主力定位写字楼与酒店的商办物业目前在天津普遍表现不佳，更何况今年受疫情影响，北上城市尚且处于写字楼租金下滑、空置率上升局面，对于任何企业而言，这是一个漫长的煎熬。
但是建筑本身却是存在贬损的，时间流逝，会带来更大的盘活难题。
03
痴迷物业，折戟沉沙
秘密君曾经费时间研究了一下，为什么热衷于建设摩天大楼的多数是港商，天津的东西两座暂且不论，上海广州、重庆等地的摩天大楼也多有港商的背景。
在看完高银金融2019年年报时候略有所得，原来港商对于物业的理解，可能与内地市场存在着天壤之别。因为高银金融2019年的大部分盈利源于其在香港的写字楼物业出租及估值上涨。对于一个金融高度发达，且只有弹丸之地的香港而言，拥有物业，等于拥有现金奶牛。一栋高标准的写字楼物业更是一棵摇钱树。
但是在内地市场来看，却呈现出截然不同的逻辑，内地市场多数是以住宅开发赚取写字楼物业，然后寄希望于写字楼的缓慢租金收益或者是出售收益。
某种程度上，高银地产的危险境地，源于自身对于写字楼物业痴迷的的一厢情愿。
秘密君没能查到天津周大福金融中心的总投资额，但是查到了高度基本接近，建筑面积37万平方米的广州周大福金融中心投资额是超100亿元。由此可见，建筑面积约39万平方米，楼高530米的天津周大福金融中心同样投资额以百亿计。
但新世界截止目前的资产总额是593,520.8百万港元，现金及银行存款为63,629.6百万港元。2019年内地物业销售额116亿人民币。换句话说，潘苏通以全部身家去博一个第一高的名头，却让自己栽了跟头，顺手将这个名号送给了周大福金融中心。家大业大的新世界可能是幸运，也可能是实力，更多时候，怕有些开弓没有回头箭的迫不得已。 |
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