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发表于 2017-12-28 14:36:28
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越秀房产基金成功收购武汉新地标
来源：界面新闻 2017/12/28 12:51收藏(0) 字体：宋
2017年12月21日，来自越秀地产、越秀房托、怡城物业的管理层及北上广深与武汉五地约30余家媒体，共聚武汉新地标——武汉越秀财富中心，共同见证主题为“看江来，更瞰将来——越秀双平台首秀华中”媒体发布会暨武汉项目交接仪式，越秀房托（越秀房地产投资信托基金）宣布通过收购武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心，正式进驻华中核心城市武汉。
四连跳 越秀房产基金资产跃增300亿
交接仪式上，越秀地产华中区域公司总经理徐琦代表越秀地产向越秀房产基金前线运营商怡城物业董事长陈慧青移交了具有象征意义的金钥匙。越秀地产副总经理、华中区域公司董事长朱晨表示：武汉作为华中区域中心，是仅次于深圳的第二大年轻人群净流入城市，世界500强企业已进驻过半，具有广阔的投资前景。通过本次交易，越秀地产可有效地改善上市公司资本结构及提高资产周转率。越秀地产将以此为契机，继续深耕华中区域，优化全国布局，助力地产业务做大做强。
越秀房托行政总裁林德良分享了此次布局华中的战略谋划及期许，他表示：作为全球首只投资于内地物业的REITs，越秀房产基金成功完成‘四连跳’，实现跨越式成长，总资产已从45亿上升到350亿，资产规模进入亚洲房产基金（“REITs”）前十位，正在稳步迈向千亿目标。
越秀商投总裁助理、怡城物业董事长陈慧青则认为，全国房地产调控政策陆续出台，市场形势从严从紧，在租售并举的大环境下，如何持续提升自持物业的商业价值，根本在于运营。作为越秀房托的前线运营商，怡城物业跟随越秀房托的发展步伐，管理业态已涉及超甲级写字楼、零售商场、专业市场，2015年接管上海越秀大厦至今更积累了丰富的异地管理经验。而成熟的管理团队可以通过其管理能力输出提升所持物业资产的价值，这将为武汉越秀财富中心的资产增值提供了强大引擎。
此次交易再次通过越秀专业化资本运作，利用创新性投融资方式，实现了优质物业证券化，实现了越秀地产及越秀房产基金各方股东等多方利益的多赢格局。
从克服重重障碍登陆资本市场，到将广州地标IFC收入越秀房产基金，从珠三角到长三角，再到华中核心，十二年间，越秀房产基金越风而秀，跃级而立。
作为全球第一只投资于中国内地物业的上市REITs，成立之初，越秀房产基金即拥有广州白马大厦、城建大厦、财富广场、维多利广场等极具增长性的城市核心商用物业。2012年，成功收购华南地标广州IFC，越秀房产基金在业内名声鹊起，物业价值从66亿骤升至220亿，一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。
此后，越秀房产基金开始走出广州，布局全国。2015年8月，越秀房产基金收购上海竹园商贸区优秀成熟物业——宏嘉大厦（后更名为越秀大厦），此举令越秀房产基金资产规模进一步扩大到310亿；而今天，武汉项目的成功注入，更令越秀房产基金的总资产上升到350亿元。
十二年间，越秀房产基金不仅给投资者带来了稳定的投资回报，也得到市场的充分认可，取得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级，并陆续入选了恒生综合指数、恒生大中型股指数、高股息指数系列。
开运金为商业地产持续造血
连续跃升的背后，凝聚着越秀地产资本运作的创新智慧。越秀地产是中国最早的房地产综合开发企业之一，一直坚持住宅和商业开发双轮驱动，目前持有越秀房产基金约35.303%的基金单位，是国内唯一拥有香港上市房产基金平台的房地产发展商。
而此次武汉交易的完成，标志着越秀地产“开运金”独特的商业模式日趋成熟。“开运金”模式即“开发+运营+金融”模式，具体运作模式为：越秀地产通过拿地、开发、前期运营，之后将已在地产平台上证劵化的项目注入越秀房产基金，进行二次证券化，借助资本市场加速商业项目开发和资金流转。
通过这一模式，越秀地产实现了对地产资源、商业资源和资本资源的高度整合，从而兼顾了地产开发价值、商业运营价值和不动产的稳定收益，用金融为商业地产持续“造血“，有效解决了商业地产资金投入大、回收期长的难题，也为基金单位持有人创造了更大利益，创造性实现多方共赢。
本次交易的标的物业位于武汉城市核心商务区，双地铁交汇，交通通达性极强，总建筑面积约为248,205平方米，包括一栋68层国际甲级写字楼越秀财富中心、5层的星汇维港购物中心及千余个配套停车位。其中武汉越秀财富中心是武汉已落成的最高国际甲级写字楼，楼高 330 米，属持有型写字楼，为市场稀缺型产品，未来增长潜力巨大。
而星汇维港购物中心项目，是武汉首间以港式生活为主题的大型邻里购物中心，对项目写字楼形成有效的功能配套。
武汉越秀财富中心入市以来已吸引了世界 500 强企业等优质租户，取得了高于同期市场的去化成绩，签约出租率已经完成40.5%。而武汉高端零售物业的稀缺性，将推动项目零售物业资本值持续上涨。
鉴于交易标的为二线城市的培育期物业，面对交易融资估值与收益要求、交易架构等方面诸多难题，越秀集团、越秀地产及越秀房托多方通力合作，不断推演设定合理有效的交易方案，最终获得监管机构、股东及市场的普遍认可，充分彰显项目价值，展现了“越秀人”的胆识和实力。
此次以67%部分收购的方式进行交易，有效实现了地产利润确认、现金回笼需求和基金借贷比率可控、收益率要求两者之间的平衡。面对国家政策等各种宏观因素，三方顺势而为，创新采用了"递延支付"方式解决融资问题，确保了交易完成及地产利润的实现。
在交易中，项目组创新设计了"保障安排"方案。该方案将市场通行的"按物业成熟期收益水平进行硬补贴"调整为"按物业预期可完成的经营目标作出承诺"。实现了估值与经营目标假设的匹配；同时给予投资者稳定可实现的业绩增长预期；并且显著减轻了越秀地产在互动后的补贴压力，为今后的大型收购提供可以借鉴的成功经验。
在提升商业运营价值和不动产稳定收益上，越秀房托独树一帜的“一体化”商业运营模式功不可没。即“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”。锻造了丰富的市场经验，高效的商业管理模式和卓越的客户服务品质，稳健提升物业价值。
今年以来，为适应不断变化的市场需求，广州IFC写字楼透过持续提升竞争力，推行6S星钻服务，成功吸纳全球知名企业不断进驻；“国金天地“商场执行有效租户重组策略及资产增值措施，透过创新营销服务等手段，使其成为广州CBD最具品牌认知度的高端零售商业区；维多利广场 “VT101”则在全国第一商圈“天河路商圈”中，以“年轻新主场”的时尚潮流定位独树一帜，通过持续引进各品类网红店，创新营销等成为了8090后的潮集地，促使零售效果最大化，人流量及销售量节节攀升。未来，越秀房托将努力促进“国金天地”和“ VT101”之间的资源共享，积极构建商业品牌数据库，为越秀房产基金未来商业项目发展奠定基础。
记者查阅公司2017年中报获悉，截至2017年6月30日，越秀房托总收入约为人民币9.09亿元，物业收入净额约6.45亿元，旗下各物业经营稳定，并持续稳步提升，年化回报率达到6.5%，今年估价累计升幅达到26%。
本次项目的成功交易彰显出越秀集团作为房地产金融领域的先行者，充分整合发挥了越秀地产在城市综合体等商业项目开发、越秀房产基金在商业地产运营提升、越秀集团在境外资本运作的综合优势，有效推动了地产及基金两家上市公司的持续稳健发展。 |
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