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发表于 2015-9-12 14:20:29
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雨后空气清新，住宅建筑外立面公建化，很懂得迎合这一届政府在城市规划方面的主流思潮。C2C3区预计2016年底或2017年春节前主体结构封顶，2018年春节前竣工验收。整个北辰三角洲从北侧看的气势，基本上要到2017年下半年才基本实现，当然A2A3区除外。
现在的问题是，长沙写字楼空置率极为严重，而且市委市政府又通过四增两减的政策来要求不断将市中心减少住宅，增加商业办公，导致未来五到十年里市中心商业办公供应面积将持续走高，而且供应成本也都将因为拆旧建新的缘故而普遍较高，譬如达到日租2元这样的成本价，从而使得市中心整个写字楼市场远远供大于求。在这种情况下，北辰对于A2A3区的建设其实是蛮保守的，而且随着房地产市场结构的转变，日趋保守。事实上，2011年最初的方案是总建面70万方以上，后来到2014年缩减到60万方，2014年全球招标设计的时候缩减到55万方，2015年发改委备案的时候进一步缩减到42万方。被缩减的面积，一部分是写字楼，一部分是高端商业设施，包括地面与地下商业设施，因为旁边的定江洋江景购物中心究竟能否做起来，凤凰天街的人气究竟如何，现在都不好说。
相反，北辰对长沙住宅新房市场并非没有信心，否则也不会在2014年接盘南城了。北辰对长沙住宅新房市场的信心在于成交量大，全国前六，大盘可以快速走量，但对长沙新房的房价上涨却没有信心。所以综合来讲，长沙对于北辰等大开发商来说，颇有些鸡肋的味道，但都不敢彻底放弃。而那些日趋豪宅化的房地产市场，譬如南京杭州以及北上广深，北辰还是很感兴趣的，所以高调进入南京。而有些类似长沙，但豪宅以及商业办公楼市又强于长沙的武汉楼市，北辰则试探性的进入，也是先从新城新区的住宅新房开发做起。
总的来看，北辰这些年在长沙的经历，使其整个公司在投资决策上变得比较谨慎，但同时也不完全像一线城市的大资本那样不愿意深耕，而是愿意做区分。北辰在长沙的表现，反映出北辰来长沙八年后，逐渐认识到，仅仅从一个地方的房价是否上涨来判断这个地方的房地产市场潜力，是有很大问题的；对长沙武汉重庆等工业和快速发展阶段的二线城市来说，房价高不等于潜力大，房价低不等于楼市要崩盘了，还必须考虑到在全国较低的房价收入比以及长期巨量的新房销售面积的强力支撑。只是北辰作为一线城市的资本，进入二线城市，在很大程度上也还是很看重中短期的资本利得的，而这种中短期的资本利得通常只能够通过中短期房价持续上涨的方式来获取。因此，北辰喜欢长沙巨量的而且是偏刚性的住宅市场的新房销售量，却不喜欢长沙长期稳定甚至稳中有降的房价。可以说，北辰对长沙的认识，至少比那些一线城市的其他开发商、其他资本以及其他媒体记者，还是要深刻一些的，毕竟来了八年，没有白来，只是代价是否值得，只有北辰他们自己知道了。 |
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