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发表于 2015-9-16 20:18:09
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城市的江湾区域的商业通常匮乏纵深，匮乏有效辐射的居住区，要做起来的话，需要比别的地方更强的吸引力。
吸引力通常来自几点，一是交通极为便利，譬如最中心的地带，具有浓厚商业传统的地方，或是便于展开、便于小车快速通达的郊区空旷地带；二是品牌及整体策划营销能力极强，消费者非常喜欢，三是周边区域尽管占地面积不大，但人口极为密集。
而北辰滨江购物中心目前匮乏这些条件，一是那里并非长沙传统上的市中心，而在传统上属于较为偏僻的地方，没有任何商业中心的传统，而且也不属于郊区空旷地带，匮乏足够的小车容纳能力。二是品牌及营销策划能力受制于长沙目前的中等收入阶层的收入水平及消费意识，过于高端的品牌要么价格太贵，要么虽然性价比高，能够吸引不少远道而来的客流，但所能吸引到的客流毕竟有限，那些非市中心的门店很难长期生存下去。三是周边尽管住宅密集，但要住满七成，至少还要五六年的时间。目前周边1公里区域内人口过少，即便加上伍家岭陈家湖动力机械厂新河北那一片，也不足2万人，与湘江世纪城购物中心周边目前实际居住人口已经超过17万人有着巨大的差别。因此，尽管距离市中心更远，同样没有商业传统，同样匮乏足够的品牌及营销策划的市场潜力，但至少凭借周边巨大的人口规模，湘江世纪城那样的匮乏高档、主要为中档甚至部分中低档的购物中心反而能够做起来，至少在人气上能够满足周边广大中低收入群体的需要。而北辰却很难做起来。
实际上，反过来看，可以发现，前面两点是基本上注定的，很难改变的，只有最后一点可以努力改变，但前提是楼盘入住速度足够快。可是北辰选择了相对高端的定价策略，而高端楼盘又不在市中心，通常很难有入住速度快的。所以，这就造成了北辰滨江区域的商业在三年内很难做起来的原因。
估计北辰在来长沙的这些年里，也学到了不少，特别是认识到，不能一味的从北京等一线城市的情况来臆测长沙，长沙的商业传统是很密集的聚集于中心区的，新城新区的商业发展也通常更多的集聚于人气更旺盛、外来人口更多、流动人口更多的南城，商业中心向北的推进幅度其实远比北辰所设想的要小得多。北辰一开始可能还纳闷，距离五一广场只有3公里，为何滨江商业就是不行？在北上广深距离最中心30公里都有希望做起来，那么在长沙的话，3公里总是可以做起来的吧？
但是，就是这样的思维，依然错了。不纯粹只是距离的问题。与一个城市的历史记忆、商业传统、商业氛围有关，也与自己的定价策略有关。想在新河北偏江湾的区域营造一个人气旺盛的商业中心，是极为困难的。不是所有的城市江湾区域都适合成为商业中心的，需要太多的条件来辅助，缺一不可。比起来，凤凰天街的人气还可能起来得更早一些。 |
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发表于 2015-9-29 19:49:32