柳州杂图册

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通透！

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时间重回到上世纪50年代，当法国巴黎“拉德芳斯”以全球第一座城市综合体的姿态横空出世时，人们惊艳不已。高楼林立的“拉德芳斯”，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，这也是最具代表性的城市综合体之一。
    最近几年，中国城镇化快速推进，全国房地产大繁荣的同时，也造就了城市综合体遍地开花的盛况。相关数据显示，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。
    再来看更为直观的个数。2014年，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。
    过剩的产能，同质化的定位，电商的冲击……也难怪多数业内人士对城市综合体的前景表示悲观。但不可否认的是，作为城镇化的产物，城市综合体的出现，既满足了土地集约化利用的需求，又为城市商业格局的重组作出贡献。深圳华润中心、香港太古广场、武汉世界城·光谷步行街等成功案例让看好城市综合体的人们提振信心。
    在三产发展滞后、商业环境有待改善的柳州，得益于政府的大力招商引资，阳光100、保利、万达、华润等地产大鳄纷纷入柳，打造城市综合体。居柳州统计显示，目前柳州在建的城市综合体项目体量超350万平方米。
    城市综合体的未来，机遇和挑战并存。而占据河东中心区域的柳州万达广场、地处城市核心枢纽地带的柳州华润中心、独揽江岸好风光的保利·大江郡、盘踞城市中心一览群雄的柳州地王财富中心、古色古香别有一番风韵的窑埠TOWN，这一个个闪耀的综合体项目，必将为柳州商业新环境的打造带来新鲜血液。

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进击的商业，综合体遍地开花

南国城报   2015-06-03          ■ Text/记者 冯小乙 Photo/何俊涛

近年来，柳州城市综合体显著增加。
   Are you OK? 对话城市综合体/综述/
    □Text/记者 冯小乙 Photo/何俊涛
    城市综合体又被称为“城中之城”，应中国城镇化之运而生。有数据显示，2014年，国内主要城市综合体个数达885个，同比增长24.47%。短短几年，各地的城市综合体“遍地开花”。在柳州，在建的5个城市综合体项目体量超350万平方米，城市综合体的布局才刚刚开始。
    一二线城市综合体过剩
    相比单纯的住宅产品或是商业产品，一定量的城市综合体不仅可以最大化利用土地价值，而且能快速带动区域格局升级。近些年，在国内主要城市，城市综合体“遍地开花”。数据显示，体量上看，全国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米。至2015年，这一数字将达到3.6亿平方米，2016年以后则突破至4.3亿平方米。而从数量上看，全国综合体开发数量同样惊人。2014年，国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将维持在1200个左右。
    天津挚衡天地房地产顾问有限公司副总经理曹庆峰对此表示担忧：“城镇化的激进发展，使得城市综合体供大于求，许多城市的人口消费力难以承受城市综合体的体量，让这些城市综合体正面临着困境。如何让城市综合体突破瓶颈，成为商业地产中一个重要的话题。”
    柳州城市综合体刚起步
    阳光100城市广场是柳州首个大型的城市综合体，从其首次开盘至今已经历5年时间，如今，阳光100城市广场已经从规划图纸中跃出，伫立在河东中心；2013年10月1日，柳州地王国际财富中心的步步高广场开业，这个建在市中心的城市综合体正式亮相；今年11月27日，柳州万达广场购物中心、金街和五星级酒店将同步开业，又一个大型综合体拔地而起。未来，柳州华润中心、窑埠TOWN等各具特点的城市综合体还将一一呈现在人们视野中。
    居柳州统计显示，目前柳州在建的城市综合体项目体量超350万平方米，相当于深圳2013年城市综合体存量的过半体量。用广西同众房地产投资顾问有限公司总经理姚陵的话说，虽然目前柳州商业地产已过剩，但是城市综合体这样的业态正处于起步阶段，真正意义上的城市综合体并不多。“城市综合体业态丰富，虽然大型商场和写字楼在柳州已经处于超负荷状态，但公寓、五星级酒店和住宅的市场需求仍旺盛。”姚陵表示。
    城市应合理规划综合体
    “城市综合体”符合我国城市化发展的基本规律，也是我国城市高速发展的一个重要方向。专家认为，我国城市的土地集约化发展需要高容积率商业地产，城市基础设施建设滞后，郊区和农村基础设施配套不完善，同时也没有像发达国家那样良好的基础配套，注定我国商业建筑只能集中在城区发展和建设，加上我国居民的生活习惯和文化传统仍然希望居住在中心城区，因此城市需要发展大型商业。
    而柳州兆安地产置业有限公司策划总监兰桂腾认为，城市发展需要城市综合体，但其不能机械地以区域中心去布局和定义，也不能脱离城市和区域的消费层次来定位，比如柳南旧机场片区居民整体消费层次仍较低，若在这个区域建个定位高端的城市综合体，市场没有这么大量的消费力支撑，这样的城市综合体规划设计得再好，也很难在区域中生存。
    记者手记
    早敲过剩警钟，免成城市负担
    世邦魏理仕地产咨询服务公司提供的信息，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。
    作为商业高度集中的商业地产新形式，城市综合体产能过剩是商业地产供需关系不平衡的主要表现。然而，过量的城市综合体的出现难以用市场经济来解释，究其根本，记者发现，城市综合体多是当地政府招商引资项目，且地价都相对较低。不可否认，商业地产的发展中存在着地方政府主导资源配置的影子。
    对于商业地产刚起步的柳州，近两年商业供应的井喷已然敲响了警钟。外来房企开发多元化集约式的综合体项目，确实能改善市民的消费环境，并一定程度上带动第三产业发展，然而在城市规划和建设之中，充分考虑当地人口规模和消费能力，科学有序地利用土地资源，或许更能让商业地产发挥其原本的经济效力，而非成为城市的负担。
    名词释义
    城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。因此，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。

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博弈的时代，机遇与风险并存

南国城报   2015-06-03          ■ Text/记者 冯小乙 Photo/何俊涛

城市综合体井喷的时代，机遇与风险并存。
    Are you OK? 对话城市综合体/观察/
    □Text/记者 冯小乙 Photo/何俊涛
    柳州近两年被认为商业地产供应井喷，业界难免会对城市综合体市场表现出悲观情绪。同时，城市综合体因其在城市发展中的巨大作用和对区域财富聚集的影响力，在三四线城市中的发展潜力又不可小视。在博弈的时代，柳州的城市综合体未来的边界在何处？
    容量有限？差别定位满足消费
    作为商业占比较大的城市综合体，其面临的首要挑战，便是在有限的城市商业容量下，商业总体量过剩的尴尬局面。而在城市综合体仍处于起步阶段的柳州，城市综合体的前景是否真的不容乐观？“无论是商业，还是城市综合体，其布局都要考虑一个城市、一个区域的消费力和购物层次，如果不分青红皂白地复制和模仿，最终只能自食其果。”柳州兆安地产置业有限公司策划总监兰桂腾表示。
    柳州佳美房地产经纪有限公司策划总监张超洋则认为，柳州目前的商业发展处于“原始社会”阶段，现有的商业环境已远远不能满足人们新的消费观念。“万达、华润等大房企的入驻带来的大型综合体，一定程度上将改变柳州商业格局，但是也难以避免激烈的竞争；而一般来说，10万人的居民区需要配1个小型的综合体，可以理解为‘缩小版的万达’，这类业态丰富、功能齐全的社区综合体是未来综合体的另一个方向。”
    在一些一二线城市，城市综合体产能过剩的表现之一便是定位同质化。专家分析，若能做到区域内城市综合体的差别定位，或更容易得到市场的接纳。
    电商冲击？综合体转型体验式
    相关数据显示，中国手机上网人群规模达5亿，占全部网民的81%。移动互联网时代，消费者购物正在发生变化：购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这些变化，直接颠覆了消费者原先在固定时间、固定场所的购物习惯。
    “电商的冲击，让传统零售式的综合体已经走入困境，相比之下，体验式的综合体生存空间更大。”广西同众房地产投资顾问有限公司总经理姚陵表示，城市综合体可以尝试通过提高体验式业态的配比、引进国际快时尚品牌带动消费等方式突破瓶颈。“城市综合体要寻求突破，商场大部分自持很关键，自持物业越多，综合体生命力越强。”姚陵认为。
    如今，体验性已经从营销口号转入产品实战。从硬件的设计到招商，到运营管理，体验感将会无处不在。业内专家分析，无论是艺术、生态，还是高科技，各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。有专家表示，需要注意的是，体验式商业，只是锦上添花，不是雪中送炭，立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是城市综合体决胜的根本。
    惯性消费？提升舒适度引客流
    作为一个非经济外向型城市，柳州人一定程度上有消费惯性。广西柳州元鑫房地产开发有限责任公司执行董事雷德兴认为：“柳州人有着相对稳定的消费习惯，高端消费人群喜欢往外走，中低端消费人群喜欢往网上走或者到五星街逛街消费。商业模式陈旧，消费力有限，是制约城市综合体发展的重要因素。”
    然而，老城区市中心交通拥堵、停车位紧张、购物环境舒适度不高、业态分布零散等诸多问题都已是老生常谈，带着购物新观念入柳的万达、华润等房企，在打造城市综合体时，更注重外部环境，包括交通、停车、购物、休闲环境在内的购物舒适度的提升，而人性化关怀、绿色、环保、安全、可持续发展等理念也会因新观念的引进而更加受到关注。
    “外地的一些综合体给我最深的印象就是停车位的规划。那些综合体项目也有商业、住宅和写字楼，但是其停车位的规划就很合理，各功能区互不干扰。但在柳州，无论是商场，还是写字楼，要找个停车的地方谈何容易。”市民周女士对记者说道，她希望柳州未来的城市综合体不仅能引进更多柳州没有的品牌，还能引进更多的人性化理念，改善柳州的购物环境。
    专家观点
    城市综合体的发展，千万不能来个“大跃进”。我认为发展城市综合体要注意几个相适应，一是和经济发展和经济形势；二是要和国家的城镇化相适应；三是要和人民群众的收入水平相适应；四是要和商业业态的变化相适应。
    ——复旦大学房地产研究所所长尹伯成
    城市综合体项目仍然会有比较强大的生命力。我国人口众多，土地稀缺，耕地保护红线不宜突破，因此城市高容积率建筑也是我国城市将来长期应该坚持的基本原则。——武汉大学土木建筑学院教授方正
    城市综合体的风险就是前期策划的规模和定位。因为要考虑城市接受度，不能一味做大，包括定位是做高端、中端还是低端，做得不合适，市场就不接纳你，所以定位非常关键。——万达商业规划院常务副院长朱其玮

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