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发表于 2017-6-9 11:29:47
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金星北：论泡沫，我不如梅溪湖
2017-06-07 10:26
搜狐焦点网 老周侃房
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如果你已成年，而每天身边没几个人谈论房子，那只能说明你没朋友。
长沙史上最严限购520政策一出，人心惶惶。买了的担心自己高位接盘，在买的怕车上了一半被赶下来，没买上的内心五味陈杂，怕从此与长沙无缘相见。
伴随着六一儿童节的细则出台，半路上车的朋友终于松了一口气，这趟车自是坐得稳了。从此各大关注楼市的人群，买上的买不上的都已板上钉钉。要么乖乖交齐一年社保，要么老老实实等着租房落户，以先成为长沙人的方式来曲线救国。五味陈杂的情绪舒缓了不少，有房票的没房票的、有房没房的都开始优哉游哉搬着小板凳等着看衰长沙楼市了。而总有那么一拨人，上涨的时候摇旗呐喊地最卖力，形势一变立马踩上一脚的也正是他们。
一个城市楼市的泡沫程度，可以参考租售比和上涨预期。不少人所推崇的楼市神地北上广深的预期下跌风险被认为是最小的，果真如此？北京不少地方的租售比已高达一千往上。租售比即：房屋总价/月租金，单从资金回报率的方式上来看，一千的租售比意味着付出的房屋总价需要在八十三年才能收回成本，显然不是一笔合算的买卖。
之所以北上广深房屋价格被推的如此之高，是因为房屋本身被赋予了上涨预期以及租金上涨预期。“真”一线城市的房屋价值有多少，随着交通网络的发展、其他各城市的资源平衡；以及一线城市本身的生态环境的承载量，综合来看，我个人认为以长沙平均两三百的租售比，论泡沫论和下跌预期，我认为是非常小的。
一直以来，长沙由于单位房供应量太大，商品房的需求一直不旺盛，这也造成了长沙的房子上涨不多，投资的属性很少。直白一点讲，你买一套房子，租金基本抵月供，两三百的租售比二十年左右即可收回成本；即二十年之后房子就是零成本，之后产生的不管是房屋出售还是出租产生的收益都是净收益。所以，拿稳长沙房子的朋友，你们在焦虑什么？北上广深严格的房产政策和户籍制度挤压，带来长沙持续的人口流入，产业的不断升级，长沙的房价崩盘或者大幅下跌估计你们有生之年是无缘得见了。
然而本轮调控之下，长沙楼市的调整是再所难免，横盘或者阴跌几个月的可能性比较大。本次即将到来的调整当中，不同区域版块的调整力度也会不同。
一直被老长沙嗤之以鼻、投资圈分歧很大的金星北，被很多业内人认为是长沙本轮调整首当其冲的版块，甚至给出了百分之二十的跌幅预期。
我的看法是，金星北此轮调整幅度不会超过百分之十，未来可期，将会成为有钱人的后花园。
金星北在老长沙看来，一直脱不掉望城老县城的标签。在新规划里面，属于湘江新区整体规划区域；从地理位置看来，勉强算得上前靠湘江，后有谷山的格局。从地理距离上划分，除去金星北区域本身在建的明发广场等大型商业体之外，与市政府版块的生活医疗配套共享，行车距离在十到十五分钟左右。
从学校规划上来看，长郡、师大附中等四大名校的分校资源也能算在金星北区域，地理位置上也就十分钟车程。市政府版块现在什么配套就不说了，版块里面的恒大华府大家可以查一下二手价格已经逼近一万四。而与市政府十分钟之隔的金星北，目前均价在六千左右。
被一直诟病的金星北区域的发展受限最大的因素在于谷山公园与岳麓山两大山体让金星北区域与望城城区与内五区形成天然的隔离，从商业发展上来说无法与城区连成一片。
我个人的观点是，商业资源可以复制，自然资源无法复制。山、水都是不可复制的资源，这也是为什么滨江板块开始走向价值回归之路的根本原因。何况金星北区域的居住率非常高，商业规划相比不少老城区其实都更成熟。月湖版块现在一万的均价，周边三四公里都是没有大型的商业广场的。相比到机场、市中心的距离，车程都在半小时左右。
金星北不是挤泡沫的问题，而是怎么走回价值回归之路。现在抑制金星北房价上涨的原因只有两个：一是老长沙对于城区的偏见；二是金星北尚属于望城区学生无法考取内五区的高中。望城区设区快六年，这种奇葩的一城两教制最少在五到十年内会彻底打破，地域的价值将只在地理距离和不可复制的资源上一分高下。
还有一个隐藏的利好在滨水新城，现有的最优质的尚未开发的临江地块。滨水新城现即将拍出的地块价格楼面价已经到了九千的预期；一旦滨水新城开始拍地，随着临江资源的地块减少，比滨江新城更多出一个月亮岛资源的滨水新城拍出五位数的楼面价几乎是大概率事件。届时，与滨江新城两三公里之隔的金星北版块，还会乖乖趴在六千的均价上吗？
至于梅溪湖，我一直不看好。作为湘江新区的核心规划区，梅溪湖几乎快成为独立于长沙的版块，领涨领跌。区域投资的属性太强，空置率太高，商业的存活是一个很大的问题。真正的业主会在十年后还是二十年后回归房子都尚不得知，市场一旦开始缩量下跌，梅溪版块相信会先金星北一步抢先阴跌。
更有甚者，把梅溪湖看到了两万块的均价，我只能表示看热闹的不嫌事大。股市五千点的时候也有人看到了一万点。等梅溪湖入住率达到八成，上下班高峰期基本就只能三过家门而不能入，到处都是停车场的盛况。梅溪湖的大涨大跌，又有多少赌徒在这波风浪中搅局呢。 |
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