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■记者 贺卫玲 实习生 周丹丹
继长沙著名佛教景点开福寺周边地区建筑物限高从24米“长高”到100米后(相关报道详见本报3月2日A03版、3月5日A18版),记者3月8日发现,长沙河西岳麓区大学城南片规划也正在申请修改,建筑限高由原来的20米调整到40米,而岳麓山风景名胜区总体规划对该地段的控高是24米。目前该调整方案正在公示中,截止日期为4月4日。
【调整】
建筑限高由20米调整到40米
湖南城乡规划信息港3月4日发布的公示显示,长沙土潮头路以北、靳江路以南、西二环以东、后潮路以西的岳麓区大学城南片控制性详细规划拟调整。
调整前:根据原控规情况,原大学城南片控规C-1-02地块用地性质C61,容积率≤1.2,建筑密度≤20%,绿地率≥45%,建筑限高≤18米;C-1-04地块用地性质C61,容积率≤1.0,建筑密度≤20%,绿地率≥45%,建筑限高≤20米。
调整后:将项目红线范围内用地以及后湖路西侧零星用地调整为用地性质C2R2,容积率≤3.0,建筑密度≤30%,绿地率≥40%,建筑限高≤40米,商住比例3∶7。原规划水系取消。
而根据长沙市岳麓山风景名胜区总体规划,该地段的限高应该是24米。
除了水系取消,记者注意到,C-1-04地块经调整后,道路面积由原来的14223平方米降到10836平方米,建筑面积则由原来的59294平方米陡增到269079平方米,是原来的4.5倍多。
【质疑】
今后只见高楼不见山?
“规定限高是24米,现在涨到40米,以后不知还要涨到多少米,以后从河东看河西,只怕是只见高楼不见山了,山水洲城怕也要沦为空谈。”得知规划即将更改后,部分市民和网友颇有异议。
据了解,现在岳麓山周边现状建筑主要为24米左右高度的多层建筑。2007年长沙市组织专家审议的《岳麓山风景名胜区规划范围内建设高度控制调整》规定,岳麓山风景名胜区内建筑物按11个区域分别有不同的高度控制要求,其中,建筑物高度最低控制在9米左右,最高控制在100米左右。
对岳麓山风景名胜区内建筑物高度进行控制,目的在于保护长沙“山、水、洲、城”的城市形象特色,保护岳麓山在视觉上和心理上完整的天际轮廓线;使岳麓山周边现代化建筑与自然山体相得益彰,塑造优美的沿江城市天际线。岳麓山风景名胜区规划范围不仅要严控建筑高度,也要控制各个建筑物的形态、色彩、体积等,使岳麓山周围建筑物形成高低错落、疏密有致的美景。
比较
两次规划修改的对比
开福寺周边建筑 岳麓山周边建筑
地点 控规项目位于长沙市黄兴北路以东、华夏路以西、庆和里巷以北
长沙土潮头路以北、靳江路以南、西二环以东、后潮路以西的岳麓区大学城南片
调整 原控规中的建筑物限高从24米调高到100米
原规划水系取消,建筑限高由原来的20米调整到40米,其中一个地块的建筑面积由59294平方米陡增到269079平方米
反应 有市民在网上质疑: “今后开福寺会不会被百米高楼包围?”
规定限高是24米,现在涨到40米,以后不知还要涨到多少米,以后从河东看河西,只怕是只见高楼不见山了
专家观点
控规调整应保证公共利益最大化
“控规调整,没有简单答案,在核心景区,高楼可以点状突破,但不能成片出现。”湖南大学建筑学院院长魏春雨教授在接受本报记者采访时表示,随着土地成本节节攀升和老城区改造的难度加大,为了使有限的土地得到最大的综合利用,土地控规可以进行相应调整,“但是这种调整一定要按照相关规定进行,还要与城市自然景观相匹配,不能影响人们的视线走廊,保证公共利益最大化。”魏春雨教授表示。
魏春雨教授表示,城市规划与实施最重要的一个环节是对地块的建设控制,尤其是国有土地使用权有偿出让的地块,涉及主要建设容量控制指标有容积率、建筑高度等。建筑限高是有其经济与社会的历史渊源的,而且是经历了长时间的论战,考虑了城市经济利益集团,政治势力,房产价值,建筑技术,价值观,社区公正,公共卫生,交通拥堵,天际线景观美学,心理感受,消防、防震防灾等公共安全,其中最为显然的是经济的因素,成为限高之战的核心因素。
“能够决定地块开发强度的,是市场,是经济效益。由此我们可能要反思,由专业院校设计,由主管部门确定的地块控制指标是否合理,对地块的土地使用是否合乎当前的经济发展状况。”魏春雨教授说。
新闻链接
窑坡山棚改“拔”高挡麓山风景?
窑坡山西倚岳麓山、东临湘江,与枫林宾馆、通程商业广场相望,紧扼枫林路、麓山路的三角地带,素为长沙河西交通咽喉。自2007年开始,岳麓区就开始酝酿对窑坡山—望月湖棚户区实施整体改造。2007年,该区政府相关负责人曾对记者表示,计划对窑坡山实施整体移除,该工程占地230亩,此外望月湖小区配套700亩。
该负责人表示,“这一块原容积率为3.7,限高55米,如按原规划指标,项目将亏损22亿元。”对此,岳麓区申请调整容积率为5.6,限高100米,调整指标后,可基本实现经济效益平衡。当时有不少市民质疑这一调整会挡住岳麓山的风景。
背景
长沙楼市成交均价已破5000元/平方米
当众多市民对长沙房价的认知还停留在3000-4000元/平方米时,事实上,这个一直被称为“房价洼地”的城市,单价4字开头的房子已经踏遍全城难觅踪影了。取而代之的,是普通住宅单价六千七千甚至逾万已非个案。
据长沙市房产研究中心数据统计,2010年2月第一周全市新建商品房共成交3687套,成交面积为38.53万平方米,成交均价为4909元/平方米。
接下来的2010年春节期间(2010.2.13-2.19)长沙新建商品房共签约成交59套,成交均价4947元/平方米,与2009年春节相比同比分别增长68.57%、34.47%。
而节后第一个工作日(2010.2.20)成交均价更是高达5300元/平方米!
来源 :三湘都市报 |
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