地铁车辆段屋顶上建住房 为轨道交通沿线开发和城市土地集约管理带来新思路

小猪奴奴

合肥在线  2016-01-26 13:17   稿源： 合肥在线-合肥晚报 http://news.hf365.com/system/2016/01/26/014860002.shtml




    数天前，原本准备拍卖的滨湖车辆段A-2号地块突然延期，转为挂牌出让，最终结果将在2月份才能见分晓。作为全市首宗“站在”地铁车辆段上方的住宅项目，无论它的入市最终能否顺风顺水，都将为合肥轨道交通沿线物业开发和城市运营管理带来新的尝试。

    业内人士指出，该地块如果找到合适的开发企业，将带来集约用地新模式，提高地铁沿线城市景观形象，并有效降低车辆段运行产生的噪声影响。

    停车库屋顶上盖房子

    说起车辆段，关心合肥地铁的市民们并不陌生，地铁1号线首辆车就待在这里，而且它还是车辆试运行来回跑的场所。在车辆段上盖建房子，相当于利用工业厂房的屋顶，人为改造出一块可用于建设的土地。

    根据国内外的经验来看，城市轨道交通的建设过程中，沿线往往有大量住户需要安置，包括村民、市民和外来人口。在地铁车辆段上盖开发物业建房子，对整个城市的功能扩张是最有利的，不会形成新的交通阻塞；而且能把有限的国土资源集约利用，可谓是一举几得的事。

    通常来讲，一条轨道交通线路会配备一座车辆段和一座停车场。随着城市轨道交通网络的形成，一座车辆段也可以同时服务两条或多条轨道交通线路，因此车辆段的占地和规模会越来越大。根据2014年公布的滨湖车辆段上盖物业建设项目招标文件显示，滨湖车辆段总用地面积48.785公顷，其中上盖物业项目用地面积6.03公顷，总建筑面积达到123818平米。如果“加盖”搞建设，构成由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层等构成的上盖物业，可以有效实现集约用地新模式。

    抗噪和抗震有特别要求

    在地铁车辆段上盖开发物业国际上早有先例，伦敦的怀特车辆段，采用商业模式综合开发，建成了伦敦最大的零售商业综合体——韦斯特菲尔德商场；东京志村车辆段，以居住功能为主的开发模式，开发了4栋14层的住宅楼，一所小学、一个幼儿园。香港、北京等地均有地铁车辆段上盖物业开发的经验，物业类型覆盖住宅楼、商业及其他配套设施等。

    但并不是地铁车辆段上盖都能开发物业。比如广州市到2016年共需建设地铁车辆段19处，仅有5处适合开发的车辆段上盖通过了规划，综合开发建筑面积近300万平方米，以住宅为主。

    值得关注的是，地铁车辆段上盖造房子如何降低车辆运行产生的噪音？如何保证物业建设和车辆运行的双重安全性？记者了解到，房产界“大佬”万科数年前就曾参与过北京地铁车辆段上盖项目，当时的要求无论是从地铁运营安全、出口规划、项目绿化、楼房减震、抗噪音等方面，都要达到非常严格的标准，难度比一般的项目大得多。

    因为小区不是建在地上，而是被抬起来的，在地铁上盖有十几座楼，实施绿化的方法和地面上并不一样，无论是排水设施，还是灌溉设施，都比在地面建小区要复杂，需要特别的措施来应对污染、噪音和震动等环境问题，上盖开发容积率一般得控制在2.0以上。

    要签订环保告知协议

    此次合肥拍卖的车辆段地块中，涉及地铁上盖空间15.25亩，开发意向是纯居住项目，容积率要求不得超过2.5。地块的建筑密度大，绿化率要求不高，但是要求比较专业，限制较多，在合肥过往的土地出让史上非常少见。

    比如，项目建设所需的通道、堆场、作业面等临时附属设施，须无条件服从市轨道办书面提出的轨道交通建设运营空间需要。

    项目建设单位须制定施工安全措施实施方案和建设时序安排方案，也要无条件满足轨道交通建设运营需要，并承担安全措施实施的所有费用。

    建设涉及的供水、供电、供热、燃气、雨水、污水、弱电等须与轨道交通统一规划、统一建设、统一实施；不得以轨道交通产生的振动、噪音、粉尘污染等任何理由提出退地和延建申请。

    尤其是当未来房屋预售和销售时，必须将相关影响因素和环保要求书面明确告知买受人，并与买受人签订告知协议，这一条和未来的买房人利益密切相关。