旺盛吸纳难掩供需失衡—戴德梁行（DTZ）中国写字楼市场 2015 年回顾

RickBlaine

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说明：以上为近日网上流传的全国主要城市写字楼空置率图表，皆来自于本文片段节选，如有兴趣请完整浏览以下全文。


戴德梁行（DTZ）2015年中国写字楼市场回顾

2016 年2 月19 日

原作者：聂安达 大中华区研究部主管； 白先陆 大中华区研究部经理

2015 年，中国一线城市写字楼需求与供应量相若，所录得的吸纳量略低于新增供应量。

与此同时，大部分城市二线城市存在供大于求的问题，个别二线城市受到一批超出市场消化能力的新供应项目的影响，而出现了明显的吸纳困难状况。

北京的空置率继续保持在16 个城市中的最低位，仅为5.06%。在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金高居不下。不少企业在考虑重新选址时，除了望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区也成为他们的选择之一。

上海的新增供应量和净吸纳量均为全国最高，并且与其它城市存在显著地差距。创历史新高的新增供应仅小幅拉升上海甲级写字楼市场的空置率，但受益于内资金融企业旺盛的市场需求，全市总体租金仍有5.43%的上升。特别是P2P 金融公司的扩张促使核心商圈空置面积快速去化，全市甲级写字楼平均租金呈现显著的上行趋势。

沈阳、重庆、长沙和成都因为超过30%的空置率仍保持在是我们所覆盖城市中的高位。尽管前几年的供应潮已经被市场全部消化，这几个市场在今年又迎来了新一轮的供应潮。其中重庆的2015 年的年末总存量几乎是2014 年的总存量的一倍，空置率更高达50.01%。长沙2015 年总存量也出现了同比高达71%的增长。

新一轮的供应潮在2016 年仍会继续影响市场，对部分二线城市来说，未来五年内超过现有总存量一倍甚至数倍的新增供应，将继续提升空置率，并抑制租金成长。而一线城市租户由核心商圈向非核心商圈的写字楼及产业园转移的趋势，也将持续作用于市场。

图 1 写字楼租金（人民币元/平方米/月）与空置率 （%），2015 第4 季度

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需求

2015 年，中国一线城市写字楼租赁供需保持稳定。截止第四季度末，四大一线城市甲级写字楼净吸纳量共计2,455,808 平方米，略低于2,622,011 平方米的同期新增供应（图2）。相比之下，二线城市全年总体新增供应比净吸纳量多出501,281 平方米，相当于二线城市甲级写字楼现有存量的3.59%。二线城市全年看来供求失衡问题突出，新兴商圈大量新增供应集中交付是造成市场波动的主要原因。

国内16 个重点城市中，北京的空置率全国最低，仅为5.06%（图3）。本年度，北京核心商圈净吸纳量高达63 万平方米，净吸纳率为74%，较2014 年全年上涨25 个百分点，创2012年以来历史新高。强劲的市场需求导致本季度核心商圈空置率仅为3.2%，较去年同期下降3.3 个百分点。其中金融业、高科技业仍是需求的主要来源，占比为总成交量的52%。

上海在2015 年录得超过1,268,000 平方米净吸纳量，成为历史新高（图4）。受旺盛的市场需求驱动，例如许多P2P 金融公司正在加快全市布点的步伐，静安核心商圈和浦东新区租金增幅显著。

沈阳甲级写字楼市场2015 年空置率居高不下，年末所录得的空置率为38.86%（图3）。沈阳甲级写字楼租赁市场全年净吸纳量达到107,483 平方米，为去年净吸纳量的2.3 倍，成交客户主要集中在新近入市项目，以咨询、电子类企业为主。由于第四季度沈阳甲级写字楼市场无新增供应，受前几个季度入市的高品质项目刺激，前期积累的部分实力企业欲转向高级别物业的需求持续释放，租赁市场成交活跃。

重庆、成都今年新增供应分别是635,104 平方米与347,399 平方米，而同期的净吸纳量分别只有225,757 平方米与159,680平方米（图4）。由于这两个写字楼市场2014 年全年及2015年上半年的新增供应无法及时消化，2015 年下半年的新增供应虽然在一定程度上刺激了市场，但是整体空置率均继续上升。重庆和成都在第四季度末分别录得50.0%及35.2%的空置率（图3）。在重庆，大量新增供应位于新兴的江北嘴CBD，其甲级写字楼空置率已上涨至至60.4%。渝北区空置率虽有小幅下降，但仍高于75%。

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存量和供应

上海2015年下半年的新增供应量仍为全国最高，达762,540平方米，全年新增供应超过134万平方米（图5）。但考虑到市场规模，2015年新增存量只占现有存量的16.7%。下半年上海市场的新增供应大部分在浦西，总量超过浦东落成量的一倍。

广州在2015年上半年的沉寂后，下半年集中放量，共录得335,285平方米的新增供应。

重庆由于2015年下半年有大批量新增供应入市，新增供应与现有存量比例达到47.7%，已经超过长沙跃居全国首位（图5）。重庆甲级写字楼市场总存量在2015年一年之内就翻了一番，新投入市场的面积显然无法在短时间内被市场吸纳。长沙的新增供应占现有存量比紧随重庆位于全国被追踪的16个城市中第二。在经过2015年第一季度的集中放量后，长沙市场因净吸纳量的稳步提升及新入市物业的优越品质而趋于稳定。

除了重庆之外，包括南京和成都在内的几个二线城市录得新增供应的显著增长，无论是绝对数量或者作为现有存量的比例。南京在2015年上半年一系列的主要新增办公楼项目入市后，下半年市场趋于平稳。成都在2015年上半年录得235,000平方米的新增供应，占现有存量的13%。新增供应分布在东大街CBD和天府新城区域。天府新城空置率在2015年上半年为57.2%，创成都史上新高。

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租金

我们所追踪的16 个城市中，有7 个城市录得租金同比下降，而2014 年末只有4 个城市同比下降（图6 和图7）。租金下滑主要是因为大量新增供应入市，市场消化能力有限，而多个城市的新入市项目都表现出预租业绩不佳，租金下行压力明显。


北京的平均租金虽然继续小幅下滑仍为全国最高，甲级写字楼平均租金超过人民币374 元每平方米每月，北京五大核心商圈甲级写字楼平均租金在下半年继续保持稳定。第四季度按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币391.9 元，同比下降2.3%。得益于望京-酒仙桥区域高端项目相继入市和承租热度的升温，该区域写字楼平均租金第四季度同比上4.6%，按建筑面积计算的有效租金达每月每平方米人民币273 元。

深圳写字楼市场录得16 城市中最高的租金年增长率，同比增长7.92%至人民币254 元每平方米每月（图6 和图7）。在大体量的供应之下，预计深圳甲级写字楼空置率将被拉高。但由于超过六成的项目为企业总部物业，业主的议价能力较强，且自身资金流较为充裕，对项目租赁进度具备一定程度的承受力。此外，受前海及自贸区因素的影响，金融类企业数量增长迅猛，同时科技类企业发展前景乐观，均为甲级写字楼市场带来较为旺盛的需求，料将对市场构成支撑。

武汉租金同比增长4.7%，优质写字楼租金达到人民币128.7 元每平方米每月（图6 和图7），是租金年增长率最高的二线城市。甲级写字楼租赁市场的活跃归功于金融、专业服务和房地产企业的旺盛需求。驱动因素表现最突出的是新企业设立，以及外地企业首次进驻武汉；其次，部分企业为升级办公条件而搬迁至较新楼宇也支撑了租赁市场。而这一趋势在2015 年最后一个季度随着宏观经济增速放缓、企业扩张总体偏于谨慎等因素而有减弱的迹象。

沈阳2015 年租金跌幅高达12%，为全国最高（图7），租金的下降主要是由于甲级写字楼市场新增供应大，竞争激烈，旧物业为防止客户流失，主动降低租金价格。空置率在经过上半年的暴增后，在下半年受旺盛的需求拉动，已经基本回到2014 年同期水平。

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市场展望

全国多个市场将在未来几年内迎来供应潮，供大于求仍将是盘踞部分二线城市写字楼市场的主旋律。未来五年新增供应量的总和在部分二线城市有可能相当于目前的总存量，甚至是现有存量的数倍之多。因此这些市场的空置率将不可避免地上升，并迫使租金下调。与此同时，四个一线城市的未来供应尽管在绝对数量上居全国前四位，但因这几个市场的旺盛需求和高去化速度，相信市场不会出现大幅波动。

在2016至2020这五年中，上海预计是写字楼供应量最大的城市，总供应量将超过7.68万平方米，占现有总存量的96%（图8）。这其中超过75%的未来供应位于浦西，预计将进一步加剧浦西市场的空置率上升及租金下行压力。浦东写字楼市场预计将保持相对稳定，租金涨幅也将趋于平缓。

北京的未来供应将超过510万平方米，占现有存量的64%（图8）。整体市场大量新增供应倘若短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。而核心商圈则凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续稳定在现有水平。

2016 年将是广州写字楼供应集中放量的高峰期，多个商圈均有甲级写字楼入市。各区招商局纷纷出台招商引资奖励方案，助力写字楼招租。目前，部分尚未入市的写字楼预租情况进展良好，分别有来自高科技、金融、专业服务等多元行业客户递交意向，印证了租户更换升级办公设施的良好时机的已经到来。

从未来五年的供应量占现有存量的比例来看，厦门未来供应量比例最大，约占现有存量的528%，计划完成的供应量约250万平方米，供应主要集中在两岸金融中心板块（图8）。短期来看，供应量激增将使空置率出现大幅增加，但受供应结构影响，2016上半年全市整体租金水平或将重回上升通道，下半年则再现企稳回调。

西安市场未来五年的供应量也将达到现有存量的306%，特别是在2016-2018年，市场供应将会非常集中，库存高企的可能性较大。但由于2015年租赁市场的净吸纳量较为可观，租赁需求强劲，空置率尚处于相对理想的水平，因此预计未来一年整体市场租金受集中供应影响极为限，租金或将出现稳中有降的现象，但对于市场无需过于悲观。

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四季度供应入市攀高峰，租赁需求激增不同市场各显特色

2015年将近尾声之际，戴德梁行追踪的16个大中华城市出现了大量新增写字楼供应。一线城市的新入市供应录得优异的预租成绩以及吸纳量，成交主要来自金融业与IT行业。尽管大量新供应是导致2015年第四季度租赁激增的一个重要原因，成本敏感的企业搬迁至非核心区域与产业园区也是重要原因之一。与此同时，新物业入市无法避免地提升了空置率，这对租金造成了一定的下行压力。然而，在戴德梁行统计16个城市中，有半数城市的甲级写字楼物业租金出现了实际增长。

16个城市中，有9个城市的租赁活动经历了三位数的同比增长。本年度长沙、重庆、南京、青岛、上海、天津和西安净吸纳量也达到了前所未有的高度。这种写字楼租赁活动的激增在很大程度上是由持续写字楼供应造成的，同时又不少企业希望借此机会降低租赁成本和提升办公环境平直，因此大大活跃了写字楼租赁市场。然而，并不是每个市场的情况在15年年底都是如此，一些租赁活动相对平淡的市场仍然出现了租金上升的情况。

整体看来，各个市场表现差异较大，16个市场中的9个城市的写字楼物业租金同比上升，而另外7个市场都有不同程度的下滑。而上述两类还可以根据不同原因进一步细分至数个类别，不同的市场因素对业主的议价能力都有影响。

总的来说，本年度甲级写字楼租金上涨的市场可以被细分为如下两个类别。

第一种类别是需求充足型，由于市场需求较大，新增的甲级写字楼供应可以很容易地快速被市场所消化，因此业主有一定的定价能力，尤其是那些处于核心地理位置的物业业主。在2015年底，这些业主可以很轻易地调高其核心区域物业租金。受到自贸区的影响，深圳和上海的甲级写字楼租金环比分别增长0.3%和1.9%，同比分别增长7.9%和4.4%,大量的新增供应并没有给市场带来明显的负面影响。

第二类租金上扬的市场是由于业主有一定的租赁策略，且供应量缩紧所导致的，以大连和武汉为例。在大连，小微金融企业和P2P金融公司的倒闭潮迫使高品质物业的业主为规避风险而抬高租客准入标准。单单这一举动就将大连甲级写字楼物业的租金推高增长至环比2.7%。武汉的情况也相似，2015年甲级写字楼物业供应有限，一座位于CBD优质写字楼的入市为市场传达了非常保守的租金预期。如此租赁策略的成功是武汉市写字楼上涨的主要因素，2015年第四季度，武汉甲级写字楼环比上涨0.6%，同比上涨4.7%。

同理，我们亦将甲级写字楼物业租金出现下滑的市场做了以下四个类别的细分。

第一种类别为租金增长疲软的城市，然而这并非说明市场出现问题，而是由于大型企业因节约成本而搬迁所造成的影响，这个影响是一种自然的进程，而非结构性不平衡的结果。以北京为例，2015年北京5个核心商圈内甲级写字楼租金不仅保持稳定，且吸纳量也录得自2012年以来的最高。然而，由于北京核心商圈内的写字楼租金在2011年以来一直位于高位，许多租户已将全部或部分办公室搬迁至非核心区域，因此在2015年这些非核心区域逐渐发展成核心区域的有力竞争者，并且开始抢占核心区域办公物业的客户群体。

第二种类别以天津和长沙为代表。这两个城市甲级写字楼物业租金同比下降2.1%和0.7%，环比下降0.2%。不过在短期内这两个城市在2016年的高品质新供应预计将会提升部分商圈的租赁表现。然而由于长沙并未筹建大型卫星城办公区域，因而新入市的高品质物业对于租赁市场的良性刺激无法持续。从这个角度说来，天津则大相径庭，主要是因为于家堡自贸区预计会在未来2-3年内快速发展，并且城市中心区域的租客将会受卫星商务办公中心区域的吸引而搬迁，不可避免地使租金承受下行压力。

第三类是以沈阳、杭州、西安和成都为代表的城市，这些城市的写字楼市场租金在2015年都有所下滑，并且在接下来至少2到3年内会迎来更多供应入市，租赁市场预期持续弱化。与天津类似，未来部分市场的前景将会因一些非核心区竞争力提升而受到影响，杭州也面临这个问题。对于其余城市，以成都为例，成都市场的未来供应稍显过量，但作为全球十大创业创新城市之一，市场具有一定的库存消化能力 。

第四类也是最后一类，以厦门为代表，2015底三个双子塔大型写字楼综合体项目推迟入市（两个位于两岸金融中心，一个位于鹭江道），这将在短期内为市场带来巨大压力。不过长期来看，随着两岸金融服务中心日渐成熟，市场对这一新型商务区的前景抱以乐观态度。而重点建设发展这一区域，旨在将厦门定位为海峡两岸商业活动的纽带中心，这一吸引力有潜力推动厦门写字楼市场需求从而吸纳未来多余的存量。

（全文完）

duguqiubai

楼主你用一句话总结吧，太多数据，看不懂

ericliu1989

从这里面感觉武汉2016-2020写字楼增量有点乏力。

伯纳乌的云

ericliu1989 发表于 2016-3-15 01:09
从这里面感觉武汉2016-2020写字楼增量有点乏力。

空置率能不大幅度上升就是万幸了，感谢的很

Luc_M

ericliu1989 发表于 2016-3-15 01:09
从这里面感觉武汉2016-2020写字楼增量有点乏力。

稳扎稳打，其实是好事

Luc_M

武汉的表现非常亮眼，不管是在空置率还是租金水平方面，除了净增量稍微偏小一点，其他几个方面完全出乎意料

PS：真的不是地域攻击，但是某几个城市那么高的空置率以及偏低的租金，再加上未来几年一堆要上的项目，可以预见的是写字楼市场必定崩盘。当前阶段的中国除了北上广深有资格大规模的供应写字楼，其他二线城市都没这么大的商务需求。可能现在看来，武汉缺少一些外立面炫酷的写字楼项目，但是稳扎稳打的建设-供应-消化-再建设，才是正常的写字楼经济循环，一窝蜂的上量，除了把城市弄得光鲜亮丽，真不是什么好事。

27967667

怎么感觉武汉的写字楼在量上面和未来增长上面都不大啊.