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发表于 2016-8-11 18:10:59
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外来房企蜂拥进入武汉市场 并购潮、地王潮背后成败几何？
2016-08-11 16:44:17 来源：新浪乐居 作者：韩碧瑾
新浪乐居讯（编辑 韩碧瑾）是“外来的和尚会念经”，还是“强龙难压地头蛇”?2016年本土房企和外来品牌在武汉市场的“两军对峙”似乎已初见端倪。湖北中原地产公布的数据显示，2016年上半年武汉市场上销售金额前十的房企中外来房企有7家，而本土房企仅占3席。
如果说销售额上的高下代表着的是当下市场，那么土地市场纷争则预示着将来的精彩。据统计，1-7月武汉市累计成交96宗地块，其中溢价地块超过20宗，这些溢价地块大多被外地房企收入囊中，除了公开市场争夺，从2015年下半年开始，武汉市场便充斥着并购、合作的声音，盘点并购案例不难发现，发起并购的一方往往都是外地资本大鳄。
在一定程度上，房企前20强榜单上仅有2家尚未进入武汉市场便可以说明开发商对武汉的一片“炽热”之心，“地王潮”暂难安歇。在地王或非地王的背后，有些故事才刚刚开始讲，有些故事则早已完结。
（图片来源：湖北中原地产研究中心）
不惜成本、曲线进驻 为入江城开发商“花样百出”
持续三年荣登全国新房成交套数榜首，房价连续17个月保持上涨，武汉楼市的火爆不言而喻。楼市火热吸引的不仅仅只有购房者，也让众多房企尤为眼馋。
从去年到今年的武汉楼市新闻，充斥的则是龙湖、融创、绿城、正荣、文一等多家知名房企就通过公开市场拍卖、并购、合作开发等方式降落武汉市场。
在2016年，在武汉土地招拍挂市场，“地王频出”是最佳注解。
5月24日，在竞拍了302轮之后，闽系房企正荣拿下四新一宗综合用地，楼面地价6826.26元/平米，溢价率高达173%。彼时，正荣拿下的四新板块周围房价刚刚过万。
7月8日，正荣再次以45.8亿元的总价、15966.31元/平的楼面价格拿下光谷地块，刷新了武昌片的地王记录。
7月28日，首度进驻武汉的安徽文一地产又以总价5.5330亿元，拿下编号为P(2016)070号、位于东西湖的纯住宅用地，楼面地价4555.63元/平米、溢价率高达208.59%刷新了该片区的单价地王记录。
而非招拍挂市场层面，并购合作也让部分房企成功在武汉落定。
2015年9月，天津融创置地通过收购武汉美联地产股份，成功获得武汉市江岸区塔子湖村A包、B包地块，净用地面积10.56万平方米。
同年，绿城在武汉也牵手湖北房投开始了武汉之旅。长投绿城·蘭园项目公司执行总经理曾对媒体表示，绿城在武汉将有不少于6个项目面市。
今年7月，有消息传出，龙湖将和葛洲坝合作，位于武汉CBD范湖地铁站附近的葛洲坝国际广场南区地块，这也是在武汉寻地四年多之后，龙湖首个在武汉落地的项目，据悉该项目被命名为龙湖天街。
（图片来源：湖北中原地产研究中心）
为何这些房企会不惜代价抢驻武汉?合富辉煌华中区市场总监殷一戌表示，房企逐鹿武汉主要是看重武汉未来发展的前景。受产业转移的利好，武汉近年来GDP一直保持着较高增速。与此同时，从人口规模上来看，武汉的实力雄厚，随着城市化建设的不断发展，武汉对周边城市的人口吸引力在不断增加。
正荣地产控股股份有限公司总裁助理兼南昌正荣置业公司总经理肖春和也认为，作为中部中心城市、长江经济带三大“极核”之一、第三批内陆自贸区的热门候选城市，无论在交通、人口净流入、文化、产业园区建设、人才引入方面都具备极佳的优势。更为重要的是，相较于北上广深等一线城市以及部分二线城市高昂的房价，武汉的房价并不高，市场极为健康，房价还有很大的提升空间。
攻城掠地背后 不是所有“外来客”都能服武汉“水土”
外来房企频频进驻武汉并非近几年的新鲜事，早在20多年之前，武汉楼市的发展还未起步，外来品牌房企就开始了武汉的抢滩之旅。
1992年，新世界中国地产首次进驻武汉;2000年之后，随着房地产市场开始规模化发展，万科、保利、万达等一个个大品牌开发商开始布局武汉,金地、恒大也紧随其后进驻掘金。随着2006年的“中部价值洼地”到2012年“创建国家中心城市”，越来越多的百强房企加大了投资武汉力度，武汉楼市出现多个“大佬”级新面孔。华侨城、中海地产、招商地产、佳兆业等一线品牌企业陆续进军武汉。据统计，目前已有三成以上中国房地产品牌企业布局武汉。
这些外来大鳄的到来不仅为各区域树立了标杆之作，为居民带来了全新的居住体验，更为武汉房地产发展带来了先进的开发经验。品牌房企的集中性开发也将一个个区域开始从“农村”走向“城市”。
但事实上并非所有企业在武汉的发展都能洞察先机，顺风顺水。
当下在武汉发展风生水起的华润，曾在进驻武汉的头几年遭遇过因地铁施工使得项目被迫拆迁的事情。
2010年底，来自香港的房企九龙仓拿下位于汉阳汉钢中路的月湖B地块，楼面地价8063元/平米，创下当年武汉的单价地王，彼时汉阳中心区新房均价不过8500元/平米。“面粉与面包相当”在这块地上得到充分展现。高价拿地无奈撞上市场回调，在备受限购影响的2014年，磨蹭了近4年的地王项目在当年6月开盘，以8800—12656元/平米的保本价格出售。即便如此，九龙仓月玺项目首次开盘去化率不过70%。
此外，旭辉集团和蓝光地产在进入武汉的初期也曾遭遇坎坷。2013年8月和9月的两场土拍中，旭辉和蓝光分别以溢价超100%的代价获得位于光谷南和光谷东的两宗地块。相近的拿地时间和开盘时间，两家房企也有相似的命运。一年之后的2014年，旭辉御府项目7月开盘，开盘均价7400元/平米，同年8月，蓝光COCO时代也以8600元/平方米的价格低开。在业内人士看来相比于两家房企拿地的楼面地价，这一开盘价均处于“亏本”的边缘。不过，随着大光谷片区的进一步发展，这两家企业的项目已逐步走向正规。
做好准备功课才是硬道理 外来的和尚该学会“念经”
“外地房企在来到武汉初期遇到的坎坷，大多表现在产品和营销层面上‘水土不服’，究其原因还对武汉市场了解不足。”合富辉煌华中区市场总监殷一戌表示，武汉城市面积大，从文化和地缘因素上来看，武汉各片区都有各自的特点，房企应该结合各区域不同的特点进行拿地和开发。
他认为，政府规划和交通配套等对一个项目的影响很大，但轨道交通、路桥等相关市政设施的落实有一定周期。当下的市场中不少房企都曾花巨资拿下配套设施尚未落实片区的地块，成为这些片区首个吃螃蟹的人，在这类地块上开发项目企业将面临很大的压力。因此，企业在筹备进入武汉的时候尽量不要急于拿地，在前期应结合自己的开发周期，对相关配套的具体布局方位和落实时间进行充分了解。
武汉轨道交通规划图
“从近两年进驻武汉的房企的动作上来看，融创和正荣都是看的比较准的。”殷一戌认为，融创集中精力开发的后湖片区在经过前几年的发展后，已经是武汉较为成熟的板块，而正荣谋划的四新、光谷板块也是置业的大热门，各项配套设施也将在近几年内相继落实。 |
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