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发表于 2017-4-1 11:47:17
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今天挂牌的自贸区将对郑州房价产生巨大变革！
楼事八卦2017-04-01
今天，郑州自贸区终于挂牌了。
很多人问我自贸区究竟会对郑州的产生怎么样的影响？
今天就来回答这个问题。
这个问题只说结果，不说理由和背景难以信服。在今天这个自贸区重磅挂牌的日子里，我来抽丝剥茧给大家细细说来。
先简单回顾一下本号历史文章中的3个递进式观点（经常关注楼八的同学请直接跳进第四部分）：
【1】自贸区确定上海的海运中心。
新加坡之所以能够成为世界第一大港是因为中国大陆、日本、韩国、朝鲜、台湾、香港和澳门甚至俄罗斯的远东地区从非洲和欧洲来的货物都要经过马六甲海峡。由于一方面大船的运费大大低于小船的运费，另一方面大船因为太大，船上货物的目的地往往不单一，而且许多港口不能停靠大船（比如上海），因此货主往往选择在新加坡转船。比如如果要从意大利运9万吨货，3万吨运到日本，3万吨运到中国，3万吨运到韩国。如果用3艘船分别从意大利运往三国，那成本就高。如果先用一条大船从意大利运到新加坡，再在新加坡换成三条小船分送到中日韩，那成本就大大降低。所以，新加坡就成了国际航运，特别是亚洲航运中转中心。而新加坡中转，那必须要分拣货物，结算……刚好加之新加坡是自由贸易港（记住这句话，下面要用），所以，即使中国大陆的期货交易虽然在上海，但是货物的交割地点仍然在新加坡。几乎上海期交所挂牌的所有大宗货物的交货地都是新加坡。新加坡仅仅每年的期货交割的金额就超过2万亿美圆。如上所说，在期货分隔的过程中，就产生了一系列的金融行为，所以物流中心一定是资金中心，资金中心一定是金融中心；金融中心一定会派生出商业中心、生活中心、服务中心。为了处理自己的货物，世界各国的银行都需要在新加坡设立分行。想象一下，一个人口不足500万的国度，外资银行就有几千家，银行需要员工就是几十万，为金融服务的行业则需要更多的人。这，就是新加坡发达的根本原因。
而事实上，占马六甲海峡货运80%的是东亚，而东亚最佳的分拆地点不是新加坡，而是上海，也就说说大船到达上海后，再分成各个小船运往东亚各国是最省海运成本的。
但是，为什么一直没有选择上海？1，因为大船要听靠需要深水港，因为政治因素，当时的洋山深水港一直在浙江手里掌握。2，最重要的上海不是“自由贸易区”，也就是说，你可以在这里分拆，但不能自由结算。
所以，上海被新加坡压制了几十年。
上海洋山深水港获得自贸区后，果然不负众望。洋山港吞吐量从最初的324万标准箱，到今年的超1500万标准箱，年均增长约20%。而新加坡年均1000万标准箱的吞吐量已经远远落后于上海，而随着上海的持续增长，新加坡走向衰退已是定局。
【2】自贸区确定郑州的空运中心。
我们从上面自贸区的本质上看，地理位置决定了自贸区的核心价值，所以，沿海的天津浙江福建很难撼动上海的海运自贸地位。
可是，有很多商品的国际贸易是上海所不能承担的。
即90天商品，即在90天内要消费掉的商品。举几个例子：1，保质期不足3个月的高端食品，比如挪威的大虾，如果90天才到你家里估计都臭了。2，流行之物，比如欧美歌星最新流行唱片，晚了虽然也不失效，但失去了流行的意义了。3，短时间内必到之物，如果有个人在医院急需药物，20天内吃不到就死了……等等，当然不止这3类型，很多。我们知道，大多数国际货物是通过邮轮运送的，但这里有一很关键的地方，就是这些货物大多是没有保质期的或者保质期很长的东西，因为从欧洲非洲大洋洲美洲的货物大多数要在海上航行一二个月才到中国，那么很多很多90天商品就不能再通过海运来解决，只能空运。还拿挪威的大虾来说，一次空运10吨挪威大虾，这些大虾在中国不可能是一个城市进行消费，到了中国还要分开以后运往全国各地。
所以需要空运的国际贸易就需要一个“空运发达”“到达后可以通过高铁或飞机迅速到达全国”的城市，所以，这个城市只能是“空运发达”“高铁发达”“距离全国各地距离相等”的郑州，而非上海。
所以，我说，未来自贸区的核心二极就是“海式自贸之王上海”以及“空式自贸之王”郑州。
【3】自贸区到底给郑州带来什么
先说自贸区为什么要强行划上北龙湖，cbd和高铁？
首先，国家给的范围是有限的，不是你说划多大就划多大的。其次，还有很多人不明白为什么要把高铁片区，CBD片区，北龙湖片区一定要划上。不理解这个的人99%到现在还没明白自贸区什么意思！还拿大虾来举例：国内对挪威大虾的需求越来越高，有很多大虾贸易公司，这些公司虽然货运是通过航空港区，但是他们办公可不会在航空港区，一定是在商务区，在cbd，在高铁，在湖心岛等金融中心，这里才是他们的结算中心。有商贸公司A在高铁专门做挪威大虾，有商贸公司B在CBD片区专门做流行唱片，有商贸公司C在龙湖副CBD专门做高端时效性药品。
只有把这些商务区全圈进自贸区，才能实现自贸功能。
自贸区对郑州到底有什么好处？
未来依靠空运的国际贸易公司会越来越向郑州自贸区集中，这些公司都是高端大公司，公司越来越多，郑州经济自然越来越好。创造的就业机会也就越来越多，城市自然越来越好。
【4】自贸区到底会对郑州产生什么样的影响？
好了。
我们先看一下自贸区形成的格局：
我们看自贸区形成后第一件要发生的事：
第一件事：将有大量的国际贸易公司转移至自贸区范围内。简单的说，以前从事国际贸易的公司要从别的地方搬过来，为什么搬过来？因为在自贸区范围内各项政策都是其他区域比不了的。那么第一个产生的影响是：将要大量去化区域内的商务办公楼存量。第一条最大的收益就是高铁片区西广场，同时，自贸区的的成立将大大加速高铁片区东广场的开发！一旦高铁片区、北龙湖片区的写字楼商务市场火爆，它带来的必然是周围住宅市场的火爆，在东区已经基本无住宅用地可供出让的情况下，它将加速周边房价的持续走高。
这就是自贸区的第一影响：解决东区办公去化问题，同时提升东区品味，最后一石三鸟拉动住宅的市场。你现在明白为什么在自贸区范围十分紧张的情况下，为什么一定要划上北龙湖，高铁片区了吧。
第二件事：新成立大量的公司。在自贸区划定后，借助这个机遇，将有大量的对外贸易公司成立，这些都将加速郑东新区引入高精尖人才的节奏。一来为东区增加人气，加大人才引进，再次这些高端人才的引进，又将导致大量高端住宅的需求，而在东区住宅供应不足的情况下，一定会拉高二手房市场的价格。
第三件事：住宅式办公开始衰落。未来从事国际贸易的公司将从经三路、农业路，紫荆山路搬至自贸区，而这其中也不乏大量在居民楼里办公的公司，而我们可以看到在自贸区范围的住宅价格是高于办公楼价格的，这样会倒逼公司朝办公楼里拥，从而实现商务区的繁荣。
对于核心观点，时间关系，我就简单说这几条，
下面说我的结论：
郑州自贸区的成立将实现东区从北龙湖、CBD、高铁片区到滨河国际新城，四点一线的商务繁荣，催生大量新国际公司的成立，同时也将持续导入大量高精尖人才的进驻。一个城市的高房价维持的基础就是商务的发达。郑州也只有这四点一线真正形成北京国贸上海陆家嘴一样的繁华，才能支撑郑州的国际范。而当实现了这四点一线的繁荣，郑州的房价也将逐步匹配它在国内的城市地位。
这个自贸区真是一石三鸟：去化高铁西区办公存量，拉开高铁东区建设，促进东区商务发展，完成高端人才导入，实现郑东崛起，带动郑州国际化。
自贸区，让东区更东区，让郑州更郑州！
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