看了黄市长谈房地产里的一段话，我突然明白武汉为什么要降低户籍门槛了！

HZL106

长效机制之一：土地

我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。

一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。

爬行钉住，后发制人。

什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。

不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。

土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。

就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。

所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。

人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。

当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。

http://www.eeo.com.cn/2017/0528/305555.shtml

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黄奇帆市长谈房地产，这一部分的意思是，你这个城市人口足够多，国家才给你足够多的用地指标。而经济发展，没有土地是不行的。那么你这个城市，不能吸引到足够多的人口来到你这里，国家也就不会给你批足够多的用地指标，没了这个指标，进一步的经济发展也会遇到困难。所以未来各个城市之间，是对人口争夺的竞争，不光是GDP，没有足够的人口，GDP增长也会乏力。

HZL106

房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。

现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。

你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。

买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。

这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。

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为什么要限制地王，原因就在如此啊！限制房地产使用金融杠杆，避免金融风险！

HZL106

第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。

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未来一二线城市的房地产还是要继续大发展的，人口还是要集中居住，这样才能有更多的农村居住用地置换为建设和农业用地。

光谷大侠

一新要升省长了！武汉市委书记谁来接啊！

paomahanzi

光谷大侠 发表于 2017-5-30 19:16
一新要升省长了！武汉市委书记谁来接啊！

哪有那么快，一年都没搞到就又换位子

光谷大侠

paomahanzi 发表于 2017-5-30 19:18
哪有那么快，一年都没搞到就又换位子

小道消息！过完节 看官宣！

paomahanzi

光谷大侠 发表于 2017-5-30 19:20
小道消息！过完节 看官宣！

wxd不是17年才当的省长么，几个月就换掉，真的假的呀

chou1874

光谷大侠 发表于 2017-5-30 19:20
小道消息！过完节 看官宣！

端午节后？

jugj02

一心书记才来4个月啊，这么快

yuchenli12345

怎么可能这么快啊

zhx0422

换的太频繁了不利于城市发展啊

whs_711

一新上位迟早的事，最晚年底上省长

glk100

港媒传遍了，还有江苏的 ，只能说本届用人太任性，太频繁，完全为了布局而用人，one new 还是有思路的，总的来说在湖北做省长比外调好，起码接班的不会重新规划。

lushiqi

HZL106 发表于 2017-5-30 18:14
第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地， ...

这套理论是上世纪初期美洲城市化经验，超大城市和超大农场的二元分化。
放到中国来，至少目前中央的方向是开始转向的了，很简单，生活几百年上千年的农村不是说搬就搬的，要集中生活，首先是旧土地的有效集中利用和新土地的腾出，然而现实是中国历史文化地形和人口结构特点导致了农业土地几乎不可能集中，而城市土地腾出来给新市民？北京十万房价？
现在有个很有趣的现象，我们总是盯着美国看，却忽视了欧洲现在开始了逆城市化运动，大量的人口开始向农村迁徙，虽说依旧工作在城市在工厂，但是主要生活在农村，很多人还有自己的小菜园子。
这人还是没看清楚形势，或者说地方官员的局限性吧，对他们的政治利益来说，这样做是好的，但是对于中央来说，问题完全不一样了。

HZL106

lushiqi 发表于 2017-5-30 22:16
这套理论是上世纪初期美洲城市化经验，超大城市和超大农场的二元分化。
放到中国来，至少目前中央的方 ...

他们农村的人愿不愿意搬离自己的故土，去城市居住，这是他们走极的事情。但是对于武汉来说，需要增加更多的人口，这是肯定的。

我个人认为，土地集中使用，不一定是土地经过征收来集中使用，而是通过各种流转办法，来集中承包使用，包括宅基地集中使用，这是提高农业效率，提高可用耕地的一个好办法！现在农村种地，小规模自己种除非是自己种自己吃，一般都是不可能赚钱的。农村也是把土地通过承包流转给少数人，集中经营，这样才有利可图。宅基地也是如此，现在越来越多的农村人来城市居住，那么他们的宅基地完全可以集中在一起，或者给高层小区住房，或者给他们算成股份，集中在一起使用，这样这个国家的可利用的土地会大大增加。

不过如果什么事情都被政府搞成一刀切，急功近利的搞突击运动，那么什么事情也都不会办好了。