“旧改”+“棚改”——武汉城市更新升级展望（原创）

anderain

前言：
6月看到国家推出的“旧改”新政策，也看了后续的多篇评论文章和多个武汉的“旧改”试点规划项目。个人感觉这是对前几年“棚改”政策的一种深化和探索，三四线城市的“棚改”或许会因此而收紧，但是作为新一线城市的武汉，或许并不会收紧“棚改”，而是会将“棚改”和“旧改”结合使用，而“棚改”依旧是武汉城市更新升级的主要方式。


于是我找出武汉各中心城区的重点规划项目，发现各区的“棚改”项目基本都是围绕重点规划项目展开的，而且是有节奏地逐步推进，如此武汉中心城区的未来发展蓝图和“棚改”节奏就很清晰了。


欢迎讨论，欢迎拍砖，很多图也是坛子里的，以下为正文：

宏观政策的转向

2019年6月，国家领导召开常务会议时，放出大消息“部署推进老旧小区改造等”：

“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。”

数年前，一场全世界都绝无仅有的“棚改”政策，彻底扭转了中国三四线城市的命运，同时启动了全国性的楼市上涨。“棚改”完美地消化了库存，拉动了经济增长，甚至还补充了央妈的货币工具箱。

如今，“棚改”慢了，我们要告别大拆大建的时代，迎来城市更新的“旧改”，这又会是一项搅动时代的大工程吗？

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武汉的旧城改造规划展望

• 老小区“旧改”的内容和试点
  

各区会在市**的统一安排下进行各辖区内的老旧小区“微改造”试点：

1、对小区的基础设施做整修升级，包括市政供水和雨污水的排放以及三线整治等；

2、对小区路面、进出口以及公共设施等进行优化改造；

3、对建筑的内部和外立面进行美化升级；

4、对部分有条件的小区安装电梯。

• 青山123街坊“旧改”试点（已完成）
  
  

建成于2000年的青山123社区，建成初期便存在雨、污水管网错接的问题，加上雨水管道年久破损，宅前、宅后私自改造排水立管，导致小区排水不畅。

该小区进行海绵化改造时，将小区内人行道、园路临宅、廊道改造为透水铺装，修建了生态停车场，增设600个停车位。同时，对小区原有绿地进行改造修复，建立多个下沉式绿地，既满足调蓄，又通过植物造景，提升了小区景观。

（改造后的晨练场，铺了透水砖）

（改造后新建的下沉式绿地）

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• 
  青山通达社区“旧改”试点（规划）
  
  
  
  
  
  

建成于上世纪90年代前后的通达社区，目前已是“老龄、老旧、老大院”的三老小区，这个小区最亟需解决的，一是老旧管网堵塞、道路交通低效的问题，二是如何重塑大院活力。

改造路径是以社区微整治改造为核心，以“三供一业“工程为抓手，基于共同规划的工作机制，围绕老旧单位制社区文化基因，采用“小规模、渐进式”发展，打造具有年代特色的改造示范社区，目的是升级为更通达的社区+有故事的大院。

（青山通达社区周边）

（公共服务建筑整治升级前后）

（点式居住建筑整治升级前后）

（板式居住建筑整治升级前后）

（“冶金拾忆”广场改造前）

（“冶金拾忆”广场改造后）

（“乐活康苑”广场改造前）

（“乐活康苑”广场改造后）

（通达社区改造内容）

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• 硚口区荣华街幸乐社区“微改造”升级试点（规划）
  

社区地处武汉的核心地带，硚口诸多区级行政单位在此集聚，因此社区居民以老干部家庭为主。幸乐社区里7个居住小区在历经半个世纪沧桑后，社区整体风貌已颇为陈旧，各项基础设施存在不同程度的老化破损，机动车道穿行在住宅楼宇之间，街坊们的活动空间更是十分局促。

武汉市规划设计有限公司积极承担了幸乐社区的改造规划工作，旨在通过设计4条主题文化街巷、2大乐龄服务中心，将幸乐社区打造成为凝聚街坊情的魅力文化社区、 共享银龄乐的健康颐养家园。

（硚口区荣华街幸乐社区街景）

（街道升级规划图）

（原青少年宫院落改造升级为乐龄活动园地的效果图）

（乐龄活动园地的设计解决了小区人车不分流的痼疾）

• 
  
• “棚改”+“旧改”的新城市升级规划
  

武汉作为新一线城市中少见的多中心特大城市，有着面积较大且分布较广的老城区和城中村。在接下来的“十四五”规划中，随着城市基建例如地铁建设、道路等的铺开以及各行政区规划重点项目的逐步建设，武汉老城区的“棚改”将不会暂停或者放慢脚步。而对于老城区中某些难以拆迁的部分例如机关宿舍等，则会以“旧改”为主的微改造进行更新升级。

所以，不同于三四线城市，武汉市“棚改”将会继续推进甚至会加速，而“旧改”可以作为武汉城市更新升级的一种有效补充。

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武汉各区的主要老城区和未来规划

• 江汉区
  

（江汉区辖区范围）

（江汉区中心城区的规划重点区域）

江汉区的规划重点是高标准打造武汉中轴线“长江大道”江汉段，以及建设大道和新华路组成十字轴的金融街片、武汉CBD片、汉正天街片。

未来几年，以上重点区域周边的“棚改”将会加速。

汉正街周边的楚宝、清芬、民族街、和平里、王家巷等项目完成后，会继续推动磨子桥片、满春片和友谊路片的“棚改”；

（汉正街周边的老城区）

（未来汉正天街的规划图）

金融街周边武汉电池厂片、新华路四期、菱角湖片、北湖片、杂技厅片、香江路西南片、高家台片等的“棚改”也会加速；

（鸟瞰金融街周边，有摩天大楼，也有老城区）

长江大道沿线的牯牛洲南片，CBD周边的常腾街、复兴村片等的棚改项目也会继续推动。

而同时，如循礼门周边的多个机关宿舍小区则大概率会进行以“旧改”为主的微改造升级。

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• 江岸区
  

（江岸区辖区范围）

（江岸区中心城区的规划重点区域和方向）

（[size=0.9em]限高之前的二七滨江商务区规划图）

江岸区的规划重点是高标准打造汉口二七滨江商务区，并和武汉天地商务区连成一片。同时跨过解放大道和二环线，实行“西进”和“北扩”的发展战略，对以上区域的老城区和城中村推动“棚改”，未来将打造成沿江核心商务区的配套服务区。

如解放大道以西的古德寺片、银博片、 二七北路片、为群片、工农村片、劳动新村片等；

（汉口宵夜圣地之一的二七横路为群片也在“棚改”之列）

如沿江商务区以北的汉口滨江国际商务区五期、六期、百步亭丹水片以及长江新城周边的谌家矶片等。

同时，对沿江大道、一元路周边的部分老小区则会推动以“旧改”为主的微改造升级。

（[size=0.9em]汉口租界区周边的老旧小区将会保持历史风貌）

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• 硚口区
  

（硚口区辖区范围）

（硚口区中心城区的规划重点区域）

硚口区老城区的的规划重点区域就是以解放大道沿线，由东往西分别为汉正街、武胜路、江汉二桥、同济健康城、宗关、古田以及汉江湾等重点区域。

如汉正街周边的新安九如片、长江食品厂东片、一职东教片；

（鸟瞰建设中的恒隆广场，周边的很多老旧小区都在未来的“棚改”之列）

武胜路和江汉二桥间的汉中街（崇仁片660亩棚改）、荣华街（65中北片旧城改造）；

（武胜路至江汉二桥之间，有着大量的老旧城区）

宗关片的宗关街（宗关铁桥片二期、十七初片）、韩家墩街（地矿局地块、公客厂地块、新华印刷厂地块、轻机厂地块）、临近CBD的工贸仓库及扩大片等；

以及古田街（万人宿舍片、古田路6号地块）等多个棚改项目。

同时，武胜路周边荣华街南部的多个社区将会以“旧改”升级为主。

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• 武昌区
  

（武昌区辖区范围）

（武昌区中心城区的规划重点区域）

（武昌区的未来核心规划“华中金融城”）

（鸟瞰武昌沿江区域）

武昌区中心城区的规划核心是中北路沿线及中南路组成的华中金融城、沿江的武昌滨江商务区，以旅游为主题的武昌古城片以及以居住为主的鹦鹉洲大桥南岸的白沙洲片，以及长江大道武昌段周边，以上区域的老城区将以“棚改”为主，“旧改”为辅。

如华中金融城周边的红岭3期、杏林西路片、东湖路片、青鱼嘴2期、公正路、省公共资源交易中心片、金融城2期民主路片、紫沙路片、文安街等；

武昌滨江商务区的武车生活区片、三角路片；

（位于武昌滨江商务区的绿地中心，马路对面还有面积较大的老武昌车辆厂的职工宿舍区）

（限高之前的武昌滨江商务区规划效果图）

杨园新城片的普天杨园家属区片、杨园路片、润园路片、才茂街国棉二厂宿舍片、纺器村、等、江南集团余家头宿舍片、四美塘南片棚户区、、武九铁路武昌段等；

（杨园新城规划效果图）

武昌古城片的得胜桥片、武昌实验中学片、文明路片、蛇山北坡片等；

白沙洲片的武金堤路片、津水路、保安街、明伦街等；

以及长江大道周边的武珞五巷片等。

同时，地铁5号线、地铁8号线二期、地铁11号线东段2期的建设也会对沿线土地进行征收。

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• 洪山区
  

（洪山区辖区范围）

（洪山区中心城区的规划重点区域）

（[size=0.9em]杨春湖商务区规划效果图）

（[size=0.9em]南湖新城规划效果图）

洪山区中心城区的规划重点是杨春湖商务区和南湖城市副中心，以及长江大道洪山段周边。以上区域内的老城区，以及洪山区内大量存在的城中村，将以“棚改为主”，而白沙洲可算是蓬勃发展的新城区，这里暂不讨论。

如南湖周边的武南铁路社区片等；

如杨春湖片周边的自建社区片等；

长江大道洪山段周边的街道口片（珞狮南路至零三路、珞狮南路至零三路、四眼井及武汉大学信息学院片等）、邮科院片、卓刀泉村等。

同时，南湖周边的隧道、道路施工以及地铁施工也会对沿线土地进行征收。

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• 东湖高新区
  

（东湖高新区辖区范围）

（东湖高新区老城区的规划重点区域）

（[size=0.9em]关山大道升级效果图）

东湖高新区属洪山区管辖，其未来发展的核心无疑是光谷东的光谷中心城，同时其关山大道周边的中心城区依旧也是未来规划发展的重点区域。

如关山大道两侧的长动地块二期、汽标社区、汽发社区片等。

• 青山区
  

（青山区辖区范围）

（青山区中心城区的规划重点区域）

（[size=0.9em]青山商务区规划效果图）

（青山区独具特色的“红房子”）

青山区中心城区的规划重点是以和平大道为中轴的沿线区域，如青山滨江商务区和红坊文创园区，以上区域将会采取“棚改”和“旧改”结合的方式。

如红钢城2街坊、红钢城3街坊、113街坊、冶金片（一零八街坊一冶动力公司宿舍、红钢城中学宿舍楼、红钢服装厂）、25街坊，28街坊，52/53街坊等将采取“棚改”。

而123街坊、通达社区以及部分“红房子”小区，将会采取“旧改”为主的微改造升级。

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• 汉阳区
  

（汉阳区辖区范围）

（汉阳区老城区的规划重点区域）

（鸟瞰汉阳龟北片）

（汉阳归元片规划效果图）

汉阳区老城区的规划重点是琴台大道和汉阳大道周边，由东向西分别为龟北片、钟家村归元片、五里片、月湖西、王家湾片，将以“棚改”为主，“旧改”为辅。目前以东边的龟北片和钟家村片为主，未来将会逐步向西推进。

如钟家村片的归元文化旅游发展区、建桥片、大桥局片等；龟北路的龟北二期。

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黄金vip用户

东湖高新的图看不了

owenjunsh

楼主辛苦了 ，  新华路越秀对面邮三社区那一片，楼主认为会是棚改还是旧改呢？

糖吉诃德

若干年后，汉口以前的宵夜圣地只剩江汉路吉庆街一带了，顺道街、北湖、万松园、长堤街、皮子街、复兴村、二七路等等，不是旧改就是棚改

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