对于天津未来商业发展的一点个人看法和分析和期待

张子赫

小弟不才，就只根据自己的一些理解来分享一些个人的判断和分析，希望大家不要笑话。
首先得给大家泼盆冷水，根据一些了解，这两年一些商业地产商和一些品牌对天津的投资预期是呈下降趋势的，咱们在北方的商业排名在近期也很难保住第二名了，所以一些大家特别期待的mall和网红品牌在短期内可能不会与大家见面。
但是随着未来我津经济的恢复和可以预见的人口回流，天津的商业发展依然有着很大的潜力。个人认为天津未来商业发展可能会集中在四个地方：大胡同-古文化街-东南角商圈，西站商圈，大悦城-金耀广场商圈，以及未来的升级后的滨江道-和平路商圈。
大胡同的地理位置个人认为极其出色，据守内环，东临古文化街，背靠天津之眼，南临老城厢片区，周边临近和平红桥南开的多个成熟高端住宅区，同时还可以吸收古文化街，天津之眼以及东岸意式风情区的大量游客。同时拥有3条地铁线路，个人认为，这个地方的位置仅次于滨江道商圈，具有极大的开发潜力，这个地方的面积和体量非常适合做成开放式街区的商业，个人认为这个地方是创造天津太古里的不二之选，如果太古里成功在此落地，再加上改造后的古文化街以及未来的仁恒伊势丹。这里可以形成天津的第二个一流商圈，但大胡同已经多年未见改动，且需要与东北角的拆迁改造联动，难度较高，非常考验红桥区ld的能力。
第二个就是西站片区，西站片区由于已经拆迁完成，进入土地出让阶段，完成难度较低，西站片区的新规划只有两片商业用地，旁边辅以近百万平米的高端住宅区，消费能力肯定具备，同时得益于其地理位置，其可以辐射北辰，红桥，河北三区，可以有效解决北部地区缺乏高质量商业项目的问题，由于项目根据规划需要建设超高，因此个人认为来福士广场的概率较大，这也可以成为未来天津的一个商业名片。
第三个大悦城-金耀广场商圈，由于此商圈已经拥有天津商业地产的龙头项目大悦城，因此金耀广场未来的商业项目定位十分困难，这也是其地理位置如此出色却无法早日出售升级的原因之一。个人认为必须与大悦城错位竞争，要么通过商场本身的设计来吸引客群，要么干脆引进重奢进行竞争，个人认为k11可以接手此项目，k11商业设计和招商都处在一个较高的水平，完全可以与大悦城进行错位竞争并形成一个出色的商圈。
最后来说说滨江道和平路商圈，此商圈已经在进行改进和升级，印象城根据坛友发的设计方案还是非常不错的，作为和平路商圈的门面项目，其设计和招商质量都非常重要。希望印力可以不负众望，第二个就是天津最龙头的位置，南京路现代城项目，个人对现代城自营表示不看好，这个位置还是希望skp这样的项目来接管运营，可以大大提升滨江道的商业档次，对商圈有非常重要的积聚和提升作用。此外根据了解，原和平路zara位置会开设天津的第二家aj旗舰店。可以参考上海南京路的aj和北京王府井的aj。此外滨江道和平路商圈还会继续去开设旗舰店，个人认为波司登的位置未来可以给华为，波司登在滨江道的店太多了，个人认为他撑不了这么多店。旗舰店和重奢是未来滨江道的主流发展方向。
说一句万象城，根据了解和品牌招商的情况，万象城天津团队的水平应该是很高的。并且作为天津南部发达区域唯一一个全客层大型高端mall，它没有竞争对手，因此他的未来是值得期待的。
这就是小弟的一些个人理解和分析。也希望大家可以分享自己的想法。谢谢大家。希望天津可以变得更好。

炜哥64

支持畅想和期待

kangkangf

楼主的设想跟我的想法很一致。大胡同土地面积够大是很适合太古里的又有估衣街和古文化街。

kangkangf

其实我觉得最有潜力的是南马路商圈，包含大悦城和东南角。从大悦城开始—已清空在出售的金耀广场—九策城市广场（里面卖家具的已经不剩几家了远东也空很久了）—仁恒伊势丹—新世界百货。
试想如果金耀/九策被k11 skp 太古汇这类接手那这段全长近2公里的商业区长度比肩金街，档次超过金街。
面相南马路和南门外大街有充足的奢侈品展示面，又临着主干道，颇有广州天河商圈的意思。

kangkangf

小白楼商圈也有高端的氛围，可惜海信体量有局限性了，而且剩下的平泰也好联合广场也好，商业体量都不会太大，友谊精品那楼的基础也不好，可升级的空间有限。

现代城我也是希望和北京华联谈一谈，就跟现代集团当初引进乐宾百货和伊势丹一样，开skp。现代城的位置是目前天津商业的龙头，堪比长沙ifs和成都ifs的区位，这个位置要是能开一个九龙仓ifs水平的商场那滨江道和平路也算圆满了，核心商圈的档次也就提升了一个层级，现代城自营跟人家是没法比的。

夜色催更

支持有见解的讨论

天津少爷

市区这点人能支撑这么多商业么，还有奢侈品牌

大黄蜂带我飞

我又一个小小的疑问，天津这几年在抢人大战中到底战况如何，感觉排不到前5名，我看新闻里人口增量数据也不是很好看，这怎么支撑“可以预见的人口回流”这个论据，个人感觉天津的生活压力对外来人口没那么友好。

tonydarling

要想发展商业，一是有人，二是人有钱，三是便捷的交通能把人方便的运到商业区。天津每个点都不行，前两个点是经济不行，不能吸引人流入，流入了收入也不高，第三个点是搞双城，城市发展东一榔头西一棒槌，把地铁修到无人区，绝大部分环城小区都不通地铁，无法形成人流聚集。发展经济指望招商引资很难，因为全国都在招商引资，天津除了高考容易以外没有任何优势。天津应该在各个方面完成一次脱胎换骨的改革，否则根本没戏。比如向郑州学习，郑州也没有什么高精尖的产业，但是郑州民营经济非常有活力，为什么？因为河南历来不受政策照顾，没有什么国企，人们为了生存有经商打拼的强烈欲望，所以天津要打破本地人对体制的热衷，打破国企公务员对人的吸引力，逼着人们去经商致富。要向成都重庆学习，城市的建设和规划要迎合时代的潮流，去流量化网红化，让整个城市的发展更加符合人性，就比如夜生活，什么是夜生活？夜生活不是夜市，不是烧烤摊，夜生活本质上是欲望生活，是欲望的宣泄，如果一个城市都是朝九晚五热炕头，怎么可能有夜生活？如果只是把商圈定位成百货大楼，完全就是抑制了人的消费欲望。要学习其他城市的地铁网建设，要让绝大部分人都能坐地铁，而不是为了卖地把地铁修到无人区，后者完全是鼠目寸光，把地铁覆盖主要人流，产业和商业就能连成一体，获取的税收增量的价值完全大过卖地的价值。

ylxb

支持楼主   

乐呵呵

大黄蜂带我飞 发表于 2020-8-24 18:27
我又一个小小的疑问，天津这几年在抢人大战中到底战况如何，感觉排不到前5名，我看新闻里人口增量数据也不 ...

2020年7月16日《21世纪经济报道》文章可参考