西九丨柯士甸丨香港高鐵站商業項目丨30層丨152米

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新地以422億元投得西九高鐵站商業地王，發展商向城規會提出新方案，將三幢「波浪狀」的商廈，變成兩幢商廈，除了申請將高度限制放寬3至4成至最高159米外，還將部份28.6萬平方呎的寫字樓樓面，轉移至商場，令商場樓面大增90%至60萬平方呎。

該幅商業地王佔地63.2萬平方呎，屬於「綜合發展區」用途，早在2010年的時候，港鐵已經代ZF申請批出規劃方案，將會興建3幢「波浪狀」的商廈，商廈樓面284.8萬平方呎，而基座則為31.6萬平方呎商廈，樓高19至28層高，建築高度為80至125.65米(主水平基準以上，下同)。

新地提出新方案，取消3幢式商廈設計，改為興建兩幢「啞鈴型」商廈取代，興建高度則由20層至30層不等，建築高度114米至159米，較現時大綱圖高度限制高出24米至44米不等，或27%至38%，有機會較毗鄰的九龍站漾日居為高。

申請人形容新建築設計是猶如雕塑品，認為能夠在城市樞紐豎立地標式發展。

除了設計改變之外，新地還更改項目的商業樓面組合，由原本寫字樓樓面佔284.8萬平方呎，減少1成至256.2萬平方呎，減少的28.6萬平方呎樓面將會撥入零售用途，令到零售商場的規模增加90%至60萬平方呎。

新方案亦特別提及休憩用地及綠化空間將大大提高，由原本休憩用地2.5萬平方呎，增加至9.1萬平方呎。項目每層均設有園景露台，再加上天台花園，約1.6萬平方呎的休憩用地。

香港經濟日報

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據城規會資料，新地（0016）去年11月以422.32億元投得的西九高鐵站上蓋商業地王，向該會遞交發展申請。

申請人指出，項目在2010年獲准興建3幢以流線型設計的商業大樓，申請人認為已核准方案的三幢大樓於上蓋發展地盤上相當擁擠，以至可提供的休憩用地有限。

因此，申請人最新遞交擬議方案，把項目商用空間重新分配，把寫字樓減至兩幢發展，其中一幢樓高30層，另一幢樓高20至25層，而樓面面積需要重新規劃。

整個項目涉及樓面約316.46萬方呎，寫字樓佔256.18萬方呎，零售則佔60.27萬方呎，零售部分樓面升90%。

香港01

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新地以422億元投得的西九高鐵站「巨無霸」商業地王後，曾提交「鑽石型」商廈的申請方案，惟於1月底遭城規會否決。不過，新地剛向城規會申請覆核，並表示會再提交申請予城規會。

新地於奪得地皮後，於去年9月提交新方案，並由多年前港鐵設計的3幢「波浪型」的商廈，改為興建兩幢「鑽石型」商廈，當中涉及的寫字樓樓面亦較已批方案減少約1成，商場樓面則則較之前增加約9成。此外，集團亦要求放寬項目高度限制為114米至159米。

不過，新提交的方案於1月遭城規會否決，當時新地對城規會的決定感到失望，並指會積極作出檢討。而新地剛透露，集團會再仔細研究方案，並將會再提交修訂方案給城規會，希望日後可得到局方及公眾的支持。

根據上月城規會的公開會議紀錄，會方提出多項否決申請的原因，包括申請人法證明新方案有足夠的規劃及設計增益去支持放寬建築高度限制，以致破壞山脊綫水平、新建築設計沒有為南北行人道連接及通風上帶來顯著改善、未有提供足夠資料說明如何落實設計及管理聯繫新舊社區的1.5公里步道，及擬建的大型購物商場沒有為本地社區帶來太多益處等。

地产站

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新地（0016）2019年11月以422.32億元投得的西九高鐵站上蓋商業地王，早前遞交新方案把原設計的三座大廈改為兩座大廈並放寬建築物高度，不過該方案在今年1月份遭城規會否決。據最新資料，新地就該方案向城規會申請覆核拒絕申請的決定，不過未有對該方案作出任何修改。
資料顯示，新地向城規會遞交的發展方向，擬建把項目商用空間重新分配，把寫字樓減至兩幢發展，其中一幢樓高30層，另一幢樓高20至25層，而樓面面積需要重新規劃。
整個項目涉及樓面約316.46萬方呎，寫字樓佔256.18萬方呎，零售則佔60.27萬方呎，零售部分樓面升90%。至於商廈高度擬放寬24米至44米，提高27%至38%。

香港01

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新地（0016）于2019年11月以422.32亿元投得的西九高铁站上盖商业地王，早前递交的发展方案，把原设计的三座大厦改为两座，并放宽建筑物高度24米至44米，较最初方案提高27%至38%，不过方案于今年1月遭城规会否决。

新地最新决定，在未来一至两个月深化其方案，并于下半年再提交予城规会，建筑物高度有机会向下调整。为了改良方案，该集团会邀请设计公司担任项目的「策展人」，重新审视公共空间的设计，预计短期内会落区进行调查，向市民收集意见。

新地：方案只影响一个观景点之山脊线

城规会关注项目的建筑物高度会否影响山脊线，成为方案能否通过的关键。新地代理特别发展部项目总监麦孟添表示，集团早前于城规会指定的策略性观景点进行现场视察，发现由港岛区望向九龙方向的4个观景点中，只有中环七号码头的观景点才会发现项目突破背后的山脊线，认为影响程度相当轻微。

其他位置如山顶、香港会议展览中心及西营盘孙中山纪念公园的观景点，并未有出现类似的问题。

九龙未来将有三幢摩天大楼影响山脊线

事实上，未来九龙区将出现极高的全新建筑物，有机会影响山脊线。如旺角洗衣街前**用地、即水务署大楼原址，未来将推出招标，拟建一幢楼高75层、最高320米的摩天商厦，提供办公室、酒店、零售及娱乐等用途。

而尖沙咀海港城海洋中心的重建计划，目前在规划上亦已容许兴建386.7米高的综合商业发展项目；同区由帝国集团持有的中间道11号海员俱乐部重建项目，则已获批建一幢高约175.5米、提供42层的商业大厦。

尽管未来或有三个项目影响九龙区的山脊线，麦孟添表示，下半年新地再次递交的修订方案时，也倾向降低建筑物高度，以回应城规会的关注，不过实际下调幅度现时未有确实数字。

对于早前有市场人士指项目招标时已规定高度，未来不可再作改动，麦孟添指说法并不正确。他指招标文件有条款列明，若果发展商可提出一个较原方案更佳、更突出的设计，建筑物高度限制是可以向上调整，因此并不存在不公平的情况。而且增加高度后，整个项目的总楼面面积亦没有任何改变。他续称，项目最初的方案为2010年设计，仅属草稿，非完美方案，市场已预计未来会有调整。

发展成本未有大影响　预计发展期5至6年

被问及今年初城规会否决项目方案，会否增加整个项目的发展成本，麦孟添表示，在入标竞投项目时，已把设计方案遭否决的因素计算在内，但由于项目已完成打桩，因此也节省了一定时间成本，故目前发展成本未有大变动。不过他也预期，项目设计方案不会一直被拖延下去，预计发展期介乎5至6年，属正常的商业项目发展年期。

新地早前在项目的公共空间设计上加入不少元素，如设计一条西九花园绿径以拉近西九龙新区及旧区的连系，但城规会认为西九龙高铁站及其附近已提供不少休憩用地，新地拟议的公共空间方案并不突出，未至于可成为放宽建筑物高度的理由。

新地方案未出色至成为放宽高度理由

新地代理地产策划及发展部规划总监黄舜浣表示，项目在公共空间设计上展示了很大诚意，在下半年递交新修订方案前，将会邀请设计公司担任项目的「策展人」，重新审视公共空间的设计，并拟加入更多「地方营造」（Place-making）的元素。她又指出，策展人将会于短期内落区进行调查，向市民收集意见，以优化公共空间的功能、设施及管理，希望提供一个人性化、共融的小区空间。

黄氏又表示，项目计划进一步扩大二楼休憩空间，以加强与西九花园绿径的连系，而且更会设计层级式的绿化平台，设置大量园林绿化，在花园绿径之中又会设置一定补给站予公众使用。

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新地 （00016） 旗下西九高铁站「巨无霸」商业地过往的修订方案曾遭城规会拒绝，而最新的改划方案终获会方「开绿灯」，拟建2幢商厦。新地对会方的决定表示欢迎，并会尽快展开工程，建构地标建筑。

新地最新修订的方案，主要包括削减高度限制，其中第1座由159米（主水平基准以上，下同）降至118至148米，第2座则由114至131米减少至101至122米。此外，第1座的高度亦由30层调整至23至30层，第2座由20至24层调整至19至24层。同时，第1座的东南面天台会因应会方建议而增设免费的观景台。发展商亦重新安排私人空间予公众使用，及增加行人连接通道等。而日前规划署不反对上述申请方案，并于今天终获城规会在有附带条件下批准。

新地表示，欢迎城规会的决定，并将会尽快提交建筑图则以便展开工程，建构另一别具特色的地标性交通导向综合项目，成为香港以至大湾区的国际级商业枢纽、西九龙区的全新城市核心。
上述西九高铁站商业地王由新地于2019年11月以422.32亿元投得，当时每呎楼面地价约1.3万元，其后中资平安人寿于去年以约113亿元购入该地办公室部分的30%业权。

新地：项目将是国际级商业枢纽

新地发言人表示，新地就西九龙高铁站上盖商业项目，提交予城规会的复核规划申请中，建议的改良方案，不会影响现有的山脊线景观，亦完全符合所有规例和相关地契条款。

新地强调，集团已按城规会委员的意见，大幅减低建筑物的高度，新方案不会影响现有的山脊线景观。另外，与其他一般设有实质高度限制的地契不同，此项目的地契没有订明高度限制，分区计划大纲图亦清楚订明，若新设计带来显著规划上的裨益，可放宽高度限制。

有关项目将成为地标性交通导向商业综合项目，除了提供崭新概念的甲级写字楼和零售设施外，更设有优质绿化公共空间及步道，把西九各个小区连系起来，并让市民更容易接近海滨。项目特色包括在最高建筑物的顶层设有对公众免费开放的户外观景台、提供8,500平方米，且开放予公众使用的休憩用地、设有全长1.5公里的「西九花园绿径」，将油尖旺至大角咀一带与西九文化区连系起来，提升前往海滨「易行性」，并改善新旧小区共融等等。

对于规划署表明不反对改良方案，新地表示欢迎，并相信项目落成后，将会是香港以至大湾区的国际级商业枢纽、西九龙区的全新城市核心，除了可促进商贸以至旅游观光发展，亦可惠及西九龙区的居民、营造更理想的小区。

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oscar1212 发表于 2021-8-25 01:17
看上去還不錯呀
跟Icc很搭配
而且免费开放的户外观景台是指樓頂嗎？

就是在楼顶
“项目特色包括在最高建筑物的顶层设有对公众免费开放的户外观景台”

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yayaow 发表于 2021-11-24 08:43

外观比之前那个版本好看
就是高度还是太矮了

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高度还是太矮了，和旁边西九龙的超高完全不协调

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再高点会更好，太矮了和旁边的ICC不协调

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Peter.Zhu 发表于 2024-1-31 10:02
被限高毁掉的绝佳摩天位置。希望后面的八文楼重建方案400+可以顺利通过吧，这样跟ICC就协调了。一直年年 ...

现在的西九感觉是乡镇级的