满怀期待，展望武汉SKP

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相信不少人前不久都听到了SKP要来武汉的传闻，楼主也不例外。面对如此重要的信息，楼主和小伙伴们不敢怠慢，决定先飞到北京去看看正主，同时也搜集了相关资料，再加上玩摄堂大师提供的近几年的汉街图集，我们合力形成如下一文：

满怀期待，我从武汉汉街飞到北京SKP

（2019年12月新近开业的北京SKP-S，开创了科幻般的体验式商业新场景，而马路对面的北京SKP则稳居全国单体商场业绩第一名）

特别声明：
本文为新商业LAB团队通过整理和分析相关公开信息、并进行实地调研所得出的对未来趋势的推测和展望，但不保证所引用信息的完整性和准确性，本文观点也不代表有关各方的立场，仅供业内交流参考，不构成任何投资建议，投资者据此操作，风险自担。本文所采用的实景图片绝大部分为新商业LAB团队及合作方所拍摄，如有侵权，请联系我们。

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01

武汉SKP要来了？

转型的万达遇到扩张的华联

近日，有关北京华联集团投资控股有限公司（以下简称北京华联）有意收购武汉汉街万达广场，并计划将其打造为武汉首个SKP项目的信息不胫而走，并引发业内的热烈讨论，甚至L君在参加近期某个媒体答谢会时，也有某本地党媒的朋友向L君求证此事，可见大家对武汉商业的关心之甚。

当L君起初听到这则信息之时，第一反应也是觉得有点不可思议，但本着「大胆假设，小心求证」的态度，经过「分析推导，实地考察」的调查研究后，L君发现此则消息背后相关各方的逻辑却十分清晰。

转向全面轻资产的万达商管

今年9月底，大连万达集团股份有限公司（以下简称万达集团）旗下主要经营范围为商业综合体管理服务、商业项目建设管理及咨询、自持商业项目建设等的核心子公司大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）正式对外宣布，从2021年开始将不再发展重资产项目，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，发展定位为打造专业的商业物业管理公司。

汉街万达广场是万达商管在武汉已开业的三大重资产万达广场之一，其项目定位最高（摄于2017年）

作为中国商业地产行业的龙头企业，截止2020年9月底，万达商管在全国已经开业336家万达广场，其中轻资产项目58个；而在建的万达广场达166个，其中轻资产项目128个。2020年，万达商管全年签约轻资产项目预计将达到65至70个，其后每年签约的轻资产项目都将不低于60个，万达商管正在全面轻资产的转型之路上加速前行。

年初的疫情并没有使万达商管放缓发展的脚步，仅在武汉及周边城市，万达商管今年就新签了盘龙城、汉阳四新2个轻资产项目，开工了重资产的阳逻万达广场旗舰店，同时今年年底还将有位于武汉的东西湖、盘龙城的2座轻资产的万达广场和重资产的宜昌夷陵万达广场将正式开业。

将于2020年12月正式开业的武汉东西湖万达广场将是万达商管在武汉地区的首个轻资产项目

公司发展战略的明确转型叠加超预期的发展速度，使万达商管的发展前景获得了市场的认可，其IPO的进程也或将进入关键时期，此时此刻，及时补充公司的现金流并进一步降低公司的负债率就显得尤为重要。

业绩和客流都在全国各大万达广场中排名靠前的武汉万达楚河汉街、武汉汉街万达广场两大商业项目，2019年的总销售业绩超过40亿元，是万达集团历经10年周期、投资约500亿元建设的武汉万达中央文化区的商业核心，同时也是万达商管在全国范围内持有的优质物业资产之一。

鸟瞰万达楚河汉街，其不仅创造了国内大型商业项目的建造工期记录，也奠定了武汉江南商圈的新格局（摄于2017年）

武汉汉街万达广场的外立面设计和室内设计来自UNStudio，其单体造价、华丽程度、夜景效果创造了当年中国商业地产行业的多个记录（摄于2020年）

轻资产转型的加速、对现金流的需求以及预期将达数千亿元总市值的IPO前景，多重因素叠加影响之下，如果万达商管选择在此时出售总价值达数百亿元的武汉万达中央文化区内的两大商业项目的全部或者部分，就并不让人感到意外了。

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积极扩张的北京华联

北京华联是商务部重点扶持的十五家中国大型零售企业之一，是国际百货协会(IADS)唯一的中国零售企业会员，也是全球消费品论坛的零售业峰会组织董事会成员企业。北京华联旗下拥有两家上市公司（600361、000882）和多家控股公司，主要业务涉及超市、百货、购物中心、国际合作和奢侈品零售等五大板块，其已成为中国零售业知名品牌。

北京华联五大业务板块

「SKP」是北京华联旗下的高端百货品牌，2007年开业的北京SKP，是全球最具标志性的时尚奢侈品百货之一，吸纳了来自全球的约一千家高端品牌，其中包括众多的国际名品旗舰店、概念店、主力店等。

北京SKP以品牌集中度最高、货品最全、新品先发等多重优势，被消费者和新闻媒体誉为「中国时尚地标」、「中国百货第一店」、「中国高端商场的示范性样本」等称号。2019年，北京SKP的总销售额达到153亿元，连续六年蝉联中国内地百货和购物中心单店销售额第一名。

北京SKP实景图，右下方的LV即便铺位不算最佳，门前也排起了长队（摄于2020年）

2018年，SKP首度登陆北京之外的国内新一线城市西安，并凭借超强的商业号召力，为西安带来数十家国际一线品牌，包括Hermès、CELINE、LOEWE、Loro Piana、Balenciaga、Givenchy、TOM FORD、Moncler、ETRO等城市首店，西安SKP也迅速跻身西部顶尖的高端百货商场之一。2019年，西安SKP全年销售业绩达42亿元，紧随赛格国际之后，排名西安百货和购物中心单店销售额第二名。

西安SKP夜景 @西安SKP

2019年，SKP扩张的步伐继续加速，其签约入驻西部商业重镇成都，将打造中国首个全地下的高端百货商场成都SKP。

成都SKP地面建筑效果图

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2019年年底，位于长安街以南、与北京SKP隔街相望的佳兆业广场B1至L4层的SKP-S正式开业，其充满未来科技感的沉浸式购物场景与众多国际一线品牌的完美融合，引来如潮好评。

耗资约3个亿改造费用的北京SKP-S实景图（摄于2020年）

与此同时，SKP扩张的脚步还在加速，从2019年至今，其已在国内多个新一线城市展开考察和选址。作为华中商业重镇的武汉自然在SKP的考察之列，而武汉江南武昌地区近十年来商业零售市场快速崛起的良好势头与整个片区缺少国际一线品牌入驻所形成的反差，使SKP看到了此处潜在的巨大商机。

鸟瞰万达武汉中央文化区，其包含文化、商业、商务、住宅等业态的总建筑面积达340万平方米（摄于2020年）

SKP积极扩张的战略、武汉不断提升的城市地位、武汉江南片区以及周边城市巨大的高端消费需求、武汉万达中央文化区业已成型的人气商圈和高标准的旗舰型硬件设施，共同聚焦到如今的汉街万达广场和万达楚河汉街，「武汉SKP」的或将到来，正逢其时。

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02

双方的合作展望

不似甩卖出售 更像多方共赢

在L君看来，基于双方不同的企业发展战略，万达集团和北京华联完全有可能就万达商管在武汉持有的多处优质资产的交易达成一致。不同于2017年万达集团与融创集团、富力地产达成的三方交易，本次总金额可达数百亿元的潜在交易更像是多方共赢，不仅交易双方将收益，也将进一步提升武昌华中金融城作为武汉江南核心区的商业地位和品牌号召力。

潜在交易标的，由于汉街万达广场和万达楚河汉街两大商业体紧密相连且互补共存，很难进行拆分出售，那么如果汉街万达广场作为核心交易标的，和汉街万达广场直接连通且入驻大量国际品牌的万达楚河汉街第2街区或许将成为潜在交易的优先组合标的。

鸟瞰汉街万达广场（摄于2020年）

万达楚河汉街第2街区街景图和鸟瞰图（摄于2018年、2020年）

万达楚河汉街第2街区品牌落位图（仅供参考）

潜在交易方式，万达武汉中央文化区是万达集团在国内投资金额最大的地产项目，也是万达文旅的开山之作，万达在此已深耕10年，已建成包括商业街区、购物中心、奢华酒店、5A甲级写字楼、文化场馆和高端居住区、滨水公园等组成的庞大城市综合体。汉街万达广场和万达楚河汉街两大商业体已与区域内的其他业态紧密关联，很难剥离出来自成一体，那么交易双方或许会先成立联合体公司，以平稳交接过渡，后期再分阶段退出或者持续合作。

万达武汉中央文化区的雪景（摄于2018年）

对于本次潜在交易的推测和展望，L君先立个FLAG，看是否成真：

• 总交易金额约在300亿元人民币左右；
  
• 交易标的为汉街万达广场和万达楚河汉街第2街区；
• 合作方式为SKP和万达商管联合成立武汉商管公司，SKP占其中的大部分股份。
  
  

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03

武汉SKP的定位推测

江南武昌首个重奢购物中心

万达广场全国1号旗舰店

曾记否，当年汉街万达广场开业之前，在购物中心外的围挡和室外街区汉街大戏台的大屏幕上，展示出的多家国际一线品牌的LOGO让人对颜值在线、品质一流的汉街万达广场的品牌招商充满期待。

位于万达楚河汉街第2街区的汉街大戏台，紧邻汉街万达广场（摄于2020年）

彼时，由于整个万达武汉中央文化区还处于建设初期，周边的城建配套有待完善，也缺乏足够的高端消费客群，导致汉街万达广场开业之后的商业定位和品牌招商一度模糊，也经历了数年的蛰伏和反复。

如今的汉街万达广场和万达楚河汉街已成为武汉新的商业地标之一（摄于2020年）

在L君看来，汉街万达广场的选址建设、商业定位极具前瞻性，只是当年的时机还不够成熟；如今，随着片区建设的完善和商业氛围的提升，万达武汉中央文化区的两大商业体已然成为武汉新的商业地标，此处旗舰型商场的进阶可谓是天时地利人和，江南武昌首个重奢购物中心呼之欲出。

曾经的期待 如今的圆梦

相对而言，SKP的品牌定位更加明确，其坚持高端路线，更善于在核心城市的主要商圈打造标杆级商业体，其在品牌招商和经营理念等方面更加国际化。

出自荷兰著名建筑事务所UNStudio的汉街万达广场，极具设计感和辨识度，其外立面、室内空间、硬件设施的品质都相当高，具备了升级为重奢商场的硬件基础，且无需进行大规模的改造翻新。

开业之后的汉街万达广场，凭借出众的颜值和品质着实让人眼前一亮 @UNStudio

汉街万达广场内景（摄于2020年）

如果SKP如期而至，与室内购物中心紧密相连的室外街区部分，也将进行相应的品牌升级，其定位将更加时尚、更加国际化，不仅将新引入更多首进品牌，也将承接部分调整品牌，室内购物中心和室外街区将更加互补，也将产生更多联动。

位于北京华贸购物中心的Apple Store，还记得L君在7月的上海市调推文中说的吗——别急，正在来汉的路上（摄于2020年）

万达楚河汉街第2街区街景（摄于2020年）

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根据对相关公开资料和信息的分析，L君对未来的「武汉SKP」做出如下推测和展望：

• 室内商场将是融合高端百货和体验式空间的新型商业形态，参考北京SKP-S；
  
• 室内商场的外立面将保留，而室内空间将进行全面的改造升级；
  
• 将重新规划调整室内商场和部分室外街区的业态布局和品牌落位；
  
• 室内商场的L1层将聚集新进的诸多国际一线品牌；
  
• 室外街区将引入更具昭示性的国际零售品牌。
  
  

北京SKP-S实景图（摄于2020年）

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汉街万达广场实景图（摄于2020年）

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04

武汉商业广阔前景的关键词

魔幻 变革 跃进

作为武汉重启之后人气和业绩恢复最快的商业中心之一，万达楚河汉街和汉街万达广场已成为疫情之后武汉商业复兴的标志之一；未来，或将横空出世的武汉SKP更将成为武汉商业进阶的新图腾。

今年年初和年中的汉街街景对比，今年也是武汉商业零售市场波澜壮阔的一年（摄于2020年）

在很多人眼中，或将进入武汉的SKP将会加剧本地商业零售市场的竞争，更会动摇武汉本土商业巨头在高端消费市场的龙头地位。如果只看存量市场，他们的看法或许是对的。

但在L君看来，随着武汉城市能级的持续提升和居民消费能力的不断增强，相较于北上广深及其他新一线城市而言，武汉商业零售市场的规模和品级却并不匹配自身的城市地位，甚至略显滞后。

鸟瞰武汉武昌沿江片和汉口沿江片，由于历史沿革和城区功能的差异，汉口的商业发展更为突出（摄于2019年、2020年）

SKP的或将到来，立足于现阶段武昌新核心区良好的商业基础，放眼于以汉街周边为核心、辐射近及光谷的高知客群、远至周边城市的高端消费客群。或许在SKP眼里，其看重的不仅是江南武昌，也不局限于武汉三镇，如果武汉SKP是一个商业支点，那么其撬动的是整个华中区域的增量市场。

位于武昌华中金融城核心区的万达武汉中央文化区的夜景（摄于2018年）

武汉SKP的或将到来，不仅将和周边的奢华酒店、文化场馆等产生积极的乘数效应，盘活区域内的存量资产，也将与武汉其他已开业多年和即将开业的高端商业体一起，共同做大做强武汉的高端消费市场，进一步提升武汉商业零售市场的整体实力和品牌号召力，使武汉更加国际化，更加时尚，更具商业魅力。

或许在沙湖边又将有一座的新的万达广场（摄于2020年）

当然，在官宣结果出来之前，一切都还有变数，我们现在能做的就是满怀期待，静候佳音，多多攒钱。

*特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

玩摄堂、商业地产志、北京SKP、西安SKP、万达武汉中央文化区、UNStudio等

romano320

高端商业百花齐放百家争鸣

tiancaiba

看到此文了 不说文章质量 光是文里的照片就拍得很好

tinysyy

希望是真的来

伟大的奉孝达人

昨天就在公众号看到了。里面的照片拍的很好看。

aini89757

是确定要来了吗？

伟大的奉孝达人

希望武汉拿下SKP，江南值得有一个重奢的厂子