世界城光谷步行街第6期法国风情街开业探场 | 市调报告

anderain

作为一名曾经在光谷工作了五年的汉口吖 ，楼主有幸见证了光谷广场商圈从崛起到高光的那一段辉煌；但如今，整个商圈却显得步履蹒跚。新年元旦，楼主到新近开业的法国风情街去逛了一圈，感慨良多，光谷整体发展重心的东移并不能解释光谷广场商圈的现状，或许更应该从项目自身上找出原因和解决之道。

不仅是世界城光谷步行街，也包括光谷国际、鲁巷广场等，甚至关山大道上的武汉K11 Select，为什么这些项目目前问题颇多？为什么同一商圈的武汉保利广场却蒸蒸日上？为什么曾经火爆的光谷广场商圈在去年却恢复缓慢？

本文发在公众号上时，为了保持文章紧凑，楼主删减了部分步行街的实拍图；在本坛，楼主全部加进来，真心希望光谷步行街的人气和建筑一样“靓丽”，一样经久不衰，以下为正文：

世界城光谷步行街第6期法国风情街开业探场 | 市调报告

（世界城光谷步行街第6期法国风情街实景图）

2020年12月24日，位于“宇宙中心”光谷关山大道北段的世界城光谷步行街第6期法国风情街（以下简称法国街）开街，其是武汉市世界城集团有限公司（以下简称世界城集团）开发的总体量约180万平方米、商业体量达60万平方米的世界城光谷步行街项目的商业收官之作。

从2008年开业的世界城光谷步行街一期项目现代风情街，到随后的西班牙风情街、世界城广场、意大利风情街、德国风情街、悦心汇等，再到现在的法国街，在12年中，光谷广场商圈随着世界城光谷步行街项目的持续推进而不断提升能级，并成为武汉近十年来快速崛起的新兴商业地标；但如今，整个项目却显得问题重重。

法国街开业以后，凭借平安夜的火爆人气和跨年夜的涌动人潮，迅速成为光谷广场商圈引人瞩目的明星项目，其不仅在建筑特色上与前几期项目形成主题延续，在自持运营和品牌引入上也更具优势，更是打通了从光谷广场到关山大道的整体动线，形成双向导流通道，似乎改善了整个项目定位模糊、运营乏力、品牌重叠、动线过长、导流不足的顽疾。

体量仅有2.3万方，以“精致优雅”为主题，客群定位需要满足年轻家庭和周边大学生双重需求的法国街，是否具备更高品质的商业内容？是否能成为改变整个项目乃至整个商圈的重要拼图？以下，我们将从法国街的前期过往、项目内容、整体前景三大方向进行解析。

（法国街的区位图）

anderain

01

一波三折的收官之作

规划变更 增加住宅 延期开业

法国街即世界城香榭丽舍商住一体项目，地块编号为“光谷世界城H地块”，于2017年开工，占地面积约3.36万平方米，总建筑面积约18.55万平方米，拥有停车位1325个，其中4栋28至33层住宅的建筑面积约为9.8万平方米，3层集中式商业、3层独立商业楼、1层底商等商业面积合计约为2.3万平方米。从零散的布局和较小的体量上看，法国街是典型的社区型商业体，商住比约为2 : 8。

（3层集中式商业“盒子”）

（3层独立商业楼和1层底商组成的开放式商业街）

在2016年的公示规划方案中，法国街项目的总建筑面积约17.53万平方米，拥有停车位767个，其中2栋住宅的的建筑约为4.23万平方米，4层集中式商业的建筑面积约为7.68万平方米，那时的法国街可谓是“附带少量住宅的购物中心项目”，商住比约为7 : 3 。

2017年初，法国街项目公示了规划变更，大幅增加了住宅比例，同时大幅减少了商业比例，项目也从“购物中心项目”降档为“主题社区商业项目”，结合2017年前后武汉楼市特别是光谷区域的巨大涨幅，此番规划变更背后的原因也就不言自明了。

（规划变更前的法国街整体效果图）

（规划变更后的法国街整体效果图）

在随后的几年中，法国街项目的重点从“商业”切换到“置业”，并在2019年年底官宣将于2020年3月正式开街，其独特的建筑风格以及引入的MUJI华中旗舰店、星巴克、付先生在成都等主力品牌也令大家充满期待，即将开业的法国街似乎成为提升世界城光谷步行街整体商业品质的“关键拼图”。

然而，2020年初的疫情重创了以大学生为主要客群的光谷广场商圈，法国街的招商工作和施工进度一度进展缓慢，随着武汉的复苏以及大学生的返校，光谷广场商圈逐渐恢复活力；虽然法国街多次推迟开业时间，在运营方的艰苦努力之下，还是竭尽全力赶在了年内正式开业。那么，“一波三折、历经艰难”的法国街到底如何呢？

anderain

02

全力以赴的商业新作

更高难度 复合功能 有待提升

与世界城光谷步行街之前的商业项目地块的单一商服用地性质不同，法国街是以住宅为主、商服配套的混合用地性质；在整个项目中，法国街也是除世界城广场购物中心和悦心汇地下商业街之外开发商少数自持的商业物业。

作为整个项目的“最后一块商业拼图”，以及与往期商业项目的诸多差异，决定了法国街虽然在建筑风格上与之前的世界风情街保持连贯性，但在市场定位、主要客群、商业运营等方面，法国街“很不一样”，其需要考虑得更多，面临的困难和挑战也更大。在L君看来，法国街需要以有限体量的商业建筑，同时满足“社区商业体”和“步行街东端人气入口”的双重任务。

在“视觉营销”上下功夫

位于世界城光谷步行街东段的意大利风情街和德国风情街，虽然街区1层的人气尚可，但是2层以上店铺却门可罗雀，加强客流导入和改善高楼层的经营状况成为运营方多年来的夙愿，而法国街就成为了运营方破局的新抓手。

提升项目的视觉体验，法国街主要分为室外街区和室内商场，其中极具法式建筑风格的室内商场和主入口临关山大道一侧，结合在外围主动线布置的月桂女神雕像、法式喷泉水景、网红打卡墙、绿景花园等建筑景点以及高大的LOGO塔和IP形象法斗犬“西蒙”等，使法国街在人流如织的关山大道上十分吸引眼球。

（3层的室内商场和靠近关山大道一侧的入口）

anderain

anderain

（法国街在外围动线布置的多处视觉景观）

（法国街充满“拿来主义”精神的LOGO塔、IP形象）

（充满法国元素的引导牌）

anderain

人气品牌的醒目展示，法国街在临关山大道的一侧，集中布置了哈根达斯、星巴克、爸爸糖手工吐司、满纷楼·港式打边炉、青瓦碳韩潮烤肉、木屋烧烤等人气餐饮品牌，结合醒目的店招和外摆区，进一步提升了项目的视觉效果和人气效应。

（靠关山大道一侧的部分餐饮品牌）

anderain

街区和商场的不同分工

法国街为了达成自身的“双重任务”，将室外街区和室内商场进行了“分工”，在客群定位、业态规划、品牌引入上各有侧重。

轻食酒吧一条街，室外街区临德国风情街一侧，主要由两处1层底商和1栋3层商业楼组成，住宅楼合围的内街区布置了连片的外摆区，业态品牌以轻食小吃、特色酒吧、日式居酒屋等为主，主要客群锁定周边年轻白领和大学生，满足其社交聚会的需求，以集聚人气为主要目的。

街区入驻的品牌为小川料理、丁香酒廊、木屋烧烤、瑞幸咖啡、吾饮良品、研卤堂、大冰的小屋、阿拉丁等。

anderain

（室外街区引入了小川料理、丁香酒廊等区域首进品牌）

anderain

家庭生活型商场，只有3个经营楼层的室内商场定位明确，零售业态较少，以餐饮和生活配套类为主，MUJI旗舰店和中影南方光谷影城等多家主力店暂未开业。

（室内商场的楼层布局，注意其区分了商场停车场和住宅停车场）

L1定位“悦活”，主要布局咖啡甜点和餐饮品牌，与室外街区形成强关联性。入驻的品牌为MUJI、星巴克、哈根达斯、爸爸糖手工吐司、糖涩、LUCKY TOWN、aojo、京东专卖店等。

anderain

（L1已经开业的部分品牌）

anderain

（占据L1层大半营业面积的MUJI旗舰店是法国街引入的核心品牌，预计2021年4月开业）

（除围挡的MUJI之外，L1层的多家空铺被做成网红打卡点）

anderain

L2定位“悦享”，主要布局儿童亲子和生活配套类，对应周边居民的日常生活需求；入驻的品牌为孩皮吧、海伦多兰少儿英语、海沛优智、幻想岛、萌芽生活馆、樊文花、无拙手工学院、丝印象、华为客户服务中心、三串肆季、阿卡洋风韩国料理等。

（位于L2层中部的孩皮吧拥有较大的营业面积）

anderain

（L2的其他部分品牌）

（L2围挡中的部分品牌）

anderain

L3定位“悦食”，布局大餐饮、电影院和瑜伽健身，以满足年轻客群的休闲娱乐需求；入驻的品牌为中影南方光谷影城、付先生在成都、鱼酷、韩宫宴、合瑜伽、奥尚造型等。

anderain

（L3的部分品牌）

（正在营业时间内施工的中影南方光谷影城，预期于2021年2月开业，其对面是多家餐厅）