“老南门”迎“新生力”，聊聊苏州商圈的“内向螺旋式”迭代，金地广场业态组合公布

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“老南门”迎“新生力”，聊聊苏州商圈的“内向螺旋式”迭代，金地广场业态组合公布

今年6月，苏州首次集中供地，32宗地吸引近逾百家房企厮杀，竞争激烈。可见，苏州是主流房企战略进入并深耕的城市。土拍市场的火热从侧面也可佐证，无论从经济实力、人口还是未来发展趋势，苏州城市势能繁荣向好。

的确，苏州已经连续10年蝉联江苏省GDP总值榜首，人均可支配收入仅次于上海、北京、深圳和广州。常住人口为1275万人(第七次人口普查数据)，是江苏全省唯一人口超千万的城市，人口总量、人口增量及增速均为全省第一。

如今的苏州早已不囿于外地人脑海里那个有着小桥流水，温婉气质的姑苏古城区。苏州园区、苏州新区等都是成就苏州经济实力「高度」的新兴区域，它们也使苏州演变为多区域、多中心的发展格局。

与此同时，城市的商业格局也在发生变化。近年来，苏州知名的商业项目比如苏州中心、诚品、龙湖狮山天街等都位于苏州的新城区。与之相对应的是，出于古城保护的需要，商业繁华千年的姑苏城区却鲜有新生商业，似有式微之势。苏州一直以来的单一商圈格局已被打破，各新兴区域内的独立新商圈逐渐成熟。

有意思的是，今年以来，发展的势头又回到姑苏古城区，区域利好信息不断。先是十四五规划，再次明确姑苏区是苏州「一核四城」规划的核心。接着是地铁五号线在6月底全线开通。这些信息无疑极大地振奋了市场，为古城传统商圈的复兴注入一支强心剂。

城市发展、商圈发展、项目发展，这其中是否有规律可循？本文将一起来探讨这些「选择题」。

苏州发展：向内OR向外？

中国的发展，总是追求一个词，均衡向好。苏州可谓是这一观点的最佳实践者：苏州可以说是一个没有中心的城市。这绝非贬义，而是由于苏州「内外力量」的拉扯，使其各个区域单独拎出来都是一个中心。

先看苏州的外部力量。

南部吴江东邻上海，尽享长三角一体化利好；东面的昆山，长期位居全国百强县头名；北面设有苏州北站，正处于长三角「一小时通勤圈」；西面临太湖，与无锡接壤，苏锡常抱团已初见趋势。

再来看苏州内部的自发力。

古城三区合并的同时，姑苏区成为苏州国家历史文化名城保护区，设置高规格管理机构进行对古城的整体保护。这意味着，姑苏区的空间更加宝贵，其产业和人口势必向外扩张。

这两股内外拉扯的力量，奠定了苏州商业格局的基础：多点开花、相对均衡。

这种均衡，一体现在整体位置分布的均衡，二体现在城市级、区域级商圈的交错分布，共同支撑起了整个城市的商业脉络。

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苏州市区商业网点规划（2017-2035）

在我看来，苏州近十年来的城市商圈演变可以划分为三个阶段:

1、老城区单中心商圈格局打破

2009年苏州久光开业，一度成为苏州奢侈百货的代名词。可以说，苏州久光的起势，一举将金鸡湖畔顶级商业的基调夯实，也为外来入局者投资园区奠定了信心，之后，新光天地、诚品无一不掀起一波关注浪潮，也就是从那时候开始，苏州老城区传统三大商圈观前、石路和南门逐渐式微。

2、各区域商圈崛起

2012年，发生了两件大事：苏州提出「一核四城」发展规划和苏州第一条地铁线路——1号线开通。前者，意味着商业中心的扩散、多中心商圈的崛起；后者标志着苏州商业正式进入了TOD时代。

「一核四城」发展规划将中心城区的四个方向分别规划了四个全新的城市核心，分别为东部园区综合商务城，北部高铁新城，西部生态科技城以及南部的太湖新城。

四个全新城市核心的出现，带来了苏州多中心商圈的崛起。东部环金鸡湖商圈、北部相城商圈、西部狮山商圈、南部吴中商圈都涌现出了一批代表性项目 。

伴随1号线的开通，苏州的TOD商业也逐渐进入全盛时代，诞生了如狮山天街等代表性TOD项目，并且这股热潮延续至今，仍有大量TOD项目等待入市。

3、传统商圈复兴

近日，苏州公示了一则重磅方案《苏州市姑苏区国土空间规划近期实施方案》。方案涉及古城交通几大利好，包括新建8、9、11、14号地铁。一直以来，苏州古城区最受人诟病的就是其交通。随着5号线的开通以及未来4条地铁的建成，势必大力改善老城区拥挤不堪的现状，为老城区导入更多人流。

交通的利好为古城带来了新的生机与活力，未来多个商业入市，也将借此东风，为传统商圈打开新的局面。

南门商圈：式微OR振兴？

苏湖熟，天下足。

一幅《姑苏繁华图》将当时姑苏城的市井风貌、官衙商肆、田园水乡跃然卷上，这也是很多外地人心目中的姑苏老城。

姑苏繁华图

它由观前、石路、南门三大商圈组成。其中，观前街最早形成商业氛围，成为苏州老字号聚集地;石路地处古城中心地带，著名旅游景点山塘街就在其不远处。

我们重点来聊聊南门。

作为古城道路中最具天然和人文景观的一段，吴宫泛太平洋酒店、盘门景区等文化景点都在南门内，是展现苏州城市风貌的「都市旅游景点」与「滨水时尚休闲文化娱乐中心」。

相比观前和石路，南门商圈起步较晚，却是见证苏州商业变迁的地方。

南门商业历史悠久，上世纪八九十年代，南门商场、南门小商品批发市场都是苏州人常去的地方，在工人文化宫看书、游泳、看电影和溜冰，是很多 70后和80后的回忆。

1996年，苏州泰华商场的开业，标志着南门商圈氛围的「全面成熟」。伴随LV等重奢品牌的进驻，南门商圈一举成为苏州高端商业地。

伴随着苏州规划变迁，曾经见证南门繁华一时的小商品市场等逐步搬迁，泰华之后也未有与之相匹敌的商业再现。

「交通不畅」和「人口外溢」是南门商圈式微最主要的两大原因。

好在，十四五规划中，苏州再次肯定「一核四城」的「一核」姑苏区的核心地位。各类利好逐步释放。

6月底轨交5号线开通，将与轨交4号线一起在南门站交汇，形成一个大十字，覆盖苏州大市。4号线是苏州的纵向主干线，它的重要意义在于将吴江纳入了承运体系，实现「南北全贯通」。5号线则是苏州横向大动脉，沿路串起多个旅游景点，可以说是一条「旅游专线」，直接将苏州大市客群和苏州旅游客群输送至南门商圈。南门站作为4、5号线换乘站，更是处于绝对市中心。

苏州轨道交通5号线线路图

南门内现有多个高端住宅项目，聚集着大量有品位、有实力的优质业主。高端客群的集聚，为南门商圈提供了天然的高品质客群基础。

十全街、双塔市集等项目的升级再造，重新吸引了年轻人的目光，大幅提升了南门商圈的关注度。商圈整体商业氛围更为时尚、年轻、有活力，呈现出优质年轻客群回流的趋势。

在「交通」和「客流」双重利好的形势下，南门商圈实现了自身的「内向螺旋式」迭代，迎来复兴机会。

众多知名开发商也嗅到了这一趋势，龙湖、仁恒、金地商置等都加入了战局。相较于露出较多的龙湖胥江天街、仁恒仓街商业广场，苏州金地广场更为低调，但我却发现了这个项目的有趣之处。

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苏州金地广场

先天禀赋OR后天努力？

优质商业的评判标准有很多，但能成为「现象级项目」的，一般离不开「先天禀赋」和「后天努力」。

金地广场之所以让我印象深刻，正是因为二者兼具。

作为「双轨交上盖」项目，金地广场位于4、5号线换乘站南门站正上方，B1、B2层均与地铁联通，在交通通达方面具有无可比拟的优势。

盘点同类商业，苏州的代表性项目如苏州中心、狮山天街，均为双轨交项目。可以说双轨交的「先天优势」，让金地广场触到了成为代表性项目的及格线。

但决定一个商业上限的，永远是它的「后天努力」。

金地广场的诚意，在其空间设计上体现的淋漓尽致。

金地广场的设计理念以「苏州文化」为原点，汲取苏州园林式风格，实现传统文化和现代建筑的融合。

通过现代化的解构设计，金地广场让园林元素以更为现代、硬朗的形象呈现。国际奢尚的「质感立面」，苏式园林的「梅花窗图腾」，在金地广场实现了巧妙的融合，共同构成其标志性的外表。远远望去，它彷佛是一个精心置于人民路上的「珠宝盒」，随日光变换，自熠熠生辉。

金地广场外立面效果图

特色设计方面，占地40%的「下沉广场」和「双首层设计」令人耳目一新。

传统商圈最缺的是什么？是优质的城市公共空间。早期的无序开发，导致老城区普遍存在公共空间紧张问题，而金地商置就敏锐的察觉到了这一需求，在金地广场打造了占地40%的下沉空间。

下沉空间设计示意

下沉空间效果图

通过糅合国际前卫的时尚风格与质感建筑设计、生态植被的美学造景，超大面积的下沉空间不仅是项目的「标志性设计」，更有希望成为全城瞩目的「未来生活社交空间」。

作为苏州首个双首层项目，金地广场通过将首层与一层自然贯通，把商业的临街性以及开放性运用到了一层，使得一层的店面改变了封闭的内循环格局。这一设计不仅使其外立面「更有辨识度」，也为其「客流高处拉升」带来助益。

入口效果图

业态内容方面，金地广场将带来国际时尚+潮流轻奢的零售组合，满足时尚精致的国际品味；臻选本地人气与黑珍珠餐厅，带来精致味蕾体验；引进具有艺术氛围的设计师品牌，打造兼具购物与休闲功能的社交空间。在这里，精品生活零售、全年龄段娱乐的有机结合，将引领精致生活新主义，重新定义潮流生活方式。

Citytonorth

2021年，伍兹贝格（Woods Bagot）受金地集团之邀打造的苏州新市路商业开发项目即将竣工，其位于古城的核心，规模 114,600 平方米。

sunboy203

看好这个项目，信心来自于下面的南门地铁站，很有交通枢纽大站的风范

xubin060301125

商场的设计还是比较有特点的

風雲无忌

第一张图吴江不配有名字呗，果然是各种吴江除外

DerekQ

金地开始造势了。

zhenxin

金地看来有些可期待

zhenxin

zhenxin

buddy_zsx

風雲无忌 发表于 2021-7-27 12:42
第一张图吴江不配有名字呗，果然是各种吴江除外

吴江并区这么多年还是没有存在感

2964540559

buddy_zsx 发表于 2021-7-27 18:03
吴江并区这么多年还是没有存在感

     主要还是吴江连接苏州主城区的道路到现在还没几条，更别说吴江城北地区的开发建设............要想真正融入苏州主城区，必须学相城区，把吴江城北地区建设起来。

凌柏超

buddy_zsx 发表于 2021-7-27 18:03
吴江并区这么多年还是没有存在感

吴江人表示苏州是苏州

zhenxin