最近因为**的缘故，减少了出差频次，也有了更多时间与身边的朋友们交流、探讨。就像今天早晨起床读到的一篇文章里所说的那样：今天的线下实体商场，一半是火焰，一半是海水；其商业及功能定位的本质也正在从“加油站”，演变为“目的地”。甚至连淘宝的Slogan都从“随时随地，想淘就淘”更换成了“太好逛了吧”。
从字意本身来分析不难看出，淘宝已经把自己从一个【购物工具】的定位转变为【生活分享平台】。这也引发了仍处在一半是火焰、一半是海水的中国零售及购物中心行业的反思和对新探索的深度思考。
郑州商业自2019年起就又进入到了一个新的供应疯狂增长期，然而相比此前两年开业的惠济万达广场、CityOn熙地港（郑州）购物中心、正弘城，最近两年鲜有令业内及消费者十分认可与肯定的项目开出。究竟是哪里出了问题？托尼主编认为，以下两点值得和大家做个分享与交流。
01 | 郑州的城中村改造与城市更新
如果说最近15-20年郑州商业的发展，背后的那个推手是谁，毫无疑问一定是建立在【城中村改造】这一大背景之下的。2003年9月，郑州市**出台《郑州市城中村改造规定（试行）》，标志着郑州市城中村改造正式启动。
此后，2003年10月，西史赵村委会与房地产商信和（郑州）置业有限公司签订了《合作开发协议》；2005年7月，河南新田置业有限公司开发的西关虎屯村改造项目正式启动；2006年3月，升龙集团开发的燕庄村改造正式破土动工...
根据数据统计显示至2012年，郑州市建成区（除郑东新区、经济技术开发区外）内的228个城中村已有119个获批改造；到了2013年，获批改造的数字上升到了170余个。郑州的城改/旧改在此期间呈现出星火燎原之势。
郑州市城中村分布图
在当时看来，大量的城中村集中性推向市场，先后经历了收储、土地性质及功能的再规划、招拍挂及改造实施，不仅为城市的颜值焕新做出了极大贡献，更为推动城市外扩和公共资源的合理配置立下汗马功劳。这其中，商业综合体的规划与开发起到了城改/旧改最为核心的作用。这些拆迁空置出来的土地，通过对容积率的再提升、物业的再分配，实现了土地价值的升级、功能和品牌的升级。 然而理想总是美好的，现实却是充满了骨感。 纵观此前郑州进行改造的城中村，拆迁安置大都占据了项目70%－80%的住宅量，开发商能够进行销售的住宅产品体量十分有限，因此就不得不多出商业、街铺进行销售，以此来平衡财务成本，实现盈利。
但正如嫁出去的姑娘泼出去的水，一卖了之的商铺没有任何返租政策的情况下只得是“野蛮生长”，最终成为了无序的代名词。至于商铺的持有者（村民或投资客），最终会发现，在没有了统一的物业管理、业态规划、招商及商业运营的商铺，会逐渐变身为股票市场里的ST，租金增长乏力、业态单一（大多街铺最终都走向了餐饮业态），从而直接导致商铺价值大打折扣。这也为之后第二批次入局“城改”的开发商由原先的放大商业比例改为重新思考与分配商业的业态功能埋下了伏笔。公寓、写字楼、酒店三大业态开始稀释商铺的占比，然而最终依然是一个死循环。直到今天，我们看到的城改项目商业依然有着较高的空置率，而当初给到大部分投资者的回报率承诺也大都未实现。更甚至还有一批批项目“倒”在了施工的途中。 而这一切，都是因为参与郑州城改的发展商大都呈现以下三个主要特征： ①本土发展商； ②商业开发经验不足； ③以利润为导向，缺乏长期主义。 最终，我们看到的结果是诸多项目的“烂尾”或实景图VS效果图反差过大。也就有了看似郑州有着600多万方的商业存量，但实际上是【量大质不优】。 当然，郑州的旧改并非都是消极的一面。 如曾经的老坟岗片区，经过改造，拔地而起的华润中心（华润悦府、华润大厦、华润万象城）为城市的发展增添了新的活力；再如曾经的河南省农科院试验田的再开发，使得花园路商圈实现了北扩的同时，也为这座城市带来了万达中心、建业凯旋广场、正弘城三大综合体。
二十年前拆迁前的老坟岗（上图为mz路、太康路、铭功路、解放路合围区域） 于2014年开业的华润郑州万象城1期
因此，一座城市的商业洗牌期，往往从城市更新和旧改开始。但郑州早期城改项目的集中供应，房地产的开发红利都留给了本地发展商，虽然改善了一部分居住环境，但却让郑州错失了一次引进有经验的、专业的商业开发运营商。 例如成都太古里、长沙IFS、武汉恒隆广场、昆明恒隆广场、西安SKP...当我们看到这一个个响亮名字的背后，均深深的烙印着“城市更新”这一大标签。而在这背后，不难看出其选址逻辑。即商业驱动开发+持有+运营+退出（资本市场），与我们常见的以地产驱动的开发+租售并举有着天壤之别。 02 | 专业而又“温和”的少，靠着市场红利“自我感觉良好”的项目较多 相比早已完成数论“厮杀”与产品升级的周边新一线城市，郑州的商业迭代与市场成熟度的发展是较为缓慢的。根本原因在于市场缺专业的人才和团队；缺模式和对商业“投融管退”全链条思维清晰的老板或决策者。 现阶段郑州已开业的商业项目或购物中心普遍还是地产开发的思维和决策机制来操盘，加上近几年市场的持续变革，出租方与承租方的矛盾便越来越尖锐。在咨询了很多的品牌代理商或本地原创连锁品牌主理人后托尼主编发现了一个现象，即市场上可供商家选择的优质（能赚到钱）项目太少。也因此，现在大家的开店积极性也变得越来越差，更多的是持观望态度，或者只要出租方能帮助引进单店天使投资人的，因此对于未来的预期也就变得越来越难预估。 当然，上面阐述的是带有消极的一面，但并不代表郑州商业就没有积极的一面。因为相比较周边城市如西安、武汉、长沙，郑州商业在高端购物中心和连锁化规模发展上有着无可比拟的优势。 例如与我们相邻的西安，从1952年“三大楼”（民生大楼、解放大楼、中山大楼）的起步，到2018年以来形成的新“三足鼎立”（SKP、大悦城、赛格），历经五十多年发展的古都商业经历了多轮新老势力角逐后，除了更加快速化的发展，也有了与国际化接轨的实力。尤其是伴随着太古里在小雁塔历史文化片区的落定，未来的西安高端零售商业势必将开启新一轮的变革。 但就商业发展而言，早期深耕的西安本土商业巨头世纪金花、开元商城、中大国际（南大街店）时至今日要么已经卖身，要么都是受制于物业硬件、单店体量、商业规模等因素，在SKP等全国巨头到来后迅速急转直下。 反观郑州，与西安相比最大的优势本土头部商业发展商的前瞻性思考。无论是以零售为发展驱动力的丹尼斯集团，还是以地产+产业双轮驱动发展的正弘控股集团，在商业地产的布局上都是具有大手笔、长周期思维的。纵然市场存在各种声音，但托尼主编依然认为占据了Location（自主拿地、高标准规划与建设、持续的运营投入）和DNA（专业化团队建设、对人才梯队建设的持续投入）的丹尼斯与正弘，在接下来很长一段时间内其本土市场地位依然是难以被撼动的。
而那些“底盘”不稳，早期借助市场红利发展起来的项目才是这一轮商业风暴中的主角，毕竟一大批还未进驻郑州或还未在郑州规模化发展的专业级商业开发运营商已经虎视眈眈的在等待接盘机会了。
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发表于 2022-5-3 17:47:44
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发表于 2022-5-3 19:40:55
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