2035郑州摩天聚集区

Mike2016

依克希迩 发表于 2022-10-26 11:56
高容积率还出现统一高度说白了就是刚需，因为郑州就是刚需为主的市场，尤其前几年，那些城改刚需楼盘会舍 ...

那些容积率5点几、6点几甚至7点几的小区还限高100米基本是一指没任期内规划的。一指没大拆城中村，回迁跟不上拆迁进度，导致郑漂大量流失，商业活力下降，马Y又得过且过，不收拾一指没的烂摊子，导致超高难产

依克希迩

Mike2016 发表于 2022-10-26 20:16
商务地块限高150米要想建到150米，地块容积率通常至少得达到6；商务地块限高200米要想建到200米，地块容 ...

珠三角这边很多容积率不到8的写字楼都200+了
郑州写字楼容积率5+、6+、7+的，哪怕多来一些限低150、180也可以，尤其好位置，关键是很多写字楼清一色100m就说不过去了。珠三角的写字楼最常见的高度就是150~250米，有些容积率也没那么高，限低很常见，结果就是商务区高度突出了，天际线有了，商务区楼间距变大 办公环境也更好

黑木耳

依克希迩 发表于 2022-10-27 10:11
珠三角这边很多容积率不到8的写字楼都200+了
郑州写字楼容积率5+、6+、7+的，哪怕多来一些限低150、180 ...

最理想的容积率是住宅低一些，写字楼高一些。。

郑州是住宅偏高（安置房+99米小区），写字楼偏低

Mike2016

依克希迩 发表于 2022-10-27 10:11
珠三角这边很多容积率不到8的写字楼都200+了
郑州写字楼容积率5+、6+、7+的，哪怕多来一些限低150、180 ...

以郑州LD务实的秉性，地块容积率不够高，即使限低150米、180米，也很可能是照着限低来建的。北京也很务实，很多200+地块容积率高达十几，528米中国尊地块容积率高达35

依克希迩

Mike2016 发表于 2022-10-27 20:01
以郑州LD务实的秉性，地块容积率不够高，即使限低150米、180米，也很可能是照着限低来建的。北京也很务实 ...

容积率差不多的写字楼地块，哪怕照着限低的150、180甚至130来建也比清一色短胖粗平头100m强多了

Mike2016

依克希迩 发表于 2022-10-27 20:09
容积率差不多的写字楼地块，哪怕照着限低的150、180甚至130来建也比清一色短胖粗平头100m强多了

北京很多100米矮胖粗写字楼容积率也高达5点几、6点几。甲级写字楼净高不小于2.8米，也就是标准层高不小于3.9米（2.8米净高+0.9米通风道+0.2米楼板），主体高度不超过100米的写字楼（带顶饰一百零几米到110米不等），底部5层是商铺（按层高5米），剩下的部分最多只能建19层，也就是最多只能建24层。为了减少占道停车乱象，楼前需要留足够宽的停车位，24层写字楼楼前留足够宽的停车位，容积率最多也能做到6.72

依克希迩

Mike2016 发表于 2022-10-27 20:40
北京很多100米矮胖粗写字楼容积率也高达5点几、6点几。甲级写字楼净高不小于2.8米，也就是标准层高不小 ...

北京是真正的限高需要，除了少数区域允许建摩天，其他区域高度限制的死死的，不过北京不是清一色100m限高，可能是几十米 或者100多米
郑州倒不是限高多么严，完全是规划问题，有实力建超高的被迫赶到东区建短胖粗，其他地块开发商实力不够、意愿不强，**也无意去引导

依克希迩

Mike2016 发表于 2022-10-27 20:40
北京很多100米矮胖粗写字楼容积率也高达5点几、6点几。甲级写字楼净高不小于2.8米，也就是标准层高不小 ...

当然，一栋楼建多高也是综合考量，如果全是垃圾开发商的刚需住宅或者低端写字楼，那可能压根不会考虑形象。
如果是好地段或者商务区，除了做到实用还要兼顾美感，美感包括建筑造型和立面设计，也包含与周边的协调性、天际线高度的错落有致
美感的地标效应是可以带来更多经济效益的，参考陆家嘴和珠新、维港的形象名片作用。再一个，市民生活在形象更好的城市中也会心情更好。城市形象是个锦上添花的东西，建筑的形象和城市天际线，是更高层次的城市形象问题。这犹如衣服，50块的衣服能穿，无非是保暖。5000块的衣服也能穿，有的人会追求形象和品牌，而LOW逼可能会说衣服就是保暖的，不是让看的！浪费

我长三角和珠三角都待过很久，“城市形象”“精细化管理”“城市细节”“塑造天际线”等，这些词很早之前就有了，那时候估计当时我州LD还不知道什么是“天际线”吧？这里的小区高低配才是正常的，几十米的小高，100m也有，搭配100多米的瞰景超高，舒适度更好 天际线也有了
如果是之前郑州版某些人，肯定会说“楼是住的 不是让看的！”超过100吗貌似成本也更高吧？

说白了，除了特殊因素的限高 比如北京，一个城市满城99.9m能说明太刚需了！楼盘大量的刚需 ZF也没审美 相关部门不作为 或者说整个城市审美水平还没那么高，达不到倒逼开发商改设计的地步。这好比一个只在乎有衣服穿就行哪怕50块钱一件的人，你跟他谈款式设计和面料、颜色的搭配，等于扯淡

依克希迩

Mike2016 发表于 2022-10-27 20:40
北京很多100米矮胖粗写字楼容积率也高达5点几、6点几。甲级写字楼净高不小于2.8米，也就是标准层高不小 ...

写字楼方面，郑州容积率也确实整体偏低一些，然后住宅容积率太高了，我调研过很多城市楼盘，不管是城改项目 还是新地块，放眼全国，郑州容积率整体都偏高。（也就远郊盘容积率低点，但是别的城市远郊盘容积率更低）然后奇葩的就在于人家高容积率住宅大多是高低配，郑州是清一色100m平头拥挤不堪

依克希迩

黑木耳 发表于 2022-10-27 10:25
最理想的容积率是住宅低一些，写字楼高一些。。

郑州是住宅偏高（安置房+99米小区），写字楼偏低

说到点子上了，郑州感觉是反着来。。。郑州整体住宅容积率放全国也太高了，不管城改项目 还是新地块。然后人家高容积率地块都是高低配 因为太高的容积率如果追求舒适度就会高低配 或者全是100多米超高层，改善盘和豪宅不在乎那点成本和公摊。而郑州，极高的容积率还都是100m平头

Mike2016

依克希迩 发表于 2022-10-28 11:44
北京是真正的限高需要，除了少数区域允许建摩天，其他区域高度限制的死死的，不过北京不是清一色100m限高 ...

北京这一片区域一片大平头，还是有北平的感觉

Mike2016

依克希迩 发表于 2022-10-28 15:31
写字楼方面，郑州容积率也确实整体偏低一些，然后住宅容积率太高了，我调研过很多城市楼盘，不管是城改 ...

住宅容积率超过4的基本是旧改地块，新地块住宅容积率大多只有一点几到二点几。郑州旧改地块基本是上世纪到本世纪前几年开发的，上世纪到本世纪前几年郑州建成区只有现在的零头，即使把上世纪到本世纪前几年的土地全部拆迁改造，旧改地块面积也只占郑州建成区一小部分

射手座

依克希迩 发表于 2022-10-28 15:33
说到点子上了，郑州感觉是反着来。。。郑州整体住宅容积率放全国也太高了，不管城改项目 还是新地块。然 ...

没有前瞻性，刚需挤在三环内，导致三环内人口太多太拥挤

黑木耳

Mike2016 发表于 2022-10-28 20:09
北京这一片区域一片大平头，还是有北平的感觉

这是北京哪里？

Mike2016

黑木耳 发表于 2022-10-28 22:44
这是北京哪里？

这好像是北京昌平的