解析六大商业企业年报中的武汉项目

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年报季节，来看武汉，丰富内容，很多干货，就在下文。

解析六大商业企业年报中的武汉项目

（LOUIS VUITTON位于武商MALL的新近升级门店 @玩摄堂）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

玩摄堂、新世界发展、瑞安新天地、恒隆地产、华润万象生活、龙湖商业等，本文为「新商业LAB」的原创内容，未经授权，严禁转载或使用。

前言

每年首季度末，是上市企业发布上一财年业绩的密集时段；本篇专题，也是我们连续第5年撰写相关企业涉及武汉市场的年报解读。作为「华中地区的商业领军城市」，武汉零售市场于**后全面恢复发展的首年表现，备受各方关注。

以下，我们将提炼「武商集团、新世界发展、瑞安房地产、恒隆地产、华润万象生活、龙湖集团」这6家商业企业的年报(半年报)及公开信息中有关武汉市场的表述。企业排名不分先后，内容仅供业内参考。

由于中百集团至今尚未公布2023年的全年业绩，我们在本篇专题中将其剔除。

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01

武商集团

看似业绩承压 实则韬光养晦

整体营收及行业地位，在2023年年度，武商集团实现营业收入71.775亿元，同比增加13.26%；归属上市公司股东的净利润约2.091亿元，同比减少30.77%，这也是企业连续第2年净利润负增长。

企业位列2022年度中国连锁百强第19位（同比下滑3位），中国零售百强榜单第23位（同比下滑1位）。

（主要会计数据及财务指标）

购物中心及超市业绩，企业主要从事购物中心及超市业态的商品销售业务，两大主要业务的合计营收约56.691亿元，同比减少7.59%。

期内，企业非主营业务的房地产业务，实现收入0.805亿元，来自持续交付的时代花园还建房项目。

至期末，企业已实现跨区域发展布局，下属11家购物中心，其中10家位于湖北省内，1家位于江西省内；因期内武商MALL 国广与武商MALL 武广合并为新的武商MALL，及新增了南昌武商MALL，下属购物中心的数量与去年同期持平。

（报告期内合二为一的武商MALL）

企业下属购物中心的总建筑面积约为227.4万㎡（去年同期为212.5万㎡），自有物业建筑面积约211.9万㎡（去年同期为197万㎡），期内购物中心业务营收约32.002亿元，同比增加9.15%。

（旗下的11家购物中心）

至期末，企业超市业态拥有71家门店（去年同期为69家），MINI店47家，其中武汉市内门店34家，市外省内门店36家，江西南昌新开门店1家；期内，新增门店5家，关闭门店3家。

企业下属超市门店的总建筑面积约为53.2万㎡，自有物业建筑面积约为11.7万㎡，期内超市业态营收约24.689亿元，同比减少5.23%。

（企业超市业态营收前10名）

企业资产及负债情况，至期末，企业的总资产约318.119亿元，同比增加3.47%；净资产约110.371亿元，同比增加2.07%，总负债约207.748亿元，负债率为65.3%，同比增加0.5个百分点。

新开项目的相关表现，在期内，作为实现跨省布局的第一步，武商集团于南昌带来江西省首座重奢购物中心「南昌武商MALL」，项目总投资38.6亿元，引入包括LOUIS VUITTON、BURBERRY、ROLEX等奢品在内的城市首店，去年营收1.43亿元。

（于2023年底绽放的LOUIS VUITTON南昌快闪店）

同期，位于另一座新近开业的超体量购物中心「武商梦时代」，武商集团历时6年倾力打造的全国首个室内高层动力乐园「WS梦乐园」正式开业，成为构建「商文旅体网红综合体」的新人气热点。2023年，武商梦时代的全年客流超4000万人次。

（于2023年5月正式开业的WS梦乐园）

企业未来的发展项目，在2024年，武商集团正力争于年内完成「南昌武商洲际酒店」的基础装修，并在积极筹划「武商亚贸广场」租约到期后的转型工作。同时，企业还计划以「轻资产投资」为主，积极寻找符合武商未来发展方向的商业项目。

（武商位于南昌武商MALL之上的首家酒店项目）

LAB君点评：

于经营成绩，虽然全年营收取得较大增幅，但企业净利却持续下滑，扣非之后的净利润仅有0.827亿元，同比减少70.51%。仅看这番数据，武商集团的去年经营业绩似乎是「不忍直视」。

企业去年净利减少的主要原因，来自近2年新开项目南昌武商MALL及武商梦时代这2处新增固定资产的折旧及新增无形资产的摊销减值。如果剔除折旧及摊销的大额减值，企业的扣非净利润将增至约4亿元，同比增幅可达42%，业绩不可谓不出色。

（总体量约80万㎡的武商梦时代）

于现金储备，我们注意到，武商集团的全年经营活动现金流量净额为24.053亿元，同比增加285.76%。这或能从侧面印证，企业去年的经营业绩，并非是「增收不增利」。

这或也能从侧面说明，企业前2年对于新增固定资产的大规模投资扩张已近尾声，且期内对于降本增效的多重举措也已显成效。充足的现金流，既为企业应对空前的市场竞争储备了充足的弹药，也给予了新一届LD班子更强的底气。

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02

新世界发展

积极布局武汉 多个项目在建

在新世界发展的中期报告（2023年7月1日至2023年12月31日），集团来自持续经营业务的收入为170.66亿港元，按年下跌25%；毛利上升2%至72.57亿港元，核心盈利上升12%至48.7亿港元。

集团在报告表示，收入下降主要由于香港及内地物业发展入账减少，而毛利上升则主要受惠于K11项目中较高毛利的物业投资项目。在报告中，提及武汉的次数为4次。

（武汉K11 ATELIER办公楼的夜景 @玩摄堂）

有关武汉K11 Select，集团在中期报告中写道，基于地处光谷的年轻氛围优势，积极联动各大年轻社团，深度挖掘数百Gen Z兴趣爱好者共同打造年轻新引力，强化K11 Select潮趣品牌，提高消费转化率。

（武汉K11 Select的鸟瞰图 @玩摄堂）

有关在武汉的土地储备，至期末，集团在中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约435万㎡，其中229.8万㎡为住宅用途。在武汉，集团旗下除了多处在营投资项目之外，在硚口、江岸、汉阳等行政区持有多个在建综合体发展项目。

（位于汉口滨江国际商务区的武汉周大福金融中心效果图）

有关在武汉的百货业务，在期内，集团旗下的新世界百货在武汉的武昌店，因租赁合约到期而缩减。至期末，新世界百货在武汉的在营门店，分别是自持物业的国贸店及租赁合约的徐东店。

年内开业的新商业项目，在汉阳滨江，作为总体量近45万㎡的综合体汉江·云赫的商业核心，体量约4万㎡的「河之洲HAN ZONE」商业街计划于今年内开业。

（开业在即的河之洲HAN ZONE效果图）

在建之中的超级综合体，在地处江岸的汉口滨江国际商务区，继广州、天津之后的全国第3座「周大福金融中心」正在建设中。

项目的中心地下空间工程是「国内最大的超深圆环内支撑基坑」，基坑工程开挖总面积约5.3万平方米，圆环支撑体系直径达188米，基坑最深处超过33米。

武汉周大福金融中心的总建筑面积达65万㎡，包括475米高度的地标性主塔楼、住宅塔楼、地上商业裙楼、地下商业空间及地下停车场等。项目建成后，将成为集企业总部、商务办公、高端商业服务、文化旅游及创意产业于一体的武汉城市新地标。

（在建中的武汉周大福金融中心 @玩摄堂）

LAB君点评：

受国内房地产行业整体低迷的冲击，新世界发展的物业发展业务收入下滑明显，而以K11项目为代表的物业投资业务却表现坚挺。

在未来几年中，集团在武汉的多个物业投资项目将陆续建成及投用；而对于百货业务，或可能进一步优化。

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03

瑞安房地产

做精武汉天地 光谷项目提速

在瑞安房地产2023年的年报中，集团录得收入减少37%至97.52亿元，净利润减少5%至13.97亿元，股东应占利润减少11%至8.1亿元，期末净资产减少1%至441.49亿元，期末净资产负债率按年增加7个百分点至52%。
集团在年报中表示，其在地产业严重低迷时仍保持韧性，新商业项目支撑租金收入增长，且集团的资产负债状态一直保持稳健，期末现金及银行存款总额达89.17亿元。在年报中，武汉被提及的次数达51次。

（武汉天地社区的夜景）

有关武汉天地社区，随着企业天地1号办公楼的入市，包括零售及办公楼组合的武汉天地社区，可供出租建筑面积增至40.2万㎡，按年增加68.2%。

全年租金收入3.66亿元，按年增加5%；期末的整体出租率为63%，按年增加1个百分点。

（集团投资物业的业绩表现）

集团在年报写道，武汉天地社区经过成功的重新定位，优化了零售设施的租户组合及餐饮服务，引入以年轻高端客户为服务对象的新租户。武汉天地已成为武汉的购物及社交热点，为年轻的优质顾客群提供高格调的生活体验。

另源自武汉官媒的报道显示，武汉天地的零售组合去年的全年销售额38.1亿元，全年客流达3459万人次；在今年的春节期间，武汉天地旅游特色街区全域客流约80万人次，同比增长超40%，武汉天地已成为江城年轻消费群体的首选之一。

（武汉天地社区的新天地街区）

新出现在年报中的企业天地1号办公楼，楼高73层，是目前「汉口沿江天际线的最高点」，首批租户已于2022年开始入驻，入市当年就吸引了43家国内外头部企业，首年就成为「纳税亿元楼宇」。

而于2023年5月入市的武汉天地云廷三期项目，包括7.1万㎡的住宅及0.1万㎡的零售商铺，预售价创下武汉历史新高。

（鸟瞰企业天地1号及武汉天地社区 @图源官方）

有关在武汉的土地储备，至期末，集团土地储备的总建筑面积为850万㎡，总共14个项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这座城市的黄金地段。在武汉的项目分别为武汉天地、武汉创新天地及武汉长江天地。

（集团的土地储备概述）

有关武汉光谷创新天地，项目总建筑面积约120万㎡，是由瑞安房地产和中信泰富地产共同投资的大型多功能综合体项目。在报告期内，武汉光谷创新天地的办公楼获得终端用户的殷切需求，录得商业物业销售额24.97亿元。

2024年4月12日，项目的商业展厅即「创新天地商业公园」正式开放，包括5.1万㎡商业街区、7万㎡超高甲级办公楼及1.2万㎡的绿地公园，将打造为瑞安新天地知识型社区产品新范例，计划于2025年第4季度开业。

（创新天地商业公园效果图）

有关武汉长江天地，集团持有项目的50%权益，一期项目于2023年第四季度推售，至期末，已有建筑面积2.05万㎡的137个单位订约，录得合约销售额7.06亿元。该项目总建筑面积超120万㎡，包括住宅、商业、办公及酒店等物业组成。

（武汉长江天地的整体效果图）

LAB君点评：

自2005年进入武汉市场以来，瑞安已在江城深耕近20年；仅在武汉天地项目，集团的投资额就已超300亿元，打造出融合汉口历史、文化印记、国际风范及稀缺江景的「武汉城市会客厅」，也成就了全国知名的标杆型城市更新项目。

在武汉天地进入日臻完善的成熟期后，瑞安在武汉的下一阶段重点发展方向，将是位于光谷中心城及武昌古城滨江片的新发展项目。即便房地产市场尚处于横盘的低迷期，瑞安在武汉的住宅、零售、商办项目，也都表现出逆势增长的韧性与活力。

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04

恒隆地产

武汉项目承压 潜力挑战并存

来自恒隆地产的2023年年报显示，集团全年收入103.16亿港元，与去年同期持平；营业溢利上升2%至73.89亿港元，期末净资产减少7.15%至1421.23亿港元，净债项股权按年增加3.8个百分点至31.9%。在报告中，提及武汉的次数为13次。

（武汉恒隆广场的夜景 @玩摄堂）

有关武汉恒隆广场购物商场，作为集团在内地华中地区的首个大型商业发展项目，商场自2023年初开始持续优化其租户组合，且整体呈复苏走势，全年租赁收入上升8%至2.51亿港元，租户销售额亦上升20%，期末出租率则下降4个百分点至82%。

期内，商场推出一系列具针对性的市场营销活动，如在3月邀请太阳马戏团到访武汉呈现首场演出以庆祝开业两周年，也于9月举办主题庆典「Be My Heartland」，成功提升租户销售额并加强顾客忠诚度。

（武汉恒隆广场于2023年带来的主题活动 @玩摄堂）

有关武汉恒隆广场办公楼，受惠于卓越的物业质素、高端的建筑规格和四通八达的交通网络，办公楼的全年收入上升15%至1.1亿港元，出租率攀升3个百分点至76%。

去年3月，集团自营的多功能办公空间「恒聚」正式启用，为甲级写字楼的租户提供用途多样的空间和设施，恒聚吸引了举足轻重的企业进驻，包括多家名列《财富》世界500强的制药厂和入选中国500强企业的保险公司等。

（武汉恒隆广场办公楼的近景 @玩摄堂）

有关武汉恒隆府，为集团内地高端服务式公寓品牌的首个项目，包括3座寓所大楼，首批单位预期于2024年上半年交付，预售收入将于届时入账。

另据集团**层在去年博鳌论坛上接受媒体采访时透露，不排除武汉恒隆府未来引入高端酒店或自持酒店式公寓的可能性。

（紧邻武汉恒隆广场的恒隆府）

LAB君点评：

武汉恒隆广场开业至今已满3年，年报数据显示，其首年销售额近10亿元人民币，次年销售额上升158%至约25亿元，去年销售额按年上升20%至约30亿元。而这番成绩，主要来源于场内L1、L2的奢品销售，仅就奢品策略而言，商场不可谓不成功。

但于品牌组合，商场除奢品之外的业态品类，都有很大的提升空间；而于硬件设施，尚处于规划阶段连通商场B1与地铁2号线中山公站的地下通道，也让人期待。简而言之，当下的武汉恒隆广场既面临空前挑战，也具备远未及「天花板」的巨大潜力。

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05

华润万象生活

持续加仓武汉 打造华中支点

在华润万象生活于上月发布的2023年全年业绩中，全年实现综合收入147.67亿元，同比增长22.9%，核心净利润大幅增长31.2至29.2亿元。期末在管购物中心达101座，其中重奢购物中心增至13座，全年实现零售额人民币1812亿元。

（定位重奢购物中心的武汉万象城 @玩摄堂）

关于武汉万象城，作为华中大区的万象商业旗舰，项目在期内迎来了Max Mara、BOTTEGA VENETA、VALENTINO、OMEGA、ZEGNA等奢品，并携手《时尚芭莎》等带来多场刷新城市风尚指数的时尚盛宴，去年的全年销售额或达25亿元。

（期内武汉万象城带来的艺术展览 @玩摄堂）

关于年内开业的新项目，集团今年将在武汉新开2个商业项目，分别是计划上半年开业的「武汉武昌万象城」，以及计划下半年开业的「武汉亲橙万象汇」。

前者位于武昌滨江商务区，涵盖约300米的巨幕中庭、及以「未来之树(T-LINK)」理念设计的约60米巨构天街等，将成为长江之畔的武汉商业新地标。

（在建中的武汉武昌万象城（摄于2023年9月） @玩摄堂）

后者位于武昌徐东商圈，是集合华润万象生活「万象汇」产品线与阿里巴巴「亲橙里」两大产品优势于一体的创新型商业项目，将打造为武昌区极具体验感与话题度的商业空间。

（在建中的武汉亲橙万象汇及阿里巴巴华中总部项目 @玩摄堂）

关于在武汉的发展中项目，于期内，华润万象生活的母公司华润置地在武汉获取优质商业综合体项目2个，即武汉长江中心项目(含武汉武昌万象城)，以及光谷金融港项目(含武汉万象天地)。

加之华润万象生活在去年新签的轻资产项目，集团在武汉已形成「2城、2汇、1天地」的战略布局，发展中项目数量在华中大区位列第一。

（被誉为「美万」的武汉万象城 @玩摄堂）

LAB君点评：

从2022年首开武汉万象城，到如今3大主要产品线全面落地，华润万象生活在武汉的加速布局，让市场为之侧目。显然，华润正将武汉作为其在华中地区的战略支点而倾力打造。

而在房地产市场处于低潮期时，华润商业起到了「业务稳定器」的作用，接受了很多来自置业板块的分流人员。同时，华润万象生活华中大区也将持续存在，并不会因置业板块大区调整而对齐「新颗粒度」。

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06

龙湖集团

积极适应市场 加强平台联动

在龙湖集团上月发布的2023年业绩公告中，集团实现营业收入1807.4亿元，同比减少27.87%；其中，运营业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%，商场、租赁住房、其他收入占比分别为77.4%、19.7%、2.9%。
至期末，集团已开业商场建筑面积为797万㎡，整体出租率为96.2%；全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产；整体营业额和客流量同比实现近30%的增幅，租金收入增长9%至102.8亿元。

（作为龙湖华中商业旗舰的武汉江宸天街 @玩摄堂）

有关武汉江宸天街，位于汉口地理中心，以13.86万㎡的建筑面积，实现2.14亿元的全年租金收入，同比下降7.6%；期末出租率为98.5%，同比提升3.5个百分点，年度租金收入在约70座在营天街购物中心中排名全国「TOP12」、华中「TOP1」。

（武汉江宸天街的鸟瞰图 @玩摄堂）

有关武汉白沙天街，位于武昌白沙滨江新城，I期与II期合计建筑面积约14.1万㎡，全年租金收入合计约1.5亿元，同比大增324.1%；期末出租率分别为97.5%与94.4%，整体出租率与去年同期持平。

（于2022年第4季度开业的武汉白沙天街 @图源官方）

关于年内开业的新项目，集团计划今年在武汉新开业的商业项目，为与武汉地铁集团合作、以轻资产模式运营的「M758」，项目为徐家棚地铁站上盖TOD综合体，是地铁5/7/8号线三地铁交汇换乘枢纽。

（在建中的「M758」鸟瞰图 @玩摄堂）

在武汉的发展中项目，至期末，集团在武汉拥有超226万㎡的土地储备；集团在武汉的投资物业项目包括建筑面积约17万㎡的武昌滨江天街、建筑面积约15.3万㎡的武汉新荣客运站及武汉光谷天街等，前两者计划于2025年及以后开业。

（武昌滨江天街效果图（仅供参考））

LAB君点评：

由于零售品类整体业绩下滑，导致很多位于一二线城市的天街购物中心都出现租金收入增长放缓的趋势，包括武汉江宸天街等。

同时，在很多一二线城市的潜力新区，契合周边居民切实需求的新购物中心依然有很大的发展空间，如武汉白沙天街等。

于是，顺应市场变化，突出互动场景，侧重体验业态，优化品牌组合，是作为龙湖华中商业旗舰的武汉江宸天街正在采取的积极举措。

而增加武汉同城的网点布局，加强华中城市的资源互动，也是龙湖商业在武汉及华中大区正在推进的战略方向。

anderain

写在结尾

回望过往的2023年，是**后国内经济及城市商业全面恢复发展的首年，在我们列举的6家企业中，更专注于零售业务的「华润万象生活、武商集团、恒隆地产」，全年经营数据相对较好。

（武汉万象城近期带来的主题大展）

而由于房地产市场的疲弱态势及长期横盘，导致房地产业务占比较大的「新世界发展、瑞安房地产、龙湖集团」，经营数据普遍下滑；但需要指出的是，以上企业年报中所呈现出的经营亮点，大多为旗下的投资型零售物业。

（武汉天地社区保持了良好的发展势头）

城市商业作为实体经济的「压舱石+稳定器」，在未来很长一段时期里，对于提升居民生活品质、赋能城市经济增长、增强市场投资信心的贡献，怎么说都不为多。

特别是对于拥有综合实力优势、区位交通优势且能辐射华中腹地广袤地区的武汉而言，「九省通衢+商业重镇+文化底蕴+时代机遇」的城市特质，正是国内外诸多商业企业看好武汉市场的核心抓手。

（武汉是传承千年的文化大城及复兴百年的商业重镇）

大浪淘沙，不进则退；江海济帆，乘势而上。在今明年，武汉市场还将迎来众多重量级的新商业项目及新商业企业，江城商业也将在华中地区进一步夯实「龙头商业城市」的领军地位，我们既踌躇满志，也已做好肩负更多信任与责任的时代使命。

——END——

老跑小跑

今年盘点的时候就可以加上SKP啦

打架发型不乱

老跑小跑 发表于 2024-4-23 12:52
今年盘点的时候就可以加上SKP啦

SKP不是上市公司

whj520

希望未来能够看到新鸿基，太古，九龙仓，置地的年报中有武汉

chz830

这么多商业地产，愣是没有配套的酒店，哎

bestkaka

chz830 发表于 2024-4-23 13:55
这么多商业地产，愣是没有配套的酒店，哎

汉口K11那有个酒店啊

光谷K11 Select那，虽然酒店是没开出来，门口的牌子一直还在

zhengyt1985

分析有理有据，感谢分享！

ubooks

南昌武商这个销售额是不是有点太拉了