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发表于 2013-1-31 11:11:26
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上海南京西路协和城逾400亿港元估值之谜
来源：第一财经日报
上海市南京西路，拿地20年仍未建成的“协和城”，如今大片土地闲置，长满荒草。然而，就是这样一个近乎烂尾的商业地产项目，去年底的估值竟然高达404亿港元。
协和城的开发商为中国地产(01838.HK)，目前其持有该项目100%权益。相比协和城404亿港元的估值，中国地产整个公司目前的市值仅为44亿港元。由此可见，一个项目的估值已经接近公司市值的10倍，而通过对协和城项目的重新估值，中国地产每年源源不断收获着巨额账面利润。
中国地产上市以来业绩“惊人”，协和城项目对公司业绩的贡献功不可没。
2011财年，中国地产在全部收入仅为9.84亿港元的情况下，纯利却高达20亿港元，其中仅协和城项目的公允值变动就贡献了17.7亿港元利润。在更夸张的2009财年，中国地产在全年收入不足13亿港元的情况下，通过投资物业重估，取得了96亿港元的纯利。
估值节节攀升
这样一个以特殊方式为上市公司不断贡献利润的项目，位于上海南京西路。
资料显示，协和城项目曾被上海市政府列为南京路五大主要商业项目之一，计划开发成一个集零售、酒店、办公楼于一体的综合商业项目，分两期开发，预计总建筑面积为40.9万平方米。
1992年，太平协和集团收购了协和城土地的主要部分，并在1994年和2003年间又陆续购买了邻近的数个地块。2003年，太平协和集团被私有化，后于2007年更名为“中国地产”（China Properties），并在香港联交所上市。至此，协和城项目也被装入了中国地产的初始资产包。
根据中国地产当时的招股说明书，协和城一期包括一个零售区以及两幢服务式公寓，总建筑面积约为6.25万平方米，已于2000年竣工，其中部分住宅在上市之前已经售出，剩余面积持作出租。而协和城二期将建成包括零售街、五星级酒店、办公楼等多业态综合项目。
按照招股说明书的陈述，整个协和城项目预计在2008年第四季度全部竣工，但事实上，协和城二期北地块直到2008年12月才取得建设工程规划许可证，地上及地下总建筑面积约6．6万平方米，但至今仍未完工；协和城二期南地块在2009年经过规划调整后，地上建筑面积为16．5万平方米，加上地下4层的建筑面积，总建筑面积将达26万平方米，但时至今日，二期南地块仍处于闲置状态，荒芜一片。
但是，就是这样一个拿地20年至今仍未建成的商业项目，从上市之初起，就以相当高的估值被装入中国地产的资产包，并在2009财年更换估值公司后，持续录得大幅公允值的增长，最终在2011年底时达到惊人的404亿港元的估值。
根据中国地产2007年上市时的招股说明书，协和城项目于2006年底的估值接近百亿港元。但在2007财年及2008财年，中国地产更换了为协和城项目进行评估的公司，该项目在2008年底时的估值已升至204亿港元。到了2009财年，中国地产再次更换评估公司，协和城项目的估值在当年一跃增至325亿港元，较上一年大幅增值超百亿港元，并在2011年底达到404亿港元估值的新高峰。 |
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