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滨海新区中心商务区不仅是天津的CBD
21世纪经济报道 刘玉海;叶一剑;李博 天津滨海报道 2013-03-30 00:29:03 评论(0)条 随时随地看新闻
拥有一个现代化的CBD，或许是每个发展冲动十足的中国城市的梦想。但当为数众多，甚至名不见经传的中小城市也都纷纷抛出自己的CBD蓝图时，舆论便只能满溢着嘲讽、轻蔑与质疑。
当天津滨海新区在一片荒滩之上高调建起CBD时，质疑便同光环一路相随。从对其决策是否是拍脑袋、一厢情愿，到其招商引资是否会落空、最终成为“鬼城”，再到其资金是否充足——以至于记者们希望能从滨海新区中心商务区是否停工或缓建来寻找每一次宏观经济形势波动的蛛丝马迹，滨海新区中心商务区在享受着国际瞩目的荣耀之时，也饱受质疑的困扰。
建设滨海新区中心商务区，究竟是一个轻率的决策还是深思熟虑下的超前建设？其资金链究竟能否支撑10多年的建设周期？又是否面临着尚未建成便写字楼过剩的市场格局？……滨海新区中心商务区管委会副主任史继平向本报记者全面回应上述舆论关心的问题。
在史继平看来，滨海新区中心商务区“没有整体性风险。”
1. “中心商务区超前建设符合经济规律”
《21世纪》：滨海建设中心商务区是基于什么样的考虑？
史继平：首先，以中心商务区为原点、100公里为半径的范围内，天津、北京、石家庄和唐山四大城市的GDP超过5万亿元。放眼到5万亿GDP的支撑下，目前中心商务区1000万平米的写字楼也许就不是太大，而是太小——这是经济发展的一个客观需求。
其次，从天津自身的经济结构来看，制造业占约53%，相比于北京、上海、广州，服务业占比偏低。因此，天津经济调结构的任务之一，就是提升服务业比重。而服务业的载体就是“楼”！到目前为止，天津市还没有一个地方集中有10栋写字楼。滨海新区中心商务区是天津唯一一个写字楼高度聚集的地方。那么，它理所当然的是天津发展服务业最好的载体。所以，从这个角度讲，中心商务区是一个战略性决策。从天津整体发展来看，这个发展不能机械的、一分不差的，而应有时间差。一般规律，哪怕是成熟的CBD，写字楼从建成到投入使用—招到70%—80%租户，大约要3年时间。
再者，写字楼的特点与住宅不同，住宅是卖期房，写字楼是租售现房。这又有一个时间差。按规划，到2020年，滨海中心商务区基本建成，而响螺湾正式动工是2007年9月11日，到现在仅仅5年，还处在建设期。
《21世纪》：滨海中心商务区很重要的一个部分是于家堡金融区，但人们怀疑在完全没有基础的情况下，滨海人为打造这个金融区能否成功？
史继平：一般而言，纽约、伦敦、香港、新加坡、东京这些金融中心，是国际贸易、国际形势、历史地位等多种因素共同作用、历经数十上百年形成的。按常规，缺一栋楼盖一栋，可能30或50年滨海也能形成一个CBD。但在当前快速发展期，要形成产业聚集、要筑巢引凤，就要先把载体建起来。天津市过去5年平均经济增速16.5%，滨海新区是国家战略，承担金融改革创新的任务，这么快的发展速度，肯定要留出空间，要超前布局、超前建设。虽然用的是计划的方法，但是在深入研究、把握市场规律的基础上，实际上是按市场经济的办法做——比如要给企业最好的环境、给个人发展最好的环境。企业和个人的集聚，我们也在发挥市场和政府“两只手”的作用，政府方面包括从财税政策、人才政策、到产业链的模拟和设计。
目前，滨海新区服务业占比大约30%。一方面说明服务业发展慢于制造业，同时也表明服务业未来发展空间非常大。我们做过实际调查，滨海很多企业的金融、社会、法律服务等都是由北京的企业或者天津市里企业提供。因此，我们认为，滨海新区本身对金融、对服务业、对商务区有很大的需求，其建设符合经济规律。
2. “于家堡不会有整体风险”
《21世纪》：对于中心商务区的大规模开发，资金一直是外界非常关注的问题，资金平衡问题如何解决？能否支持长期可持续的建设投入？
史继平：按规划，中心商务区2020年建成，当时计划，政府累积投入大概需要800多亿，主要用在拆迁、基础设施建设这两项，平衡帐的资金来源主要是土地出让和财政收入。
这个区域，过去是塘沽最穷的一个地方，要是按现在城镇化的政策套，接近于棚户区，当初启动拆迁比较早，成本相对低，而于家堡的土地出让价格大概在4000元/平左右，住宅出让在5000到6000元（楼面地价）。
《21世纪》：商务区现在有没有资金压力？
史继平：现在于家堡需要政府投入的基础设施建设和大面积拆迁投入阶段已经过去，我们手里还有大量待出让土地，现金流也没有问题，我们管委会自身有财政收入，去年财政收入是28个亿，今年至少有20%-30%的增长——今年初天碱商业区土地出让一项就达到50多亿元。算大账，未来的收入肯定能覆盖成本。至少到现在，账上有足够的钱去付工程款，包括还银行的利息和本金。
《21世纪》：前期的开发投资融资怎么解决？应该有很大规模的银行贷款？
史继平：我们的信用很好，未来预期很好，企业资产质量很好。所以，现在不是我们找银行，而是银行追着我们
给我们融资。中行、农行、国开行、兴业、民生、浙商银行，都跟我们有合作。
《21世纪》：除了政府层面的资金问题，中心商务区的开发平台公司有没有资金风险？
史继平：滨海新区的开发模式是：一个管委会加一个平台公司，所有投融资是由平台公司负责的。比如于家堡，平台公司是新金融开发投资公司，从土地整理到规划建设，以及未来的运营，都由新金融公司来做。基础设施由基础设施公司负责，新城公司负责拆迁、还迁房的建设和供暖等配套。每一个公司都是功能性公司，也都有本身的平衡账。虽然短时间内可能存在融资到期需要拆借的情况，但这么多公司可以资金上互相支持。所以，中心商务区不会有整体风险。
《21世纪》：我们听说有的楼已经停建、有的建设速度放缓。
史继平：大概80%的建设企业没有资金问题，我们招商的基本都是大集团。投资构成上，央企大约占1/3，建楼自用的企业占1/3，还有一部分是开发商，大部分是大牌的，比如富力、碧桂园等，个别实力不是很强的小开发商，会出现一些资金问题。
《21世纪》：那中钢大厦停工是怎么回事？
史继平：中钢不是资金问题，是企业的决策问题，经过各方努力，中钢项目近期会复工。
中心商务区现在在建63栋楼，63个投资主体，从概率上讲，有的楼停建、有的楼建设进度慢下来、有个别项目不成功，都很正常，不能拿个别出问题的项目说事。
3. “不应静态看待中心商务区”
《21世纪》：地产界的分析报告很悲观，甚至包括一些业界人士，也非常担心滨海中心商务区招商会很困难，你怎么看？ |
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发表于 2013-3-30 10:12:00
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