长沙造城剪影：用市场力量求解城镇化方程式

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荆宝洁

　　2013年7月，长沙发生了轰动全国的“抢地事件”。

　　角逐的双方是万科长沙公司和卓越长沙公司，尽管成交金额并不十分巨大，但失地的卓越十分介怀。通过长沙国土局网上挂牌系统摘地的卓越，在最后十秒钟被万科“偷袭”。

　　不过，5个月以后的2014年2月，卓越以12.66亿在长沙摘得一块商住用地。那里离它上次的“失地”不远。

　　故事发生在长沙大河西先导区——梅溪湖国际新城。客观地说，抢地局面的出现，正是作为卖方的政府乐于看到的。目前，加上卓越，已有方兴地产、中建、中国铁建(4.10, -0.03, -0.73%)、合能、万科、中海、佳兆业、晟通、和泓、新达美、天祥、华盛等开发商，在这片土地撒下了“真金白银”。

　　有人趋之若鹜，有人却冷眼旁观。一位本土国企开发商并不看好河西区域。作为老长沙人，他对21世纪经济报道记者说，“有几个长沙人愿意去河西买房子，就因为它环境好吗？”

　　在长沙大河西先导区，不仅有梅溪湖国际新城，还有几乎同一时期开始建设的滨江商务新城和洋湖生态新城、大王山旅游度假区。目力可及的范围内，到处是塔吊，到处在盖楼。

　　那些一猛子扎进梅溪湖的开发商，显然怀揣着不一样的梦想。在憧憬的拐角，它们与政府不期而遇。

　　城市“做大”的逻辑

　　当下的城市之所以具有吸引力，或者城市人口的快速扩张之所以被解读成正面的现象，是因为城市所提供的规模经济和放大效应，可以增加人们实现就业、获得服务、拥有更好生活质量的机会。

　　21世纪经济报道记者获得的一份长沙市文件显示，长沙早就有把城市做大的想法。2011年，时任长沙市副市长赵文彬认为，做大城市规模是增强区域竞争力的需要。城市越大，资源聚集力越强，经济实力和区域竞争力就越强。而中部地区的竞争异常激烈，长沙就面临着和武汉、郑州之间的竞争。

　　不完全统计，目前规划中的城市圈有16个，多处在“三纵两横”城市带，包括：长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、辽中南、海峡西岸、中原、关中、成渝、哈长、太原、武汉、长株潭、南昌、合肥、兰州。但在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松[微博]看来，这些城市圈未必能获得同等发展机会；重庆、武汉、成都、郑州、西安、合肥、长沙、南昌、太原、济南等城市，不可能同步享受来自沿海增长中心的“辐射效应”，同步实现快速的增长。在这场内陆城市的竞争中，有的城市会优先发展，有的城市会靠后发展，有的城市甚至会停滞。

　　从城市发展的大战略来看，长沙市政府认为，长沙做大可以同时提高投资和消费需求。城市人均消费水平是农村人口的3倍。更多的农民转化为市民后，将促进长沙的消费增长。另外，外商直接投资一般只青睐于人口多、消费能力强、环境好的大城市。美国英特尔[微博]公司为什么将投资25亿美元的项目落户于大连？恐怕与大连是外向型城市，有强大的消费能力密切相关。长沙作为内陆城市，唯有做大，才能吸引全球高新技术企业和战略投资者的眼球。

　　现代服务业，是决定一个城市发展水平的重要标志。城市规模小，被视为长沙缺乏现代服务业发展土壤和市场空间的“软肋”。做大城市规模，可以保证政府的投资回报。通过土地出让收入偿还银行债务。与此同时，有更多的人口才能足够支撑基础设施的运营。

　　长沙扩编5倍

　　2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，长沙市据此成立大河西先导区。

　　长沙大河西先导区规划面积约1200平方公里，包括岳麓区、高新区的全境和望城区、宁乡县的部分区域。现已启动的片区中，滨江片区规划为金融商务新城，梅溪湖片区规划为国际服务和科研创新城，洋湖片区规划为总部经济区，坪塘片区规划为现代休闲旅游度假区。

　　2011年，长沙望城撤县设区前，长沙城区面积是954.6平方公里。先导区的规划面积超过了长沙老城区的面积。但2011年5月，《长沙市城市总体规划修编(2003-2020)》显示，2020年长沙规划区面积达4960平方公里，比2003年版规划扩大了5倍。

　　虽然城市有做大的意愿，但政府能力是有限的，必须在更广阔范围内借助市场的力量。2011年1月，在前期聘请普华永道进行片区投入产出分析的基础上，长沙先导区通过公开竞投，引入了中国中化集团[微博]旗下方兴地产，签订了《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》。据招募公告统计，项目前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。

　　为了加速梅溪湖项目的开发，方兴地产于2011年9月以7.5亿元引入中建股份，后者拥有方兴地产长沙公司旗下金茂投资(长沙)有限公司20%股权。

　　2012年，房地产市场经过短暂的调整后恢复增长，重要标志便是土地价格的迅猛上涨。不仅民营开发商感慨公司利润被地价吞蚀，即使是财力雄厚的国企也饱受高价地的折磨。而介入政府垄断的土地市场，参与土地一级开发，不仅可以获取低价拿地的优势，还能获得政府融资的支持。当然，并非每个企业都有此实力并愿意尝试。

　　试验区的淘汰式竞争

　　文章开头所提到的卓越所获长沙地块，楼面地价约为3315元/平方米。记者查询的数据显示，2012年，梅溪湖成交地块楼面地价为2222元/平方米。2013年，梅溪湖成交地块楼面地价为3097元/平方米，同比上涨39.4%。

　　不仅仅是梅溪湖的地价在上涨，其他新城的价格也在提升。21世纪经济报道记者获得的数据显示，2008年以前，长沙的城市格局是“西文东市”，河西地区以发展文化教育为主，土地价值相对较低，平均为104万元/亩，折合楼面单价平均703元/平方米。

　　先导区成立以后，大量基础设施的投建，迅速提升了河西板块的土地价值。2012年成交单价达到515万元/亩(平均楼面单价达2189元/平方米)，是2008年的5倍。

　　2013年1至9月，先导区管委会非工业用地土地出让37宗，合计2778亩，成交价159亿元，亩均单价544万元，比2012年增加29万元/亩。2013年5月挂牌出让的洋湖垸G47地块，楼面单价达4841.46元/平方米，滨江A7地块楼面单价达7983.28元/平方米。

　　小范围来看，梅溪湖国际新城、洋湖新城、滨江新城存在着竞争关系，需求会被分流。许多购房者常常要比较三个新区的项目后，再做出决定。但在方兴地产看来，合作大于竞争。可资证明的是，万科在三个新城均有布局，也说明了这几个区域的客流并不完全冲突。

　　当年的上海，“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，正如上文那位国企长沙人所说，如今的长沙，要让旧城的居民到先导购房置业，对观念也是不小的挑战。同时，先导区也面临着外部的竞争。

　　2009年，全国新批准了11个综改试验区，湖南省内则批准了5个两型示范区。赵文彬指出，“扶强不扶弱、优胜劣汰，历来是经济竞争的法则。在激烈的竞争中，哪个试验区声势大、影响大，率先脱颖而出，哪个试验区就可以获得更多的政治资源和社会资源的支持而成为成功者。而其他的试验区就会被边缘化，从而退出历史舞台。”

　　因此，无论是先导区还是梅溪湖，都不轻松。

　　据21世纪经济报道记者了解，大河西先导区洋湖片区和滨江片区采取的是传统开发模式，即由政府的平台公司——先导控股公司，进行土地一级开发。简单来说就是，政府设立城投公司，整理土地达到出让标准后，卖地给开发商，通过卖地收入回笼一部分资金，再利用一部分资金进行配套建设，循环、滚动开发，待区域成熟后，再在二级市场上拿地，获取一部分开发收益。先导控股公司也曾到北京、海南等地，向开发商推介土地。

　　据记者现场粗略观察，长沙在建的几个新城中，梅溪湖国际新城的城市面貌更美观，发展得更加迅速。老照片上显示，过去的梅溪湖是葡萄园小农庄，布局凌乱，但经过重新规划和开发后，道路、景观焕然一新。

　　先导区管委会也将总部设在梅溪湖国际新城。先导区管委会负责人也承认，市场化公司更擅于打造环境。方兴进行土地一级开发的思路，就是先进行环境打造，再出让土地。首先是改善道路等基础设施，随后导入教育、医疗资源。

　　片区内规划有10所小学，7所中学，达到1068个教学班、5万学生的规模。其中，长郡梅溪湖中学、岳麓区实验小学已于2012年9月开学，师大附中梅溪湖实验中学、周南梅溪湖实验中学、博才小学也将于2014年9月开学。方兴专门成立了学校筹建办，引入名校并承建区域内的7所学校，每一座学校均坚持“绿金”理念按照绿色建筑的标准打造。除了引入名校外，方兴还建设了桃花岭公园等一系列公共市政配套。学校、医院、公园，这些公共服务设施，对长沙人是有冲击力的。

　　方兴利用自己的开发优势，在区域内建设了商业综合体——金茂广场，包含酒店和商业。酒店是开发商公认经营难度最大的物业，在新区建设酒店等商业，更是冒险的尝试。但方兴建造商业综合体，已超出了单一项目的意义，更重要的是为了提升区域环境。其产生的直接的效应是地价的提升，作为土地一级开发者可藉此获得溢价收益。

　　与市场化企业操作不同，政府平台公司的优势也是明显的，比如获得融资有政府财政变相背书，拆迁也更强势。然而，缺乏市场的博弈，政府主导的城镇化常常过于超前，投资效率极低。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。它们存在的主要问题，一是定位过高。直辖市提出规划建设国际大都市、国家中心城市；省会城市提出建设国际化城市，大区域中心城市；一些中型城市也提出建设区域金融中心、教育中心、文化中心。

　　二是速度过快。西南一个县级市，在建的房地产开发面积达到1000万平方米，可以提供超过10万套住房，而其市区总人口才30万出头，消化现有住房的周期超过15年。

　　三是用力过猛。江苏一个镇，政府财力不足，征地速度却不降，直接给农民打白条，言称征地补偿“过两年再给”。

　　关于城镇化由谁做主导，不同的国家走过不同的道路。比如，美国更多依靠市场力量，而日本主要是由政府主导的。国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究室主任刘云中曾对大多数的“鬼城”做过调研。他在接受21世纪经济报道记者采访时表示，每一座“鬼城”、“空城”的规划，都是经过层层审批的，都有其建设的理由，它们共同的问题是太超前，现在应该反思的是，要不要放慢建设的速度。

　　对于深度参与城镇化建设的开发商而言，此即风险所在。

　　谁做主导？



　

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　求解商业模式

　　不少房地产企业的业绩，依赖于土地一级开发，呈现强烈的波动性。万方发展(000638.SZ)预计，2013年公司将亏损1000万元-1300万元。主要原因之一是土地一级开发项目未能结转收入。

　　受到影响的还有新湖中宝(3.01, -0.01, -0.33%)(600208.SH)、绵世股份(8.69, -0.08, -0.91%)(000609.SZ)。最典型的案例莫过于云南城投(4.74, 0.04, 0.85%)(600239.SH)，当年在昆明环湖东路土地一级开发上投入大量资金，但因政府修改规划和市场因素，错过了最佳出让期，云南城投为此付出了惨重的代价。

　　方兴地产一级开发也影响到了它的利润率。据方兴地产2013年中期业绩报告显示，公司2013年上半年的毛利率为43%，低于去年同期的56%；地产销售毛利率从去年同期的49%下降9个百分点至40%。虽然房地产上市公司的利润率都呈下滑趋势，但方兴的降幅偏大。

　　方兴地产董事会主席何操坦言，2013年上半年，方兴地产长沙梅溪湖一级土地开发项目是计入物业开发来算的，这一项目的毛利率只有33%，扣除该项目影响，开发板块的毛利率是48%，跟去年基本上持平。



　　土地一级开发前期需要投入巨大的资金，前两年，公司或都处于纯投入的状态。然而，一旦土地挂牌上市，便可以回笼资金，形成正向现金流。在卖地、开发每个环节都可以获取收益，还能以较少的代价沉淀一部分经营性资产。但这些不会在当年业绩中体现。土地一级开发项目的开发周期长达6至10年，利润结算需要在整个项目开发结束后。

　　分析方兴地产近几年的年报，长沙梅溪湖项目的土地开发收益呈快速增长趋势，2011年土地一级开发收益为5.17亿元，实现当年投入，当年收益；2012年土地一级开发收益为4.4亿元；2013年土地一级开发的收益为21.4亿，同比增长386%。但对一级开发企业来说，如何与政府谈判和合作，准确把握土地出让的节奏，往往关乎一个项目的成败。

　　二三线城市的城镇化，其实才刚刚展开。更深程度的参与城镇化建设，建立新的商业模式，关系到部分开发商未来十年的发展路径。国家新型城镇化规划(2014-2020)提出，城镇化战略要遵循以市场主导，政府指导的路径。梅溪湖国际新城为长沙先导区乃至其他城市新区提供了一种可供借鉴的市场化操作模式，方兴地产已携此经验在广州再涉土地一级开发项目。

hd0731

梅溪湖的开发模式成为了国内一个经典案例啊。

政府和开发商都赚了。

wangbinaigaolou

此文摘自21世纪经济报道······

涵宝

梅溪湖作为大型森林公园和别墅聚居区还合适，再配上两三个大型超市或购物中心就够了，在那搞一个市中心真不适合，恐怕不久的将来岳麓山周围全是密密麻麻的房子那就悲剧了

zgsyxt

感觉现在几个有名的中学都在做烂自己的招牌。也还是缺钱~

pytracy

回复 6# zgsyxt
不可能做烂招牌的，各大名校向来算什么一本率都不算分校区，连在本部读书的"空降班“的学生学籍都挂在12中（貌似是这个，记不太清了）这些名校肯定都希望能控制自己的生源，自从教育局不准招收初中之后，它们都很有忧虑，觉得对进入高中的这些学生不够知根知底。我们是不招初中后的第一届，那时候教导主任等各种领导常常担心从我们开始要萎掉但是这些从麓山、梅溪湖、双语升入长郡本部的学生已经早就被纳入长郡管理体制了，老师可以彼此调动，各次考试数据都明明了了，竞赛可以从初中抓起。我表弟在湘郡未来读二年级，我妈妈是小学老师所以经常辅导我表弟，据说作业量是正常小学生的两倍多，这可是长郡传统啊，想当年我们体育课课间和自由活动时间都在写作业……事实证明，理科试验班里面那些从麓山上（有一定名额）来的很多最后都考得不错。

pytracy

回复 6# zgsyxt
其实我觉得这种方法挺不错的，可以吸引其他地市的人口。其他地市的条件好点的家庭其实没有动力一定要搬到长沙来，要购物的话可以周末开车过来。但是教育水平差异之大会让他们尽可能把孩子送过来，我有很多其他地市的同学家里都在长沙买了房。另一方面，如果不是为了孩子的教育他们很可能买了房投资空置着，但是如果孩子在这边他们很多人是哪怕停薪留职也要过来陪着的，所以也有很多确实常住长沙，就可以增加不少消费。这一群人要么土豪，要么公务员（我惊讶地发现好多同学用的草稿纸上面都印着各地的税务局），消费能力都还不错。除开教育再就是医疗吸引他们了，我看新闻省里各地人出了大点的毛病都是往湘雅送的。

zgsyxt

回复 8# pytracy


    关键是名字挂上去了质量上不来，老师再怎么交流好的还是不愿意出来。现在隔几天就看到挂个长郡XXX中学，雅礼XXX中学。前些日子跟原来初中高中的老师交流的时候大家也在说这个问题，大家都说到，现在学校的根据地南雅、雅礼每年会招一批年轻新的老师，经过一段时间之后会留一些好的在本校，其他的全都会被分配到别的子校。还有生源方面也没有好的保障，原来集团里面只有雅本，南雅两家的时候生源控制的还可以，后面北雅建起来后差距就出来了，北雅很多的学生都是因为家里面在世纪城买了房，所以就能就读，但是学风和校风完全不一样。
    现在几大名校的做法就是这样的，在小区开发的时候和开发商签约，然后小区和周边小区的学生都能来就读。这个方法也不是没有错，但是就速度上来说，可以算得上是膨胀了，就算这些名校里面的老师可以进行交流，一下子签这么多学校，哪有那么多的老师可以交流。而且就我了解的情况是雅本资历比较老的老师基本上都在学校周边置业，并且是是长期住在附近的，南雅的同样是老师们都在学校集资的小区雅致铭园里面置业。所以并不是每个老师都想调动，这样子是很麻烦的；还有生源得不到很好的保障，这点就不多说了。所以说这样子久而久之学校会越做越烂的最后只能是砸自己的招牌。
    就我所知，现在本地的家长还是希望将自己的子女送到南雅、麓山、广益、青竹湖、长郡外国语甚至是雅礼实验这样的老牌初中名校去，这些学校现在进去还是要凭自己的真本事，或者是家长的人脉关系的，像当年在南雅读书的时候班上有很多的同学都是来自大同小学的（这个不解释了）到了高中后面四大名校里面的学生大多还是来自这几个学校的~~~~
    但是你说的这种方法促进城市经济发展我是赞同的，毕竟一个名校的招牌摆在那里，大家都愿意在周边的楼盘买房。而且对于经济的促进也是很大的。

ziyoufeixiang

以后的城市规模，越来越大。
名校，当然也应该越来越多。。这样才与城市的发展，成比例嘛。

纯粹的从无到有，开创出一个新的名校品牌，太难了。也需要太漫长的时间。。
最好的办法还是，名校在新区，办分校。

名校派遣几个教学以及管理方面的骨干人员，把成熟的教学理念、管理模式，复制到新办的分校。。然后，招聘一些刚毕业的师范院校的研究生，进行传帮带。。不用几年工夫，新校的师资队伍，就能基本培养成熟了。

pytracy

回复 9# zgsyxt
说白了，虽然挂了名，但是大家其实根本不觉得这些初中就是长郡或者雅礼正儿八经的一部分。这些初中进本部不还是要通过中考6A什么的，并没有直升了。只有理科实验班这种不走中考的可以留出部分名额，但是试验班是命根子，学校不会那他们做人情。我们教导主任以前是个教数学的，我们形容他天天在办公室里“算方差，算成绩”的，也就是说十分重视，严密监控。大家真正宣传高中，打出牌子其实最关键的是靠清北的和一本率，这些都不会受什么影响。所以即使新建的梅溪湖什么的没有麓山质量好也没关系。但是我打心里觉得即便没有麓山好，长郡梅溪湖这种也会比普通中学要好。而且真的据我所知，长郡下面的初中、小学抓的都很紧。表现之一就是作业量，撇开素质教育和愉快童年不说，这对于出成绩是有最直接的促进作用。比方说，初中竞赛打基础的，高中报送可能性大很多，改革之后不能报送了，也有加分和自招什么的。反正这些年长郡的清北人数越来越多啊，多年前40+已经很屌了，现在已经到了60的水平。

zgsyxt

回复 11# pytracy


    同意你说的，只不过这几年竞赛班的也是悲催了，好像是因为不能保送了~但是也还是可以和学校方面签协议。另一个很有趣的事情就是现在几个高中名校里面选择出国的人也越来越多，我们高中班主任说现在她教的文科班60多号人有七八个出国的，而且成绩都还算可以只是不拔尖，但综合素质都很不错。学校整个年级除开国际部其他出国的同学也能组成一个班了~现在很多的家长观念也在转变了，只要是家中的条件允许，都会考虑送崽出去读书，而且人民币升值，留学的成本也在降低，这应该也是以后的一种趋势了~
    还有不管怎么说家长还是希望把自己的小孩送到那种老牌的名校里面去读书，抛开成绩来说，整个学生的层次还是不同的，有些学生可能成绩不是那么的好，但是家庭背景都是不错的。所以说在这种学校里面认识的同学将来毕业后也是一种人脉。比方说一中这种学校，有很多学生成绩都一般般，但家里面都是非富即贵，随便抓一个家里就是人大代表什么的，这样的学生真的很多~

zgsyxt

回复 10# ziyoufeixiang


    教学骨干一般还是不会下去的，据我所知有些学校里面好的老师校长都要对他恭恭敬敬的。不过现在一般是招新老师进来培训一两年再下放，还有就是从全省的学校里挖好的老师上来。

pytracy

回复 13# zgsyxt

教学骨干也不用下去，分校能共享长郡的练习册，带有猜题性质的月考卷就已经是一大福利。而且长郡梅溪湖什么的都是初中，真心比高中容易出成绩，名师的作用不那么大，稍微抓得紧点就很不一样，毕竟初中大量时间都花在各种玩上面了。不准报送这个东西，向来是上有政策，下有对策。其实名校的资源是很多的，而且体现在各个方面。比如每年高考虽然出卷的都是大学里的，但是审卷的是从各个名校抽调过去的老师，他们虽然不能出题，但是可以“投反对票”，巧妙地避开自己学校薄弱的环节。毕竟在每个省的名额相对固定的前提下，高考很多情况下是横向对比，而不是看绝对高度。而名校通过实验班把省里的优秀学生集中起来，还到地市里挖走好的老师。如今这种开很多分校的做法也是与政府的一种合作，说得不好听点，与政府勾结起来，他们只会更占据优势。这些高中与大学之间也都建立了联系，往届毕业生在大学里的表现都会影响到大学决定向各个高中投放的各种名额（至少我们大学就这样），所以他们垄断地位也是会一代代继承的。

pytracy

回复 12# zgsyxt

出国已经发展成一种产业了，五一平和头楼上就有一堆留学机构，学习机构的。我在长郡的时候长郡AP班就已经搞起来了，他们都不在本部读书，而是放在长郡双语。但是就我看到的情况来看，理科实验班只有一个人去了那边，而且也不算成绩很拔尖的。毕竟实验班有一批是各地市过来的，出国的还是长沙的多。我还是觉得出国读本科没什么优势，中国每年流失的人才主力军还是从C9出去读研读博的。
各个名校的官二代是很多啊，长郡好多届运动会都是在贺龙办的，周强的儿子貌似跟我一届的，据说被搞进清华了，但是榜上肯定不会登。
分校还有一个好处，我们高一的时候，高考和水考期间本部做考场，就把我们一部分学生搞到双语去上课了。后来高三前的暑假教育局抓补课，我们就是在培粹补的。论坛里没有潜伏教育局的人吧