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发表于 2015-1-5 21:27:43
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2015年武汉楼市发展预测:从供应不足向供应相对过剩转折
武汉楼市从供应不足转向供应相对过剩,表明武汉楼市从黄金十年进入白银十年。武汉楼市的高库存和逐渐下滑的去化率,表明武汉楼市未来仍以让价跑量为主。在政府行政干预手段逐步退出市场的情况下,市场继续周期性运行。同时楼市与互联网将进一步融合,新的开发和服务模式将不断出现。市场需求也将结束刚需一统天下的局面,需求的多样性也将促使开发和产品规划的多样性,小众化产品、定制开发等将逐渐成为市场重要组成部分。
1、拆迁量同比萎缩62.8%、硚口片将成2015热门片区
2014年武汉征地拆迁规模为122.76万方,同比萎缩62.8%创2009年以来的新低。意味着自2009年起大规模旧城改造的高峰已经结束,而作为刚需重要组成部分的拆迁户的减少,也对武汉购房需求产生重大影响。
2015年,武汉购房需求结构由以刚需为主转向刚需、改善型需求和投资型需求多种需求结构并存。
同时,硚口古田、长丰及银丰等片区大规模的旧城改造和土地出让,将成为汉口中心区未来最大的土地供应区和开发区域,将结束硚口尤其是古田片区长期供应不足的局面,成为2015新的热门片区。
2、未来两年新增存量约4000万方去库存成楼市新常态
2012年至2014年,武汉共出让居住及商住建筑面积8813.43万方,除已开工和在售项目外,未来两年将新增供应约4000万方,2015年武汉商品住宅仍处于供应高峰内。因此去库存将成为未来武汉楼市新常态。
3、武汉楼市仍处调整周期内,2015房价稳中有降
供应的大幅增加及购房需求尤其是刚性需求的减少,使得武汉供求整体失衡,并开启市场周期性调整,2015年武汉楼市仍处于调整周期内,武汉房价将保持稳中有降的局面,这一方面是武汉供过于求的态势将迫使部分楼盘和片区继续让利跑量。另一方面拥有优质地段和配套的中心区称该项目大量上市的成交将对武汉房价起到巨大的支撑作用。
此外,武汉仍处于城建高峰期内,每年过千亿的城建投资正快速充实房价价值内涵,化解房价泡沫。2015年武汉房价将重回涨跌互现的局面。
4、政策由抑需求向刺激需求转变信贷有望更宽松
自2012年以来,中国宏观经济逐年下滑,预计2015年GDP增长下滑到7%左右,经济的下行既是挑战,也是结构转型的良机。但对于房地产而言,一方面去房地产化是经济结构调整和经济发展方式转型的重大挑战,另一方面房地产的经济支柱作用短期内又难以撼动。因此宏观经济转好对房地产的以来减弱,反之又增强,调控政策在“限”与“救”之间快速变化。
鉴于整体经济和房地产市场运行态势,2015年房地产政策将以刺激需求为主。支持首付、鼓励改善、容许投资、限制投机将成为政策的基础,同时降低首付和税费也将成为刺激政策的一部分。
而在信贷方面,2015年中央政府将实行稳健的货币政策和积极的财政政策,信贷有望更宽松。但银行对系统风险控制会更加严格,开发商融资仍面临巨大困难。
5、房地产将与互联网进一步融合
2014年随着互联网技术和电扇的发展,房地产和互联网初步融合,但主要仍停留在终端销售和打造B2C平台上。2015年房地产与互联网将进一步融合,从前期的的产品定位,到终端销售再到后期的物业服务,互联网的大数据技术、B2C平台等互联网技术将逐步贯穿房地产整个产业链。
6、小众产品、定制定向开发模式将逐渐增多
2015年,武汉房地产将维持刚需、改善和投资多种续期共存的局面,也将极大改变市场成交结构、由于刚需的减少,中小户型将相对过剩、而改善型和高端需求的增加又将导致大户型的不足,因此90/70政策将难以为继。楼市供求的结构性矛盾将更加突出。
另一方面,随着社会阶层的分化,购房需求将日益多元化。简单的刚需、改善和投资需求划分将不适应市场发展的需要,因此小众产品、定制开发将逐步增多。
7、从供应不足向相对过剩转折
快速的城市化、居民住房要求的提高与供给不足的矛盾成就了房地产的“黄金十年”。伴随大规模的城市改造和城建投资,在2013-2014武汉楼市达到周期性定点。而供求关系的逆转、城建改造高峰的结束,城市化的放缓又使得武汉楼市进入周期性的调整。从供应不足向相对过剩转折 武汉楼市正在开启“白银十年”。武汉房地产的发展将在2015进入新的发展时期,机遇与挑战并存。 |
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