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发表于 2016-4-26 17:35:08
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商业第三，如何定义？
我认为商业不单单是商场，还有酒店，写字楼都是最常见的商业地产
所以就从商场、酒店及写字楼方面来看看成都的商业是不是能称之为第三
首先是商场，将会从三方面来看看成都市场到底如何
1.品牌，这个是楼上争论的最多的内容了，基本上已经体现了实际情况，成都排第三目前看来没什么问题，但是后面城市也是紧追不舍
2.营业额，楼上的朋友也统计的非常清楚，成都的Mall营业额相对其品牌来说差距非常大，距离前三有一段很长的距离
3.优质商业的体量、入驻率及租金，这个是这里会重点讨论的，因为楼上的并没有涉及这方面。首先上的是成都优质商业的数据，根据第一太平戴维斯的报告，可以看出2016年一季度成都的优质商业存量在390万平方米，空置率在7.5%，首层平均租金为17.9元/(平*日)，折合约537元/(平*月)，其中核心商圈及非核心商圈优质商业物业首层租金月单价折合分别为1128元及366元。
作为对比，北京上海就不列了，明眼人都知道比成都只好不差，接下来就上广州和深圳的数据来比较一下。首先是广州的，根据第一太平戴维斯的广州2015年4季度商铺市场简报得出，广州15年四季度优质商业存量大概在436万平方米，空置率为3.9%，首层平均月租金单价为707.1元；从深圳2016年1季度商铺市场简报得出，深圳优质商业存量385万平方米，空置率为2.4%，首层平均月租金单价875元
从数据上的对比可以得出，成都在商铺市场的表现是弱于四大一线的，最多只能到第5名
所以在商场方面来说，成都除了品牌齐全度能达到第三外，在营业额以及市场表现上都称不上第三，甚至营业额短板非常明显。
接下来是酒店方面，最简单粗暴的就是从入驻的国际品牌以及平均入住率跟房价来体现了
1.入驻品牌，上面已经有朋友给出了国际连锁高端酒店入驻的对比情况了，深圳在入驻品牌上仍然是比成都多，至于北上不多说了，被碾压没意思，总而言之目前来看成都高端连锁酒店入驻情况称不上第三
2.平均入驻率及平均房价，根据2015年第4季度全国星级饭店统计公报，成都五星级酒店入住率为59.28%，平均房价670.33元；四星级酒店入住率58.49%，平均房价337.72元；三星级酒店入住率57.3%，平均房价281.26元。
作为对比广州的对应数据如下：五星级65.23%、851.8元，四星级65.97%、462.6元，三星级62.35%、324.18元；深圳对应数据如下：五星级72.47%、744.61元，四星级70.45%、415.68元，三星级67.09%、322.62元
综上所述，成都在酒店方面最多排名第5
最后是写字楼，但是同时也是最没有悬念的一组对比
首先先说一个听到的事吧，去年底我们公司的合作伙伴恒生银行的一些高层在抱怨IFS的入驻率太低，在里面办公没什么人气感觉心里有点不舒服，说九龙仓开价160元/平的租金单价吓跑了很多客户，导致入驻率大概在40%左右
再来说说成都的写字楼吧，基本上放出三个数据就差不多了，首先是2016年一季度甲级写字楼空置率达到了40.3%，这是什么概念，作为参考提供北上广深的数据出来吧，分别是3.6%、6.1%、10.3%和8.7%，而且北上广深甲级写字楼体量最小的广州也差不多为成都的2倍；
其次是租金，成都甲级写字楼租金单价为98.64元，对应四大一线数据分别为，319.8、261、155.3和228元；
还有最重要的是，成都的写字楼租金指数除了SBD外无一例外跌破2005年的水平，这个相对才是最严重的问题
写字楼方面是成都的最大短板，过量的供应高企的空置率以及12年开始持续暴跌的租金水平让成都距离前三还有很长很长的路要走
最后纵观商业地产，成都除了零售奢侈品牌齐全度能称得上第三外，其他无一能达到第三的程度
所以商业全国第三也就是楼主自己认为罢了 |
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