［抛砖引玉］广州发展的若干思考

辛识平

illusiome 发表于 2026-3-2 00:16
哈哈，沥滘炸的几率很大啦。

沥滘跟罗家一样的，执行的人有很好的利益，但对广州、对海珠都没啥用。

对我觉得建立起用户心智是个很重要的问题
黄埔区旧改为什么雷，
就是因为这个片区的价值，是没有得到公认的。

广州从很早以前就到处画饼，
多是些落实到位不了的，
加上广州人本身就这个性格。
只有一块地已经很成势了，
才算是得到足够体量的市民认可大家趋之若鹜。

先让大家重新认识这一个片区，
有一些新动能，一些新面貌。
会更好。

jianshoy

2018_26W 发表于 2026-3-1 13:59
提到罗家村，是的，现在没有必要去动手搞，花大钱又没什么收益的事情就不要做了。

这段话我应该引用了 ...

番禺大道罗家跨线桥改造有无（经济或者风水/群体心理上的）价值先不谈，但这里有一点得解释清楚，就是罗家跨线桥改造和罗家村旧改其实是两个独立的项目，可能分别推动，可能只推一个而不推另一个，当然也可能都不推动。
再拿里仁洞举例子，里仁洞旧改第一版方案也是要在番禺大道里仁洞跨线桥上面搞高线公园的，当时甚至还想抢在京城副中心之前搞“全国第一个”，但随着房地产周期戛然而止，这个高线公园就伴随着降本增效而无疾而终，被环形景观人行天桥所取代了。

这里I先生有一点说得挺好的，番禺的旧改项目在经济面上大多数都比较离谱。
不过离谱也有离谱的好，因为太离谱了就会缺失可行性，以至于没机会启动后推动到一半再烂尾然后造成永久性流血伤口，而是躺在预备项目库里面蹲到死——罗家村旧改就属于这个情况，因为前几年房地产周期+18/22这俩高速地铁的固投砸下来，区府就想趁热打铁把番禺广场片区重新整一遍，但计划赶不上变化，房地产如日中天时的城市更新旧模式轮不到罗家村，讲求收支平衡的旧改新模式探索列表也看不见它的名字。
再加上市层面换了LD班子，区府重新控制了南沙港快速以东的大部分土地的经营控制权，作为交换番禺接受广州赋予的新定位，要将重心挪去东边，这时候番禺广场片区的定位其实已经发生变化（地标建筑高度砍半，预留商业商贸地块改为住宅用地，快速回笼资金用于广场复建和改善城市面貌），市桥片区的商务区实际定位在隔壁大龙街道的清河市场片区旧改，也引入了嘉诚物流等企业进驻（具体规划见附件），而新增人口预计安排在南沙港快速以东，导致罗家村旧改更加没有性价比，大概率是从此变成浮云了。

说到城市面貌，番禺广场在番禺内部的面貌肯定不算差的，即使确实比不上北边花都区府或者南站片区，但总比长隆和万博北侧强得多，至于要不要改造提升就见仁见智了。

另外市层面对番禺的定位和重心依然举棋不定，像莲花湾片区（或者说狮子洋增长极）要不要搞新城、新城要设置在哪里，市府同时给出了两套方案并且尚未拍板（加上清河东自己的想法就同时有三套了），再结合市桥地安、区府师医公、番禺东部各种稀奇古怪的土著等角力，后面还会有非常多的变数。
最近公开报道的方案是要在莲花山浮莲岗和海鸥岛北岛片区搞新城，成本应该是最低的（并且可以利用上之前莲花山渔港的动迁来腾挪人口指标，配合下一轮大规模基建审批），但市桥地安、区府师医公层面非常抗拒（普遍觉得南沙港快速以东就是山旮旯海旮旯），能不能推动还真不好说。

辛识平

jianshoy 发表于 2026-3-2 11:50
番禺大道罗家跨线桥改造有无（经济或者风水/群体心理上的）价值先不谈，但这里有一点得解释清楚，就是 ...

不愿意走是正常的，拓荒牛肯定累。
但是关键就是靠这种项目去分化出一批
愿意走愿意拓荒的人嘛，
然后再重用新人。

11g的意见是最nbcs的，最好解决的。
汇集少量有战斗力有进取心的精锐力量，
再逐步壮大团队，这样就会好很多。

总不能让有才能高学历的新人全部去给
区里那些村事浪费了机遇。
广州招人标准不低。

illusiome

辛识平 发表于 2026-3-2 07:16
对我觉得建立起用户心智是个很重要的问题
黄埔区旧改为什么雷，
就是因为这个片区的价值，是没有得到 ...

以前可以硬开，例如知识城，从零开始；例如大鹏，也是从零开始，砸五个超豪华酒店硬砸出来，现在很难了。

illusiome

jianshoy 发表于 2026-3-2 11:50
番禺大道罗家跨线桥改造有无（经济或者风水/群体心理上的）价值先不谈，但这里有一点得解释清楚，就是 ...

额，
补充两点

我没有说番禺的旧改经济性不好，毕竟经济性这种玩意不好判断。起码知道要入库，预先在村子里抢闸修房子占面积的人肯定是大大的赚的。罗家的补偿在广州强推房票的时候做到历史高位，也是很牛逼的。

我说的是会严重影响机会成本、有巨大的现金流压力和资金成本。

另外，以前我也会觉得太离谱的项目会蹲项目库蹲到天荒地老。

后来发现其实不是的。

7项目得比例太高，一定会让你的其他项目变得更7。原因是7项目仍然会消耗整个社会得管理和治理成本，消耗共识。
例如上20个7的项目，上峰总会觉得，得给你过两三个吧，不然全都否了说不过去；7的项目一样要投入管理、宣传、治理、资金、设计、开发、协作的成本，持续性失血的同时，会让好的项目的标准降低，也分薄了好项目的注意力。
尤其贵府本身治理能力（注意，不是管理能力）偏弱的情况下，会进一步放大这个效应。

一个治理能力比贵府强，7项目比例比贵府高的例子，越秀区。
这15年来出现过的好项目屈指可数，遍地都是7项目，这些躺在库里的7项目让越秀变好了吗？没有。越秀能从这些7项目中提高了开发能力吗？也没有。只在不断的7项目的评定、审议、前期可行中陷入泥沼，甚至到最后因为成功的项目太小了，大部分人都没有经历过，自己都不知道“好项目”的定义。
越秀这10年的情况大家也能看得很清楚了，什么东西都尝试了，什么东西都不敢全力做。


之前在总部帖说过，创投圈需要成功项目，有助于团队在心理上财务上建立信心和锚定对错的分别。旧改也是，一个片区如果一直没出成绩，或者一直在泥沼里打滚，就会失去了成功的能力。

jianshoy

illusiome 发表于 2026-3-2 16:02
额，
补充两点

在这点上我对番禺区的预测倒是比越秀乐观很多，以前清河东局限在区府或者万博片区内部打滚还是因为盘子太小，行政区看着是大，但真正归自己管的就那么巴掌点地方。

现在东部经营权放回来，打个比方就是能用来支配的土地财政资源暴增300%（而越秀区就没这个条件了），可以预料到接下来至少十年的新增量都会集中在东部，而非成熟的中西部，区府的注意力一定会被吸引去南沙港快速以东的广阔区域（至于最终重心设置在哪里另说），市府层面的政策也会着重落地，协助将中西部的资源牵引过去。
像桥南这两年的工作重心就是复耕，好腾出耕地指标，来填2023年搞东部的智造创新园时找市府预支的城建指标欠账。

因此罗家那巴掌大地皮的价值提升和分配问题，很有可能会随着时间推动而变得没有意义，最终变成路边一条无人关注。

jianshoy

辛识平 发表于 2026-3-2 13:36
不愿意走是正常的，拓荒牛肯定累。
但是关键就是靠这种项目去分化出一批
愿意走愿意拓荒的人嘛，

不便展开讨论，编辑一下

辛识平

illusiome 发表于 2026-3-2 15:49
以前可以硬开，例如知识城，从零开始；例如大鹏，也是从零开始，砸五个超豪华酒店硬砸出来，现在很难了。

其实我比较好奇，这5年知识城能有所发展吗？

例如说现在的知识城南部区域

鱼珠的招商压力看着也很大，

而知识城这边看着也很久没有新东西

辛识平

最近想到一个，新教伦理与资本主义精神既然是昂撒集团的成功学背书，
考虑到儒教与新教之间深刻联系，
实际上这几年不仅要看到一些地区的迅猛发展，
也要看见一些地区作为儒教渗透至骨髓的地带，
在问题上，是不是与昂撒类似呢？


我们作为广东人，应该在大湾区内部团结起来，广州与香港，澳门，深圳，佛山、东莞、惠州，等等城市，必须团结在一起，
我们必须保卫自己的家园，不被他人随意定义我们的成果。
通过这种所谓的定义，吹风，把自己的话语权轻易交出去。

这不是在竞争，而是面临着地域板块之间无休止的冲突。

广府人其实性格很大气，
不会那么的斤斤计较，相较之下也更平和，更珍惜缘分，
我们拥有的道德情操，
比许多地方，想方设法拐弯抹角地证明自己比别人高贵，
更加接近本源，
我们固然是注重现世的享乐，但也的确在体面的时候力所能及的造福一方，
这种气质是其他地方难遇的，
也只有我们能更加宽容地让四面八方的人来此地发财。

正因为这样，不能轻易的把这种美好的东西交出去，
也不能那么轻易的跟着别人的鼻子走，轻视了自己的身价。
我们只能在这个地方，遇到如此多不同的人，一边保留着当地的文化，一边又共享着现世的美好。

只有我们自己能保护自己美好的部分。

illusiome

jianshoy 发表于 2026-3-2 16:23
在这点上我对番禺区的预测倒是比越秀乐观很多，以前清河东局限在区府或者万博片区内部打滚还是因为盘子 ...

那肯定，番禺的潜力和动力都比越秀强很多，虽然越秀的治理能力比番禺强，但番禺的地理条件还是比越秀好很多的。

这点毋庸置疑。

不过番禺可以做得... 更好罢了。番禺毕竟基础和体量都不比白云差太多，大学城、南站都是白云不可能有的引擎。现在还不如白云，其中一个原因就是7项目过多。不过白云也多7项目，不然早甩开番禺了。
白云在这里的优势是，他不像番禺有特别好的项目和特别糟糕的项目，方差小，7得比较平均。精力牵扯不算大。