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本帖最后由 illusiome 于 2026-2-24 17:59 编辑
口述说一下吧：
黄埔旧改它的功能性是更为“上层”的东西，跟深圳10年前的做法是几乎一样的：
用旧改的预期从银行获得授信——再通过合规操作将授信转化为投资款布局新兴产业——吸引新兴产业的就业人群按揭购买片区内的高价商品房——用单个楼盘的销售热度拉起整个片区的土地估值——再以更高的估值启动新一轮旧改，形成闭环循环。
当然，中间会有一系列产业园区运营等内容。
这里我觉得一个可以拿来说又比较典型的例子是文远知行的引进，最后要把帐打平是靠着给引进公司一个商业公寓楼盘的低价开发的权益才做到把这么好的公司拉过来。
黄埔的不成功既有天时，又有人的问题，后者更严重一点。
先说天时吧，在黄埔这套模式飞轮高速运转的2022年首先就面临了旧改停滞的问题。然后漏叠加全球范围内中概股价值暴跌、医药集采、电动汽车深度内卷。一个三步走的过程，两个环节出现问题，那还搞个屁。不但享受不了房地产旧改所带来的大量现金流，也享受不了新兴行业发展带来的全球资源的集中。同时还要承受不断给安置房安置费的现金流损伤、好企业在还没有兑现价值之前市场萎缩等一系列的问题。
雄心勃勃收购了粤开证券，结果恰逢资本市场遇冷，辖区内企业上市进程全面停滞；有上市计划的企业，也不敢冒险选择粤开这种中小券商，宁愿选头部大平台提高过会胜算。收购粤开，变成了昂贵的白象项目。
但深层次原因是，黄埔对产业的判断，比起深创投，差得很远。
举个例子，看好知识产权，看好商标行业，看好文化产业，于是就投p2p为主的汇桔网。想做大平台这个逻辑是错的。
给钱给地给估值。
运气好的是在他们出问题的时候，黄埔的情况其实不算很糟糕，有一点点的失误还算是能弥补的。
从2016年到现在黄埔投+招商出来的,拥有全国甚至全球影响力的公司，就只有小鹏一家（我知道他注册在天河，我也知道中科宇航的注册在黄埔）。
对于一线城市的第二区而言，这个投资能力显然是不及格的。
虽然细分赛道布局看似多元，但很多投资都是为了做而做，核心目的是应付上级的KPI——也就是所谓的布局复合赛道——最终只在战术上有零星亮点，但是在战略上几乎都没有成功的；
方向过于注重“我们要在自己的优势上努力”。所以还是重仓汽车和汽车相关产业，重仓医药。一旦大环境不好，整条线就像近亲繁殖的香蕉一样，直接遭受了灭顶之灾。
另外，黄埔还有一些在规划的时候非常棒，但是执行难度极高，超出了他们能力的项目，这种东西没有办法，只能说尽力了就好。例如中新知识城。
增城，小号黄埔。优缺点跟黄埔都一样的。只是优点比黄埔的优点更弱，缺点比黄埔的缺点更缺。项目的观察能力把控能力更糟糕。
白云，在我的眼里旧改也非常的糟糕。吸收了黄埔的缺点和越秀的缺点的模式。大量为了融资而改的项目，2018年的时候主动把区内的优质企业赶走，给没有内部资源的企业设定了根本无法完成的投资强度与纳税要求——以当时的标准，能达标的企业，完全可以直接在广州天河、深圳南山拿到同等规模的核心地块。白云的投资的把控能力也是相当糟糕，还比不上黄埔。18年赶美业，20年赶网红，每个行业爆发之前一年他就把这个行业大规模驱赶。你说这样子的战略眼光能投出什么东西我是打个？的。现在他们有一些明星项目，但站在全市范围内，其实不算那么标杆。
三元里那块则是集合了越秀的缺点一直没有好的方法去安抚地安，导致拆迁的机会成本时间成本和资金成本畸高。如果没有战略级内容在里面的话，100%亏钱的。现在广州站为什么改了20多年都没改成就是因为这种成本改出来的地，不可能赚钱。只能用别的项目把亏损装进去才能够让项目的盈利在账面上显示出来。
现在数据好，纯粹是天时好，黄埔现在面临的困境白云还要经历最少一次。只能期望未来由于时间不一样，进度不一样，他能够吸收别人的经验，在这个坑上不要摔那么狠。
注：白云现在美业和网红经济都在搞。小杨哥回归白云、路威（路易威登）在白云有投项目。但有三年的，但错过了就是错过了在高峰期把项目落下来和项目出现了颓势在拉回来所能造成的能量层级完全不一样。
越秀。
越秀的旧改有很多错误的决策。他的决策没有错，也不影响结果。因为是地安拒绝了广州的进步。越秀做对还是做错，毫无意义。
它的缺点外化出来表现是对蒂安改造的无限妥协，导致所有项目的机会成本时间成本高到无论怎么改，都没有办法让各方赚钱，一定要找一个或者一些冤大头来吃这个亏。
番禺。
如果说越秀的地安的盈利模式是贩卖宗教式的赎罪券我要抬高地价。
番禺就是基层和各村的势力纠缠太深。你站在别的任何角度看他们的改造的方法，方案和节奏都是很奇怪的。
但如果你站在个人的角度，你就会发现有很多东西“原来如此”。
属于没有必要谈的东西，反正他肯定不会好，但他肯定会有因此而好的人。
海珠
刚才说了天时以及人和
海珠是超绝地利。
在广州没找到自己方向的时候，他跟越秀一样被蒂安把持。
但东部的琶洲除了地理环境特别好以外，区位也好。靠近珠江新城靠近番禺，甚至靠近黄埔的同时，它的所属不属于地安而属于各大国 家机关。特别好拆。黄埔拆迁有很大的一个成本是要把本来没有被认被认知出价值的土地，要去做价值认知。但琶洲完全不需要。靠近珠江新城、洛浦、老黄埔就可以为他做足够的价值认知，等于别人花钱给他抬轿子。
由于在适合的时候、合适的区位有足够的土地空间，少支出的那些成本搞成黄埔2.0。产业投资产业维护，甚至可以搞所谓的人工智能局。
说我一直觉得广州的旧改一定要克制，要把主要的精力集中在可以搞的地方上，如果海珠在2008年的时候把精力放在了中大、工业大道、沥滘，那现在也会跟黄埔和越秀一样崩掉。
但是2025年海珠的GDP并不好，搞中大和鹭江是最高层任务，海珠要为这个任务付出极大的代价，甚至有可能把琶洲拖崩。
荔湾
无需评价。
只能说白鹅潭yyds。
从化
有需要评价的吗？
花都
最大的问题还是治理和管理能力不太匹配，最近几年有一些不错的项目，而且价值比较低，有上升的空间。有希望也有风险的地方。
天河
超绝懒，全广州最懒。
天天搞搞不动的员村、车陂、黄村、棠下然后说搞不动。完全无视了自己还有特别多可以做开发和未改造的地方，也完全无视了自己的产业禀赋可以做得更好。
瞧不起这个产业瞧不起那个产业。
游戏觉得low，ai觉得是泡沫，硬工业怕污染，文化产业觉得是地产的配套。
但地利一等一，超绝懒的同时，只要稍微努力就能获得不错的成绩。
无话可说。
南沙。
这个可以单独开一篇文章写，而且会比这一段加起来还要长。懒了，不写了。 |
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