（转）迟到的入市--泛海武汉王家墩项目养成史

顶哥

迟到的入市   泛海武汉王家墩项目养成史
http://house.hexun.com/2014-05-21/164973716.html
来源：观点地产网
  
　　迟到多年以后，泛海在武汉王家墩的商业地产项目终于有了新的进展。
      近日媒体报道称，主导武汉王家墩中央商务区建设工作的泛海控股（SZ.000046）股份有限公司，其旗下城市综合体项目泛海城市广场购物中心将于2014年5月31日开业。
　　据了解，泛海城市广场位于武汉CBD核心区东北端，总建筑面积约60万平方米，是一座由五星级酒店、甲级写字楼、购物中心、服务式公寓和公共活动广场等组成的大型城市综合体。其中，项目一期总建筑面积约30万平方米，由12万平方米的购物中心、5A甲级写字楼和国际五星级喜来登酒店组成，此次5月31日开业的购物中心即包含其中。而二期商业定位为以休闲娱乐功能为主，包含剧场式电影院、KTV、真冰场、酒吧等高端休闲功能的文化娱乐广场。三期则定位为商业街。

　　迟到的入市

　　查阅历史资料发现，泛海城市广场最早宣布入市的时间可以追溯到2012年底。期间亦有四次开业传闻，但最终都未能成行。对于此次是否能够如期入市，泛海相关高层人员跟观点地产新媒体明确表示，公司已经将泛海城市广场的开业时间定于本月31日。
　　事实上，武汉CBD光环下的泛海城市广场项目地段优越性毋庸置疑，不过作为政府力推的新规划区项目，泛海城市广场多次延期入市不免令人费解。因此，有行业人士分析，所有的“开业难”，其实都折射出“招商难”的问题。目前武汉商业综合体扎推入市，竞争相当激烈。据不完全统计，2013年全年武汉宣布开业的40余个商业项目最终八成都无法如期入市。不过，对于泛海城市广场而言，并不仅仅只是遭遇招商难题。据了解，今年年初，该项目的整体建筑还处在忙碌赶工之中，有很多细节工程需要完善。
　　对此，戴德梁行华中区商业部主管伍林认为，“假使该项目能在月底顺利开业，但之后的商业培育期仍然将比我们想象中所需时间更为漫长”。“这个新区是一个从无到有的过程，其主打CBD而不是城市中心的概念。从商业落地的角度讲，该区域的引商期将远远大于传统的商圈。对于开发商资金跟运营能力的考验也更大。”
　　不过，相对于伍林对该商业项目的担忧，开元地产咨询有限公司总经理何东山却显得异常乐观。他认为，泛海对于这个项目的预期是，今后能够在资金成本上略有盈利即可。不盈利也没有什么影响，只要确保自身的造血功能就可以。何东山进而分析指出，泛海在整个王家墩项目上运用的不是开发商的思维，而是资本运作的思维。“它不是在我们所理解的频道上面赚钱，泛海在整个王家墩项目上玩的是资本不是房地产产业。”“几百亿的资本体量已经在那里了，把它做出来可能能够膨胀一点，但是不做出来也照样可以用市值去把它评估出来。这个地方CBD区域的升值空间一直都会有，只不过去化可能稍微慢一点。”“但是去化对泛海没有什么影响，它是要去资本市场赚钱而不是在产业里面赚钱。所以，泛海并不急于求成非要把项目做出来。”何东山强调。

　　泛海王家墩商业史

　　事实上，王家墩中央商务区的概念由来已久，首次提出大约是1995年，至今已过去十九年。早在2002年2月8日，泛海业已参与发起并设立了武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司，宣布进入武汉。彼时，该公司的主要资产是王家墩机场范围内4000亩土地，即武汉王家墩中央商务区项目，项目面积2.67平方公里。其中，可经营性用地面积约2386亩，总规划建筑面积为609.02万平方米。
　　2004年，王家墩CBD总体规划被确认为：一个占地7.41平方公里的城中之城，总建筑面积达1400万平方米，分为商务核心区、泛海城市广场、综合商业区、泛海国际居住区。根据规划，王家墩CBD将建设为以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。在2006年、2007年，曾有多家媒体报道王家墩项目将进入实质性的商业开发阶段，但其后工程进展一拖再拖，直到2008年，王家墩项目才进入实质性的开发阶段。首个建设项目于该年6月份举行试桩仪式。
　　直至现在，王家墩CBD发展过程并未一帆风顺。其中，2013年11月份，因为珠海国企华发的进入，媒体也相继发出了多则“华发入股武汉CBD，泛海失主导权”的报道。随后泛海亦发布澄清公告称，华发的入股开发与泛海毫无关系。公告指出，泛海的武汉公司为武汉中央商务区建设投资公司，而不是华发入股的武汉中央商务区投资控股集团有限公司。虽仅是一场乌龙，王家墩CBD“低调”的发展商泛海仍然重新进入市场的目光。
　　据了解，目前作为商务写字楼部分的泛海国际SOHO城二期在售，均价16000元/平米；居住区的泛海国际悦海园已经处于清盘阶段，预计今年10月份开始入住。同时，泛海国际兰海园于今年3月开盘，预计12月底入住。而此番宣布5月31日入市的泛海城市广场将成为王家墩CBD首个入市的综合体项目，自然而然也得到了更多关注的目光。

资料图片，与正文无关

在多加点糖

这个“何东强”在放X~~~什么都不做，你拿毛线去做所谓的资本市场赚钱。

顶哥

回复 2# 在多加点糖

我个人觉得可能有理解上的差异或者记者的表述不够准确。
泛海做的不是一般周转型地产商，更多的是城市运营商的角色。各种基础设施、各种公共配套，这些泛海都一直在精心运作，这个是毫无疑问的。各种项目当然也要做出来，不做出来就是一个烂摊子，投入几百亿每年的资金成本都不是小数目

顶哥

"创意武汉”国际时尚节10月在王家墩中央商务区亮相

2014年05月20日06:50  汉网-武汉晚报

本报讯（记者夏琼）昨从市政府常务会讨论推进服务业升级计划时获悉，在去年成功举办第二届武汉国际时装周的基础上，今年我市将借鉴国外时装周成功运作经验，融合时装、美术、摄影、珠宝等时尚元素，将武汉国际时装周升级打造成“创意武汉”国际时尚节。

　　今年的“创意武汉”国际时尚节拟于10月在王家墩中央商务区首次亮相，将邀请法国、德国、香港等地时尚产业加盟。希望通过几年持续努力，将时尚节打造成集时尚设计、展览展示、品牌营销于一体的综合性平台，推动武汉时尚产业加快发展，努力打造新的千亿产业。

　　今年为我市“服务业升级计划推进年”，一季度全市服务业保持稳中趋好的态势，增加值达1055.78亿元，总量规模在15个副省级城市中排名第4位；增幅8.7%，排名第2位。

巴山楚仁

这个“何东强”在放X~~~什么都不做，你拿毛线去做所谓的资本市场赚钱。
在多加点糖 发表于 2014-5-21 08:29

    是何东山，你说何东强我找了半天还。

巴山楚仁

泛海城市广场位于武汉CBD核心区东北端，总建筑面积约60万平方米，是一座由五星级酒店、甲级写字楼、购物中心、服务式公寓和公共活动广场等组成的大型城市综合体。其中，项目一期总建筑面积约30万平方米，由12万平方米的购物中心、5A甲级写字楼和国际五星级喜来登酒店组成，此次5月31日开业的购物中心即包含其中。而二期商业定位为以休闲娱乐功能为主，包含剧场式电影院、KTV、真冰场、酒吧等高端休闲功能的文化娱乐广场。三期则定位为商业街。

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规划定位不错，只是目前武汉商业大爆发，暂时缺乏吸引力，时间一长，优势就出现。尤其是后年武汉中心投入运营后，商家会积极跟进的。

在非商圈区域，商业培育期5-6年很正常。

巴山楚仁

2004年，王家墩CBD总体规划被确认为：一个占地7.41平方公里的城中之城，总建筑面积达1400万平方米，分为商务核心区、泛海城市广场、综合商业区、泛海国际居住区。根据规划，王家墩CBD将建设为以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区。

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这个看来是当初对王家墩的总体规划定位。

巴山楚仁

不知商务核心区建筑面积多少？这才是王家墩CBD的核心组成。

巴山楚仁

回复  在多加点糖

我个人觉得可能有理解上的差异或者记者的表述不够准确。
泛海做的不是一般周转型地产 ...
顶哥 发表于 2014-5-21 08:40

    我的看法：泛海要是做城市运营商就好了。目前看，泛海并没有画出区域给其他开发商建写字楼，基本上是一家在做，虽然可能吸收外来股份，但总是一家开发，始终难以避免雷同。

最好还是把核心区的几个超高层的土地拿出去，让有意也有实力的开发商进来，一则速度更快，二则丰富CBD的风格、招商手法。

顶哥

回复 8# 巴山楚仁

属于泛海开发的CBD总建筑面积600多万方，其中写字楼、酒店、贸易大概200多万平方，住宅200多万平方，SOHO等商住公寓100多万方，其他公建面积100余万方。

此外，公园等非建筑面积800多万方。

巴山楚仁

回复  巴山楚仁

属于泛海开发的CBD总建筑面积600多万方，其中写字楼、酒店、贸易大概200多万平方，住宅 ...
顶哥 发表于 2014-5-21 21:34

如此看来，泛海几乎完成一半的开发量了。

顶哥

回复 9# 巴山楚仁

核心区几个超高层可能会采取股权合作、委托定制开发等模式。
泛海对于CBD的运营思路主要依托于商业管理和酒店管理两大块，个人判断泛海直接运营管理的建筑面积估计在150-200万方左右，其余部分会对外销售（当然大量的是住宅和SOHO）

顶哥

回复 11# 巴山楚仁

是的，到今年年底，累计开工量可达到450万方，达到结构封顶的建筑面积估计在300万方以上

巴山楚仁

回复  巴山楚仁

核心区几个超高层可能会采取股权合作、委托定制开发等模式。
泛海对于CBD的运营思路主 ...
顶哥 发表于 2014-5-21 21:42

泛海在实施自己在国内最大的项目开发，并也在逐步开始取得回报啊。

中国的大地产商，我觉得泛海的日子最滋润，风险最小，而未来市场又是最好的。比万达、绿地的风险小得多，回报的比率更高。

顶哥

回复 14# 巴山楚仁

我一直认为，泛海的风险不在于他的开发模式和经营能力，市场分析人士普遍关注的资金链也不是很大的问题，更多的担心在于一些只可意会不可言传的方面