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本人潜水高楼迷论坛近一年，喜欢看各位大侠拍的照片，了解长沙的城市建设。目前在梅溪湖一地产项目上班，置业在滨江新城（明年9月交房），基本上属于建设热点区域的一份子。
对长沙的发展抱有很大希望，中部崛起，国家级新区，相信国家政策会逐渐向长沙倾斜。
相对来说目前长沙的城市建设较东部沿海城市来说还有一定的差距，市政配套，路网建设都比较杂乱，那么多的断头路（著名的茶子山路），几乎没有非机动车道，环线、高架桥沿密集居住区都没有隔音棚，杂乱的公交车线路名称，公交系统与轨道系统、公共自行车系统还没有形成一张便利的一卡通（例广州的羊城通、杭州的市民卡），“洲水山城”这么好的自然环境下（市区并无重工业）空气污染这么严重，城市行道树不够茂盛，总的来说还是规划不够超前合理。
在论坛里这么长时间，看到很多坛友经常不顾区域规划、城市天际线、消化能力，就一直高呼多建300+、400+甚至，500+、600+，本人愚见，觉得一味追高对长沙的发展肯定是不利的，甚至会出现很多的烂尾楼和区域性鬼城，所以转载两篇文章供大家理性讨论。
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凤凰网《长沙写字楼野蛮生长 “多头发展”或可突围》
http://changsha.house.ifeng.com/ ... 07/50378672_0.shtml
于城市的任何一处仰望，都能看见被楼宇分割的天空，居高而立的写字楼，总是醒目的那个。
在长沙，看得见的写字楼俯仰皆是，看不见的写字楼市场也如影随形。当2015年写字楼新增供应将超过30万㎡，当甲级写字楼空置率大于40%，写字楼市场的发展，已成为对长沙这座城市的拷问。
本期，凤凰房产长沙特邀世纪星都荟营销总监黄涵、柏宁长沙公司总经理陈永相、华创国际营销总监常金国等业内人士，共话长沙写字楼市场的现有境遇，以及前行之路。
甲级写字楼空置率超40%
2015年一季度，长沙甲级写字楼市场迎来“巨鳄”，弥望湘江北去的万达总部C区，携23万平方米入市，随即将市场总存量推至68.3万平方米。
巨鳄来临，极大的提高市场供给，也让写字楼供需问题变得醒目。
万达C区全部采用散售模式，诸多小业主急于出租，于是采用低价引租的方式获取收益，从而导致一季度甲级写字楼市场租金环比下降6.4%，每月每平方米仅为104元。
租金下降只是问题之一，而甲级写字楼空置率达超40%，更为让人瞠目。在一线城市，写字楼空置率为8%左右，长沙的数据严重高出正常水平，给还未走出低谷的写字楼市场，又泼一盆冷水。
“一季度全国GDP增速为7%，长沙以8.4%高于平均水平，但都同比放缓。”世纪星都荟项目营销总监黄涵表示，经济增长点减少，会降低人们的商业投资信心，以及创业群体的消费力。
与黄涵的理性分析不同，华创国际营销总监常金国较为乐观：“目前，市场空置率还算正常，因原本长沙甲级写字楼较少，如今有大体量项目入市，抬升空置率，降低租金水平，只是暂时现象。”
即便并不讶异于当前的空置率，常金国仍表示，超过40%的市场空置率，将制约优质物业租金的提升空间。
写字楼供应阶段性饱和
写字楼空置率触动楼市神经，但远不如高库存给各开发商带来的挑战大。写字楼从入市到投入使用，需要一个运转周期，长沙现有写字楼物业供需失衡，需要时间解决，而供应仍在源源不断流向市场。
早在2014年11月，湖南省统计局公布写字楼市场数据：全省办公楼完成投资环比增长30.6%，办公楼销售面积同比下降34.5%。一增一降之间，待售面积同比增长93.3%。
数据虽是明日黄花，但市场境况并未转变，2015年，长沙写字楼还会新增供应31.7万㎡。
几年前，由于长沙高端写字楼较紧缺，一大批写字楼项目投入建设，并于近两年集中入市，现在高库存的故事才刚刚开始。
“政策对商业的高配比要求，使得大批项目配套的商铺、写字楼同时入市，也提升了写字楼的供应量。”黄涵表示，长沙写字楼的开发规模不断扩张，新增数量刷新着历史水位线。
与写字楼蓬勃发展相对的，是市场的需求不振，成交量未出现火爆增长，让写字楼市场陷入尴尬境地。
“长沙写字楼市场已进入阶段性饱和，需要一些时间，才能消化。”在柏宁地产长沙公司总经理陈永相看来，楼市低潮期，对每个写字楼项目都是一场煎熬，只有挺过去，才可能长命百岁。
项目需区域分流、产品分化
目前，长沙新建写字楼数量大，且区位相对集中，包括芙蓉中路的泊富、绿地、华创、富兴等，湘江中路上则有万达、华远、保利等项目。
对此，常金国表示，项目集中是一种必然，聚集效应能让区域的办公配套更为完善。这与黄涵的观点不谋而合：“作为单核省会城市，长沙对商业写字楼的需求较大，项目集中对区域、城市发展都有利。”
但，黄涵同时认为，写字楼需求并不局限于某一个或几个区域，过于集中会造成资源浪费，交通拥堵等社会问题，城市商业应该多核发展，商业并驾齐驱，且不同区域各有亮点和发展空间。
“世纪星都荟位于南城井湾子的核心区域，周边有诸多住宅项目和消费需求，亟待商业和办公空间来做支撑。”黄涵表示，随长沙城市扩张，南城、河西、武广等片区对写字楼，都有不小需求。
另一方面，柏宁地王广场项目所属的洋湖总部经济区，也峥嵘初现。这个新兴商务区，旨在成为洋湖乃至河西商务中心，分流省内的部分办公需求。
然而，即便发展已逾7年，洋湖片区的基础设施仍未完善，入住率偏低，离真正成熟依旧任重道远。放眼整个长沙，如此境况何止洋湖一处，“多核发展”，在目前看来，还只是水中望月。
写字楼当前的境遇，不论高库存，或新区配套设施不足、分流困难，与其说是楼市新常态，不如说是城市高速扩张所产生的后遗症。这些问题，绝非一个或数个项目的可以解决，它关系着整座城市发展的取舍与权衡。
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网易《长沙消化商品房库存至少需1年 住宅库存超1500万》
http://news.163.com/15/0402/10/AM6L9P0R00014AEE.html
华声在线—三湘都市报讯
长沙商品房住宅市场目前库存有多少?需要多长的周期消化?长沙市房产研究中心给出的答案是14个月，而湖南中原研究中心的答案则更久，18个月。
3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，《通知》要求，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。记者从长沙市住建委了解到，长沙正结合市场实际情况做统计、分析，为细则落地做准备。见习记者 桂思雨
住宅库存超1500万
1613.66万，这是长沙市房产研究中心给出的截至2月，长沙市内六区待消化商品住宅面积，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，达545.04万。该研究中心分析认为，根据目前的去化速度，长沙市内六区商品住宅的去化周期约为14个月，去化压力不言而喻。
最近长沙住宅市场的去化速度加快，但库存高企的局面仍未得到根本性缓解。
3月27日下发的《通知》中规定，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。
湖南中原董事总经理胡治钢认为“此举可从源头控制供应量，打破了传统‘大跃进’的供应方式。”记者从长沙市住建委了解到，长沙市也正在结合市场情况做统计、分析，为细则落地提供理论基础。
政策将为高库存“解套”
缓解库存高企的局面，一方面要控制进口，减少土地供应;另一方面要增加购房需求，释放出口。在控制进口上，从长沙一季度土地市场供应情况便可看出。第一季度长沙市内六区成交总金额约为22.78亿元，相较于2014年第一季度逼近100亿元的土地成交额，土地市场明显降温。北京华浦梁行投资顾问有限公司华中区总经理梁滋民认为，节奏性放缓土地供应量，综合市场供需以达到供求平衡，高库存压力下开发商也谨慎拿地。
在控制出口上，今年1月份召开的湖南省住房和城乡建设工作会议上，预计今年全省要开建各类保障性住房和棚户区改造51.83万套。湖南省副省长张剑飞也在会上要求各地通过规范市场发展，编制住房规划控制地块流入速度，以及灵活运用保障房“货币补偿”政策等措施，积极消化“存量”，确保房地产市场“软着陆”。 |
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发表于 2015-5-7 09:59:31
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