广州市城市更新办法配套文件（征求意见稿）

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广州市城市更新办法配套文件（征求意见稿）

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政策对比解读 | 广州旧村庄城市更新办法

Original 徐先森欧耶  旧改说  Today


最近，广州市住建局发布了《广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿）》的意见公告。

这份意见的出台，承接了两个方面：一是承接了2015年所搭建的政策体系，二是承接了最近发布深化城市更新措施意见。前者是广州旧改的政策体系和流程，后者是各个节点的优化。

5年的时间，广州对旧改的探索从未停止过。在新一轮的城市更新下，广州市城市更新办法也需要做改变。

因此，新的城市更新办法应运而生。

接下来我们就来看看有哪些改变。

01
复建核算标准

住宅复建总量按照“栋” “户”或“人”三种方式进行 核定，增加了去年成本核算文件中以“人“核算的标准。

比较重大的改变是在核算集体物业复建总量上。

之前的办法是集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1∶1核定复建量。对于违建的集体物业，时间限定在2007年6月30日之前，并且按照现有建筑面积2∶1比例核定复建量。对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予核定。

新的更新办法当中，时间改为2009 年 12 月 31 日。在2009 年 12 月 31 日之前的，可按照现有建筑面积 2:1 比例核定复建量，或全部按照保 障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量， 剩余面积可按房屋建安成本补偿，计入改造成本；

另外，新增了一种核算方式。

可按照现有建筑面积和用地范围两种方式核定，以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工 业园、堆场、货仓、露天停车场等建设用地，按现有用地面积和 容积率 1.8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。


住宅复建总量和集体物业复建总量均只可采用其中一种方式核算。

02
留用地可纳入旧改范围

放开留用地的限制，农村集体经济组织可将留用地或未兑现的留用地指标 纳入旧村庄改造范围一并改造。

03
方案“三合一”

在深化城市更新措施文件当中，就提到了将策划方案、国土空间详细规划方案和实施方案可同时编制和审议。

以往三份方案，分别编制和审议，占据了大量的时间。一个方案不过，就卡死另一个方案。因此，在此次的更新办法中，把三个方案同时编制和审议，提高效率，体现“快批快建“的原则。

04
采用抽查方式对基础数据进行核查


基础数据核查是利用抽查方式对基础数 据调查成果进行监督和检查，其中房屋调查和房产测绘抽查比例 不少于 30%。

以往的处理方式是委托专业机构进行全面核查。

05
明确实施方案的表决比例

改造实施方案批复后，实施方案和拆迁安置补偿方案应在 3 年内经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的 80%以上表决通过，且补偿安置协议应达到 80%以上权属人签约比例；若在 3 年内未达到该比例，项目实施方案应当重新报批。

之前的更新办法，提出可分期签订补偿安置协议，而在此次的文件中并没有提及。
06
引入合作企业的时间节点改变

新：在区ZF取得片区策划方案复函或审核公布实施项目基础数据调查成果后，村集体经济组织可开展公开引入合作企业工作。

旧：项目实施方案批复前，村集体经济组织不得自行选取合作企业。项目实施方案批复后，
方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。

主要还是为了“快拆快建“。
07
合作企业招标的改变

新：发布招商公告日期距投标截止日期，不得少于30 日。

旧：发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于6个月。

旧改提速，大幅度缩减引入合作企业的时间。

08
允许企业参与基础数据调查和方案编制

“参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作；如有违反承诺的，一经核实，应当自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同。“

这是旧更新办法明确规定的，在新的更新办法中没有提及到。

09
鼓励利用村集体旧厂房建设安置房

也就是鼓励“先吃肉再吃骨头”，先把容易拆的旧厂拆掉，建设安置房，先安置村民。

10
融资地价的评估
旧：参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格，由市城市更新部门会同国土部门进行审核并可组织专家审议、多家评估公司比选，出具融资地价的审核意见后报市城市更新领导机构审定。

新：旧村庄更新改造项目通过市场评估确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目 拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。融资地价应为提交城市更新工作领导小组审议前 12 个月内的市场评估价。半年改为12个月。

以上便是此次新城市更新办法，此次解读只针对旧村庄城市更新办法，并未涉及旧厂，旧城镇更新办法。