途经3个年代 细说合肥写字楼市场格局变迁

sangguo

2014-7-18 06:39 来源：万家房产网

万博置业有限公司董事长兼总经理米瑞蓉在其博客“写字楼的故事”里面曾经说道：“有人说要看一个城市的发展水平，只要看这个城市写字楼的发展水平就行了。这话一点不假，一个城市写字楼的变迁，其实就是一个城市的发展的写照，写字楼早已成为一个城市发展的名片。”

计划经济时期中国传统生产方式之下尚且没有“写字楼”的概念，仅有行政管理的单位办公楼。80年代后中国对外开放，市场经济、多元化经济开始发展，经济结构调整后，各行各业开始细分，延伸而来的是各种类别、各种性质的企业如雨后春笋般出现。写字楼需求也由此扩大，功能设施齐全的商务化办公写字楼开始进入人们的视野。

中国写字楼的发展基本沿着普通型商务写字楼—综合型仿国际标准写字楼—智能型商务写字楼—国际型顶级商务写字楼的路线发展而来。合肥写字楼市场一路走来同样呈现出了这样的发展轨迹，但其整体市场的发展大约从90年代后期开始，跨越2000年至今，途径3个时代，完成了写字楼发展的4个阶段，目前已经进入国际型顶级商务写字楼的开发阶段。

一、时间轴线：途径3个时代 完成写字楼发展的4个阶段

一个城市写字楼的变迁，是一个城市的发展的写照。在许多老合肥人的脑海里，合肥第一高楼的印象一直是合肥邮电大厦。“它刚封顶时，正在上初中，曾和几位死党徒手爬那幢大楼”，“13年了，现在越看那幢楼越觉得好看”，“当年没有数码相机，没能在楼顶上拍照，很遗憾”……走访邮电大厦周边，许多人对这幢大厦都有着一起成长的珍贵记忆。


芜湖路老商业厅办公楼

民营企业投资建设打开商务写字楼市场局面

在90年代的合肥，而如同邮电大厦一样具有经典纪念意义的写字楼还有九州大厦、金融大厦、合肥大厦、长江大厦、建工大厦、盛安大厦等。老一代的写字楼大部分分布在庐阳区的市府广场、三孝口、四牌楼商圈、淮河路步行街周边、以及长江路附近。当时主要开发单位是国家相关机关单位，为了满足办公需求而建。

发展到90年代后期，一些民营企业开始探索自建写字楼的市场道路，第一高楼邮电大厦、阜阳南路的富康大厦、邮电大厦西面的新华大厦、蒙城路的润安大厦等，均为一批民营企业投资建设，改变了以往机关单位主建写字楼的现状，合肥的写字楼市场也由此打开商务写字楼的发展局面。

天徽大厦拉开写字楼销售大幕 标准开始量化、细化

光华更迭，时间的轴轮滑入2000年，进入到新的纪元，合肥写字楼市场进入全新的发展阶段。在合肥80后、90后这一代人记忆中更加深刻的或许不再是邮电大厦、新华大厦，而是市府广场的天徽大厦、北一环的财富广场。

天徽大厦是2000年后合肥著名的写字楼之一，建设于2004年，28层的高度在市府广场的映衬下显得雄伟壮观，众多知名企业纷纷入驻，如果我们说天徽大厦拉开了合肥写字楼对外销售的大幕，那么财富广场则是开启合肥写字楼了硬件配套升级换代的先河。

采访新安人才网总经办主任朱文颖时，她讲述写字楼与企业形象之间的一个小故事，“我们有业务经理外出拜访，客户方看到名片上的地址是合肥北一环财富广场，接待热情提高了许多。”财富广场的兴起无疑是带来了写字楼与企业形象相联系的概念。

进入2000年以后，合肥的写字楼市场已然出现新的发展模式，越来越多的开发企业投入到写字楼的建设中，写字楼市场的标准也开始量化、细化，物业管理开始成为写字楼产品的卖点。财富广场、CBD中央广场、蓝鲸国际开始成为合肥写字楼市场的标杆项目。

近几年合肥写字楼进入扩张期 品质性与标杆性越来凸显

2008年金融危机来袭，市场动荡，政府4万亿救市，重振经济信心。房地产市场在经过一次震荡之后，恢复平稳，合肥的写字楼市场也迎来了快速扩张的时期。绿地蓝海、绿地赢海、置地投资广场、新华国际广场、置地广场、之心城、新地中心、华邦ICC、华润中心、华润五彩国际、新城国际、港汇广场、安粮·东怡金融广场、安粮国贸中心、闽商国贸中心等写字楼开始大批涌现，同时呈现扎堆分布 的现象。

写字楼标准也再次提升，甲级、超甲级写字楼的感念不断出现，超高层、高品质的概念被无数次的提及放大，软硬件设施也开始朝向国际5A智能化标准方向靠拢，越来越多的写字楼成为国际型顶级商务写字楼的代言人。

进入如今的发展阶段，写字楼大批涌现的同时，也开始出现集群效应。政务区有政务规划定位导向，新城国际、新地中心等高端商务写字楼群聚于此，而以华润大厦为代表的集商业、写字楼、住宅一体化的配套成熟的高端城市综合体写字楼也开始崛起，品质性与标杆性越来凸显。

二、地域曲线：市场分布由主城中心向四周扩散 区域商务中心形成

写字楼是城市经济发展的产物，也是城市经济发展的体现，从最初的政府机关办公到如今的开发商争相投资建设，写字楼沿着时间的轴线，不同年代出现了不同的产品，也呈现出了不同的特性。在地域延伸上，写字楼市场市场也有着自身的发展曲线。

老城庐阳区孕育早期写字楼市场 慢慢退出历史舞台

90年代，合肥作为省会城市刚刚迈入改革开放的大潮，经济发展进入一个全新的通道，庐阳区作为合肥老城区，一直被称为哺育合肥成长的土地，也是合肥经济发展过程中重要的基础商务区，是合肥老城区的政治、经济、文化、金融中心。它拥有四牌楼、三孝口、淮河路步行街等众多老合肥的商业中心，一直呈现繁荣状态，依托经济的领先发展与片区各行各业的率先兴起，庐阳区也成为了合肥写字楼市场成长的发源地。

无论是人们记忆中的邮电大厦、天徽大厦还是财富广场，又或者是如今的安粮东怡广场，它们的更迭换代完成了庐阳区写字楼市场的发源、发育。从目前来看，合一环线以内的庐阳区依旧是合肥写字楼市场的聚集地。该区域不仅是老城区还是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围浓厚。

然后从前华丽壮观的老城区写字楼楼宇，经历十多年的辉煌和历史更替，逐渐在隐退出人们的视野，也逐渐出现凋敝，配套设置早已难以满足当代企业的办公需求。

由老城区向外围辐射 新商务中心不断出现

随着房地产市场的快速发展和写字楼市场的兴起，业内关于写字楼市场的探索从未间断，有业内人士曾表示，合肥写字楼市场其实是呈现由市中心向外围扩散的曲线发展。

从90年代跨入2000年，合肥写字楼市场的发展已经不再局限于主要老城区的三孝口和四牌楼商圈，东向开始向新站区的围绕这火车站发展，以及向马鞍山路沿线延伸，蓝鲸国际、新都会·环球广场等都在此时兴起，西向的则是沿着长江路向西发展，向北则是发展出了北一环写字楼一条街，向南则涌现了黄潜望版块等写字楼聚集区。

新站区写字楼的发展主导因素在于火车站以及周边汽车站带来的聚集效应。香港皇家珠宝实业国际集团有限公司总经理汪洋先生表示：当初之所以选择中环大厦，主要考虑因素就是其便利的交通位置。“火车站、长途汽车站、新亚汽车站、旅游汽车站等都在写字楼附近，周边的客户到省会来很容易找到，可以说我们写字楼位置位于核心区域，是重中之重。”


长江路上的一个时代的高度

便利的交通带来了新站区经济、商业、娱乐、休闲高速发展，现形成市内仅次传统中心城区外的最完善的区域性经济规模，写字楼也依托于次发展起来。胜利大厦、宝钻大厦、大众大厦等等写字楼都在写字楼发展历史占据了重要的位置，万国企业中心也将随浪而来。

城市不断规划发展，经济中心、经济副中心、小商圈不断云集。以包河万达为中心的写字楼聚集区、黄潜望版块的写字楼聚集区、马鞍山路沿线的写字楼聚集区等等。便捷的交通、优越的环境和日趋成熟的商业配套以及周边强大的住宅市场，推动着本区域写字楼的发展。

政务、滨湖、高铁片区或成合肥未来商务中心

合肥政务新区作为又政府规划主导的商务新区，在近年来的发展中，无疑是承接了大部分老城区写字楼的升级换代。几年内一大批写字楼在此云集，平安大厦、绿地蓝海、新城国际、天鹅湖万达、华邦ICC、新地中心、置地广场、华润大厦以及隶属于蜀山区但临近政务的安粮国贸中心等，新一代高品质、优配套、注重物业管理的写字楼群再次迭起。

5A智能写字楼、甲级写字楼、城市综合体性质的写字楼等，在政务区风生水起，各大写字楼项目也争相做“地标”。华邦ICC—208米超高层写字楼;新地中心—规划50层共240米;置地广场C座——200米商务新品;华润大厦——亚太第14座A塔高达280米。或许200米已经成为了未来政务区写字楼高度的底线。

同样受政府导向影响的规模较大的写字楼新区无疑是滨湖新区。住宅投资空间日益减小，写字楼投资需求上升，滨湖新区的写字楼已经成为众多外来企业进驻合肥重要的投资渠道。高速滨湖时代广场金融中心、国购中心、建业壹中心、宝能城、恒大中心等等，均为时下热点写字楼项目。宝能与恒大同样是争相在片区建设超500米超高层写字楼，力图缔造安徽的地标。

另外一个未来合肥不容忽视的写字楼聚集区域莫过于高铁南站片区，依托高铁站点以及周边高架、地铁的交通优势，该片区无疑将形成一个新型的商务中心。

世联行华东区域合肥综合业务事业部总监成睿表示：政务区目前承接合肥现在至2018年大约5年的写字楼发展需求。未来更远时间段内，合肥成为一个更加具有吸引力，更加具有投资空间、更加宜居的城市，它将带来大量的外来企业，写字楼市场的需求也将扩大，一线城市以及国际化的视野要求写字楼整体档次的提升，滨湖新区将成为这一批的企业的承接区域。而高铁片区则将更多的吸引新兴的、发展中的、部分外向型的、或者本地的高端企业。未来政务区也将成熟、饱和，城市整体的写字楼市场将继续将向东、向南、向外围发展。

三、产品思维：不断升级换代 国际化元素注入合肥写字楼市场

万博置业有限公司董事长兼总经理米瑞蓉在她的微博中还提到：倒退回去十年，人们还在疯狂追逐soho模式，“Small Office Home Office”代表一种自由、弹性而新型的工作方式。但这种单一的发展摸索已经难以适应集团化、规模化的企业发展需求。升级版微型CBD、区域CBD、总部经济区、5A智能写字楼、甲级写字楼、城市综合体更是风生水起。


现如今政务新区写字楼市场的新高度

从最初合肥写字楼的功能大部分为满足国家相关机关单位办公需求，以单位自用为主而新建较高楼宇，产品规划起点低，品质较差，功能欠缺。目前，这一波的写字楼物已经陈旧，内部硬件配套老化，部分已经存在安全隐患等问题，逐渐被空置。

当写字楼由政务投资建设转向民营企业投资建设之后，写字楼市场开始出现新的建设标准，综合型仿国际标准写字楼逐渐出现在市场上，这个时期的写字楼开始注重形象设计和简单的配套规划，很多初具规模的企业开始争相入驻。但随着而来的是停车难、电梯不够用、物业管理差、周边环境恶化等问题出现。

问题的出现，也是市场产品转型的机遇和市场新需求的拓展。由此诞生的甲级写字楼、超甲级写字楼等概念涌现在近年来的写字楼市场。写字楼建设规划以及宣传中开始出现国际性质的设计团队、国际品牌的硬件设施，开始引进专业的物业管理公司等。开始从用户的角度出发，考虑停车位配比、电梯承载量、规划设计注意周边交通避免拥堵、写字楼内外环境提升、人性化健身设施、体现形象的精装大堂等等已被纳入到写字楼的建设中。

优越的地段、成熟的商圈、便利的交通、顶级的形象等成为众多企业选择写字楼的标准，而发展如今，选择标准已经从外部环境延伸到内部，写字楼的空间大小、硬件配套、内部装修设计、智能程度都已经成为使用者关注的因素。

随着合肥城市经济的快速发展，写字楼市场日趋成熟，合肥写字楼总体租金增长较平稳。在平稳增长的背景下，合肥新增写字楼产品的整体品质逐渐向国际化标准靠拢。第十四座华润大厦落地合肥，它将亚太商务系统首次带入合肥，可以说推动了合肥写字楼商务国际化发展。

写字楼产品在软硬件方面的高标准，将会对整个合肥市场的写字楼租金带来拉动效应，这样导致未来写字楼市场的租金走势将持续上扬。合肥市作为省会城市对周边城市有着极强的吸引力，商务活动频繁，未来写字楼需求将逐渐增大，这样将缓解目前部分区域存在的写字楼过剩的现象。

同时，随着城市影响力提升，国际化大型企业也将入驻合肥对高品质写字楼的需求也将逐渐旺盛起来，对高品质写字楼的软硬件配套、人性化的物业服务等将出现明显提升，一方面带来市场产品质量的不断优化提升，另一方面也是写字楼未来市场竞争压力的增加。

世联行成睿称：10年从深圳过来接触到合肥写字楼，与一线城市相比，感觉合肥写字楼物业管理整体较差，办公品质不是很高，但后来发展，很多成为企业的形象，开发商在开发的过程中也越来越多的考虑到细节问题，包括大堂、门牌、车位配比等，越来越多的考虑到客户需求的东西。

an1028

生态公园的利港国际也很不错，品质、环境都不错，万国企业中心运营后，生态公园板块也将形成一个城市副中心

sangguo

继续蔓延

学到了一点知识！！！！！！！！！！！！1

broadqing

按照滨黑的说法，环城河以内就可以了

tx7736083

常识小普及......

tn137

三里庵到四牌楼，三公里多的距离，沿着长江路两边
分布着
中国银行，建设银行，工商银行，农业银行，徽商银行，交通银行，招商银行，光大银行，中信银行，浦发银行，兴业银行，华夏银行·····
其中
中行，工行，建行，农行基本上都是二三家营业网点分布在这里
大概一二百米就有一家银行网点
呵呵

Adidas888

好文章 很好滴梳理了合肥的写字楼市场的发展历史 也是合肥城建发展史的重要篇章

吴戴卫

不错哦。。。。。。。

梦回圣佩罗

跟俺一毛钱关系都木有，俺这被子都成不了白领了

伪装者X

一定要此消彼长吗？！

jiazi

学习贴

jiazi

回复 16# 梦回圣佩罗


    你这玩户外的头像，还不是白领？

Kiwi@

一边是美国在那喊要做一百年老大，一边是中国领导会见各国元首成立金砖银行强势抗衡美元霸权，这就是当前的形式！
如果你还在拿人多银行多来证明自己是老大是合肥的中心是不是有点像美国一样违背了多极化的大势呢？后起势力发展迅猛将来必然是个多中心的局面。