广州新中轴线写字楼价格“洼地”突围

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广州新中轴线北段的天河北商圈和珠江新城商圈已经步入成熟期，商务氛围浓厚。

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富星商贸大厦带租约发售，即买即收租。

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8年来写字楼售价涨四五倍

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2011年12月16日07:09  新快报


2010年亚运会的举办令从1987年就开始规划建设的广州新城市中轴线(简称广州新中轴线)终于开始焕发出成熟的魅力，这条北起燕岭公园，南至珠江后航道的“黄金脉络”贯穿广州南北，拉动广州商业地产迅猛发展。在广州新中轴线上，大型商城不断涌现，中高端写字楼、公寓蜂拥而起。而从去年底住宅限购后，广州新中轴线写字楼项目更成为市场的热点，租金持续上升，售价更大幅上涨。今年，广州新中轴线核心区——珠江新城的写字楼价格，相比2003年已涨了四五倍。有专家指出，与北京、上海的CBD区相比，广州CBD区的写字楼仍处于价格和租金的“洼地”，而随着亚运会的召开，广州国际大都市形象日益提升，新中轴线商务氛围更浓郁，写字楼售价和租金将有望实现“洼地”突围。

　　1.新中轴线商圈现投资热潮

　　据悉，广州新中轴线在1987年开始规划建设，而历经二十多年的发展，特别是在亚运会后，广州国际形象大幅提升，国家中心城市的地位大跃进，城市面貌焕然一新，广州新中轴线商务氛围日渐成熟。

　　“与白云新城商圈、广州南站商圈和白鹅潭商圈等相比，由天河北商圈、珠江新城商圈和琶洲商圈三巨头形成的新中轴线商圈有着无可比拟的优势。”广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥指出，广州新中轴线最先开发的是北段——天河北商圈和珠江新城商圈。其中有着中信广场、天河城、广州国际贸易中心等标志性建筑的天河北商圈作为广州新中轴线龙头已发展了20多年，已成为集高端商务、高尚生活、时尚消费、进出口贸易和高知教育于一体的标志性商务区域。珠江新城商圈的成熟度目前虽然仍只有70%，但其写字楼无论从建筑水平、产品档次以及规模都已超过了天河北商圈，成为广州乃至中国华南地区较好的商圈。数据显示，2011年广州甲级写字楼市场的新增供应量达80万平方米，其中有八九成落在了珠江新城上。保利、富力、越秀地产、高德置地、珠江投资等发展商都大举进军珠江新城写字楼市场，连雅居乐、奥园等原本以住宅为主打的企业，也相继进入了珠江新城写字楼开发领域。

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中原地产工商铺总监罗思源指出，从去年底以来，亚运效应的拉动加上通胀压力和住宅限购令影响，大批投资客将目光投向了写字楼投资市场，令珠江新城、天河北、琶洲等区域的广州新中轴线上的写字楼项目销售火爆，几乎每有新项目上市都出现抢购潮。可以说，以珠江新城为核心的广州新中轴线商圈，无论是现在还是未来，都是广州的投资热点区域。

　　2.最高月租金突破300元/m2

　　广州新中轴线商圈的建设就像动力强劲的引擎，带着天河突飞猛进。六运会和九运会带出来了一个天河商圈，1987年六运会举行，当年天河GDP仅为1.8亿元；2001年九运会举行，当年天河GDP已达到100.81亿元。2000年之后珠江新城的突然发力，天河GDP继续上升，2010年天河GDP已达到1832.60亿元，稳居广州市冠军宝座。

　　强大的经济后盾，令广州新中轴线商圈魅力日显。特别是在亚运会举办后，越来越多企业从东风路、环市路等传统商务区向天河北商圈和珠江新城商圈迁移，加上天河区内新写字楼项目大多是甲级、超甲级写字楼，定位高端，吸引更多国际知名企业进驻打造华南总部，令天河区写字楼租金节节上升。高力国际市场研究报告显示，2011年第三季度，广州甲级写字楼市场整体租金持续上升，平均月租金达149.6元/平方米，而位于广州新中轴线上的天河、海珠两区表现最为突出。海珠区写字楼平均月租金达107.3元/平方米，而天河区平均月租金达160.6元/平方米，其中珠江新城写字楼的平均月租金已达170.3元/平方米。据了解，目前珠江新城租金最高的写字楼是广州国际金融中心和珠江城，其最高月租金都突破了300元/平方米。

　　3.近2年售价翻一番

　　今年以来，因为住宅限购，写字楼市场受到热捧，目前广州新中轴线商圈核心区——珠江新城写字楼的售价已达3.5万-4万元/平方米。中原地产三级市场发展部总监刘广浩指出，2003年珠江新城第一座写字楼双城国际内部认购时，其均价仅6500-7500元/平方米，8年多时间以来，珠江新城写字楼的价格已涨了四五倍。而在住宅限购之前，珠江新城的写字楼市场甚至曾出现商住倒挂情况，即写字楼价格长期低于同档次住宅的价格。也就是从去年底开始，珠江新城写字楼价格开始超过住宅价格。目前珠江新城最贵的写字楼项目，如即将上市的广晟国际大厦和富力盈凯广场，据透露定价都将超过4万元/平方米。而在去年初时，珠江新城还有不少售价低于2万元/平方米的一手写字楼单位在售。也就是说，近两年时间内，广州新中轴线核心区的写字楼价格已经翻了一番。

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广州新中轴线知名写字楼一览

　　●广州国际金融中心

　　地址：珠江新城珠江西路5号

　　落成时间：2011年

　　月租金：250-300多元/平方米

　　卖点：世界十大高楼之一，广州新地标。

　　●合景国际金融广场

　　地址：珠江新城华夏路8号

　　落成时间：2008年

　　月租金：200-260元/平方米

　　卖点：5A智能化超甲级写字楼，双帆外观独特，一线江景。

　　●富力中心

　　地址：珠江新城华夏路10号

　　落成时间：2008年

　　月租金：220-260元/平方米

　　卖点：地铁上盖物业，交通便利。

　　●富力盈隆广场

　　地址：黄埔大道西76号

　　落成时间：2006年

　　月租金：140-200元/平方米

　　卖点：甲级写字楼，单元均带精装修，即租即用。

　　●粤海天河城大厦

　　地址：天河路208号

　　落成时间：2006年

　　月租金：200-220元/平方米

　　卖点：地铁上盖，采光好、实用率高，楼顶设直升机停机坪。

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●保利V座

　　地址：珠江新城冼村路

　　落成时间：2011年

　　月租金：200-220元/平方米

　　卖点：外形独特，带有生态空中花园。

　　●保利中达广场

　　地址：珠江新城兴民路221号

　　落成时间：2012年

　　月租金：待定

　　卖点：总部写字楼项目，复式写字楼单位，每套单位设6米中空私家大堂。

　　●保利中心

　　地址：珠江新城临江大道5号

　　落成时间：2010年

　　月租金：180-220元/平方米

　　卖点：一线江景，实用率高。

　　●中信广场

　　地址：天河北路233号

　　落成时间：1997年

　　月租金：160元/平方米

　　卖点：广州市地标性建筑，交通便利。

　　●维多利广场

　　地址：体育西路101号

　　落成时间：2007年

　　月租金：130-160元/平方米

　　卖点：双地铁上盖物业，交通便利，采光好。

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　●财富广场

　　地址：体育东路114-118号

　　落成时间：2003年

　　月租金：135元/平方米

　　卖点：整体形象好，交通便利，单元方正实用。

　　●高盛大厦

　　地址：体育西路109号

　　落成时间：1998年

　　月租金：100元/平方米

　　卖点：周边配套完善，商务气氛浓厚，性价比高。

　　市场预测

　　未来5年售价升至7万-8万元/㎡

　　业界人士指出，广州新中轴线商圈将是未来广州最重要的商务圈，写字楼售价将会继续上升。

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“广州新中轴线商圈的体量不仅在全国排第一，在亚洲也是名列前茅的。”广东流通业商会执行会长黄文杰认为，从天河北到珠江新城，再到琶洲，广州新中轴线商圈的辐射将走出华南，成为中国的标志性商圈。天河区政府的统计数据显示，珠江新城写字楼总面积将达460万平方米，有39个重点建设项目，其中10个已经投入使用，其余大部分项目预计在近年内建成投入使用。当这些项目全部投入使用时，广州新中轴线商圈核心区将进入全面成熟期，该区域的写字楼市场也走入全盛时期，租金和售价都将上升。

　　另一方面，只租不售已成为广州新中轴线优质写字楼物业的一个发展方向。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出，虽然今年以来珠江新城写字楼供应量大增，但大多只租不售，在销售方面供不应求。吴仲豪预计，供不应求的市场状况，将令以珠江新城为核心的广州新中轴线写字楼市场持续向好，预计未来5年内，该区写字楼的售价至少还会再涨一倍，即达到7万-8万元/平方米。

　　关于广州新中轴线

　　广州新中轴线北起燕岭公园，南至珠江后航道，总长约12公里，包括了广州火车站东站、天河体育中心、珠江新城和海珠湖等多个重要节点，结合地区发展定位分为南北两段。广州新中轴线北段：北起燕岭公园，南至电视塔广场，东至林和中路-体育东路-冼村路向东拓展200米，西至林和西路－体育西路－华夏路向西拓展200米，总用地面积5.88平方公里。广州新中轴线南段：北起珠江前航道和黄埔涌，南至珠江后航道，西起广州大道，东至海珠岛东岸，包括万亩果园地区，总面积40.26平方公里。

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广州新中轴线物业推荐

　　富星商贸大厦1.5万元/m2起开售

　　正望花城广场的高性价比写字楼

　　近日，位于广州新中轴线核心位置的成熟写字楼项目——富星商贸大厦结束了十多年只租不售的历史，以1.5万元/平方米起的笋价上市推售，成为广州写字楼市场一大热点。据透露，这个南望珠江新城花城广场、北眺天河体育中心，有着双城市广场景观的新中轴线写字楼项目，即买即可入住、收租，已吸引大批企业主和投资客抢购，不少买家更一出手就是整层豪购。

　　现场直击

　　双地铁站、双公交站傍着

　　富星商贸大厦位于黄埔大道西，其坐落在广州新中轴线中心位置，是罕有的有花城广场与天河体育中心双城市广场景观的写字楼项目。该项目地处珠江新城、天河北-天河体育中心、东风东-环市东三大商务圈交会处，占据三大商圈利好，周边高端商场、食肆、酒店、银行等遍布，市政配套完善，商业气氛浓郁。值得一提的是，项目马路对面是花城广场的西入口，旁边就是APM线黄埔大道站出口，从项目步行到地铁一号线体育西站也仅5分钟。可以说项目有着双地铁的概念。而在它的左右两侧，还有人民日报华南分社站与冼村站两大公交车站，附近立体交通网络非常发达，能快速到达广州市各区及珠三角地区。

　　产品

　　110-842㎡户型选择多

　　富星商贸大厦由东、西两个塔楼组成，其中负1层为车库，1至3层为商铺，4-26层为商务写字楼。该项目的商务写字楼可售面积共1.6万平方米，其户型产品丰富，从110平方米的中小户型到842平方米的整层单位都有。据项目负责人介绍，该写字楼有12个楼层是整层出售的单位，全层面积842平方米；有8个楼层是以半层为单位对外销售，每半层面积400多平方米；有11个楼层间隔成中小户型单位销售，每套面积110-150平方米，其中109-120平方米的单位有28套，121-130平方米的单位有17套，131-138平方米的单位有52套，144-150平方米的单位有24套。这些中小户型产品是目前广州写字楼市场中最受欢迎的，既降低了投资门槛，又更适合企业租用。

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从户型图看，其写字楼单位方正实用，每套户型都带有独立的洗手间和茶水间。另外，项目的整层写字楼面积仅842平方米，特别适合中型企业整层购买或租用，打造企业的办公总部。更值得一提的是，该写字楼单位南面正望花城广场全景，北面又可眺望天河体育中心靓景，可说是广州新中轴线中难得的拥有双城市广场景观的写字楼产品。

　　价格

　　新中轴线唯一“1”字头写字楼

　　据现场销售人员介绍，富星商贸大厦均价1.5万-2万元/平方米，其低楼层单位价格大多都在1.5万-1.6万元/平方米之间；高层靓景观的单位，贵的也就1.8万-2万元/平方米。

　　据了解，与富星商贸大厦一路之隔的珠江新城，今年出让的商业地王地价已近18000元/平方米。更值得一提的是，近年来珠江新城周边的新写字楼项目大多只租不售，可售货量非常稀少，仅有的几个在售写字楼项目，其均价都达3万元-4万元/平方米，而且不少项目要求整层甚至几层一起出售，总价五六千万元起步。如在富星商贸大厦西南面的保利克洛维，写字楼均价已达3.3万元/平方米；在珠江新城中轴线上，富星商贸大厦对面即将开售的广晟国际大厦和富力盈凯广场，写字楼吹风价都在4万元/平方米以上。

　　与之形成对比的是，富星商贸大厦售价1.5万元/平方米起，是广州新中轴线上唯一的售价“1”字头的项目。而且其写字楼单位户型选择多，100多万元就能买到一套单位，可以说是目前广州新中轴线上投资门槛最低的高性价比写字楼项目。

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　小项目小档案

　　地址：天河区黄埔大道西159-163号

　　主要产品：双塔楼，1-2层主推面积11-85㎡的裙楼商铺；3层面积2254㎡，为整层出售的商铺；4-26层主推110-842㎡的写字楼产品。

　　均价：写字楼1.5万-2万元/㎡

　　管理费：8元/㎡/月

　　投资回报分析

　　带租约出售，投资风险低

　　对于一手写字楼来说，通常发展商为尽早回笼资金，绝大多数都是期楼上市，买家交了房款，还要等一两年才能收楼、放租。富星商贸大厦于1996年投入使用，一直只租不售，其物业已非常成熟，吸引了人民日报华南分社、中国人寿保险、尚品家居等企事业单位进驻，形成了一定的社会知名度。其在售的写字楼产品目前出租率达100%，带租约发售，投资者即买即收租。

　　该写字楼的租约大多是在多年前签下的，月租金70-75元/平方米之间，现时租金回报4.5%上下。来自高力国际的统计数据显示，珠江新城写字楼的平均月租金已超过160元/平方米，而广州国际金融中心和珠江城最高月租金都已突破300元/平方米。富星商贸大厦与珠江新城仅一路之隔，又拥有双城市广场景观，未来租金上升空间大。而对希望买写字楼自用的企业来说，该写字楼部分租客租约明年到期，届时就能收楼自用，比购买期楼等待的时间也要短得多。值得一提的是，广州大多数写字楼项目的实用率只有50%-60%，富星商贸大厦写字楼实用率却高达70%-73%，相比之下其性价比更高。

　　更令人受落的是，富星商贸大厦管理费仅8元/平方米/月，而周边甲级写字楼的管理费要24-30元/平方米/月。

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投资故事

　　老租客购买整层写字楼

　　五六年前，香港某科技公司在富星商贸大厦租下了两个写字楼单位一直办公至今，共250平方米。公司高层对写字楼周边便捷的交通、浓郁的商务氛围和完善成熟的配套非常认同，对其超实惠的管理费更是受落。随着公司在华南地区业务的拓展和资金运作的需要，该公司一直计划在附近购买写字楼自用，可在珠江新城、天河北等区域寻找多时，都因面积、价格等不合适而迟迟未出手。今年11月底，公司高层听说自己租用多年的富星商贸大厦终于要对外发售了，赶紧到售楼部询问，发现其价格比珠江新城的写字楼价格便宜了一半以上，加上单层面积才842平方米，刚好适合公司拓展的需求。于是，在请示香港总部之后，12月初，这家公司不仅买下了原来租用的两个写字楼单位，还把这一层其余写字楼单位都买了下来，等明年这些单位租约到期收回后再重新装修，扩大办公场所。

　　岗顶IT企业趁低入市

　　杨先生是暨南大学附近一家IT企业的企业主，虽说公司就在华南地区知名的IT商圈中，但多年来饱受堵车之苦，加上周边写字楼项目不多，租金昂贵，一直想寻找新的办公点。12月初，杨先生到富星商贸大厦去看楼，就喜欢上了该项目。他表示，富星商贸大厦与珠江新城就一路之隔，既能获得珠江新城CBD利好的辐射，又能坐拥天河城商圈的成熟配套与繁华，加上交通比岗顶更为顺畅便捷，写字楼售价和管理费都非常实惠，很令人心动。第二天，杨先生拉着自己的拍档黄先生一起去看楼，当天就下了定金，买下了该写字楼整层842平方米的单位。杨先生说：“我们公司正处于高速发展期，未来需要更大的办公面积。这一层写字楼我们可能刚开始自用一半面积，另一半用于出租。一两年后公司业务继续拓展，我们整层办公楼就刚好能用得上了。我觉得与北京、上海等城市相比，目前广州写字楼价格仍处于‘洼地’，这个项目的价格更是便宜，如果多等一两年再买写字楼，我们就要支付更多的成本了，不如趁着现在价格还算便宜尽早入市，正好抓住投资先机。”

　　(作者：李琳)

happyhour

中信的租金比珠新便宜很多啊

另类的我

PPR转左做中介啊~~~