南都“商圈变术”系列报道|北京路申报4A景区 能否打通千年商脉？

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上两期“商圈变数”系列报道：
1 中山三路商圈 http://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=2741234&extra=page%3D3
2 上下九商圈 http://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=2745560&extra=page%3D2
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来源：http://epaper.oeeee.com/epaper/G/html/2016-09/06/content_73708.htm#article

图片来自北京路文化旅游区官网

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电商冲击租金暴涨，步行街上国际品牌日渐减少，北京路南段改造烂尾……
北京路申报4A景区 能否打通千年商脉？
来源：南方都市报     2016年09月06日

北京路商圈
相当于现在越秀区当局打造的北京路文化旅游区。它西起教育路、昌兴街，北至中山五路、广卫路，东至文德路，南至惠福东路、文明路，总面积约为0 .36平方公里。区内拥有众多国家、省、市重点文物，尤以千年宫署南越王宫、千年水闸西汉水闸、千年古道北京路、千年古楼拱北楼、千年古寺大佛寺、千年园林古药洲等“六个千年”最具代表性，为此，北京路文化核心区管委会推出“六个千年”等重要景点串联在一起的“S”形精品旅游路线，希望以人气带动该区域的财气。


●北京路步行街。西湖路与北京路的三岔路口，曾是步行街上人流最为密集的地方。

●北京南路上的商铺大多关门结业。

●西湖路上大佛寺的普觉楼成了新地标。

●西湖路上，靠近广百的一栋商用楼，首层商铺还有不少空置。

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8月22日，一块电镀得蹭亮的“国家级4A景区”的牌匾，在万木草堂首次揭开面纱。这也标志着广州市民熟悉的北京路，成为广东省首个无围墙的4A级景区。
历史上，北京路是广州千年古中轴线，老广记忆中的北京路是书店街、老字号街，是西湖灯光夜市，是游客眼中的广州必游一站。近年来，电商的冲击、上涨的租金，北京路南段改造烂尾等因素，使得北京路营商环境走入低迷，步行街上的国际品牌日渐减少。
北京路S形线路，将藏身北京路周边街巷的文化遗迹，打包成一条旅游线路，并试图通过旅游的带动、文化的注入，激活这条古老商业街。
如今，作为广东省首个无围墙的4A级景区，老街文脉的挖掘，游客的带动，能否延续这条古老商业街的千年传奇呢？

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傲娇 ：没来过北京路不算来广州
从大南路走入北京路步行街，只见一组菱形纹和红砂岩样式的仿古指路牌，分别将庐江书院、药洲遗址等几个藏身内街巷的古迹位置，向游人指引出来。实际上，总面积仅0.36平方公里的北京路片区内，有14处国家、省、市级文物保护单位。距今2000年前的南越王宫遗址的发现，更是证明这里是广州城最早的中心。
住在北京路边上的沈先生记得，上世纪80年代前的北京路，尽管没有千年古道、南越王宫等考古遗迹吸引游人，但却丝毫不影响北京路的人气。
在沈先生眼中，北京路就是一条文化街。有百年老号三多轩文房四宝店，有上世纪七八十年代全市最大“文一文具用品店”，还有新华书店、科技书店、古籍书店，短短400米就聚集了5家国营书店，3家电影院。如此密集的文化设施，在改革开放初期的广州是非常罕见的。因此，省城内外的青年，一有空时就结伴到北京路逛书店、看电影，顺便买点生活用品。
不得不提的是，吃，也一直是贯穿北京路的主题之一，众多老字号环绕在北京路周边，毛泽东主席曾题词“粤海饮茶未能忘”的妙奇香酒家虽已倒闭，但周恩来总理大婚所在的太平馆餐厅，仍屹立不倒。改革开放后才做起的个体饮食店，如八珍煎饺、聚宝乳鸽王，逐渐从街边小店做到去年广州国际美食节的人气摊位。北京路，也是承载广州人太多味觉的回忆。

中兴:最早批发市场撑起广州百货业
上世纪90年代，广州百货大厦、新大新百货公司几乎同时在北京路上崛起。这当中，不得不提西湖路灯光夜市。因为这个全国最早的灯光夜市，才带动了北京路诞生出广百和新大新两大百货巨头。
广百股份C E O黄永志认为，西湖路夜市的自由贸易，奠定了北京路商圈经济基础，各地商品自然聚集，带来客流的蜂拥而至，西湖路、教育路一铺难求，“连卖凉茶的(老板)都发达”。黄永志印象深刻，当年新大新有位老员工在北京路有一家凉茶店，商圈客流逐年激增，这位员工现已成了大老板。
灯光夜市曾是当年广州年轻人“梦工厂”。从这里发家的个体户、民营企业家如今已遍布全国。华哥(化名)就是其中一位。上世纪80年代末，当年还是小年轻的华哥就跟着老兄们在夜市“揾食”，找货源是他的强项，不时入手“来佬”羊毛皮衣来卖，做了独市生意。赚取第一桶金后，华哥移民到了香港，创办自己的服装贸易公司，如今他代理的进口服装品牌在国内重点百货企业均有上架。老林(化名)已从当年卖熊猫衬衫的小商贩，到如今快到退休年龄的服装制造厂和外贸公司老板。
北有新大新、南有广百，两大百货连同众多临街旗舰店，支撑起北京路从中山五路口到惠福东路口440米的精华段。1997年，原本是老城区主干道的北京路，获准成为北京路商业步行街。由此，北京路从一条城市主干道，展开了步行化改造的新篇章。

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曲折:10年前拆平北京南路至今仍烂尾
2003年，越秀区有关领导曾在区两会上，描述一幅大手笔改造北京路的蓝图，计划将北京路步行街向两端延长，北至财厅、南至珠江边。如今，13年过去了，北至财厅的目标完成了，西湖路、禺山路、惠福东路也已先后纳入北京路步行街范围，但北京路南段(大南路口至泰康路口)，不但一直未纳入步行街范围，而且北京路南段沿线两侧的金鸿顺地块和名城广场地块，从2004年后，启动了风风火火的旧城改造，由于种种原因，先后烂尾。
“北京路是很繁华，可走10分钟就走完了。一到北京南路，就一片乌灯黑火，没有逛下去的欲望。”老广州向小姐对北京路的现状感到可惜。北京路全长1 .4公里，其中步行街长仅688米，不到北京路的一半。
在向小姐的记忆中，从前的北京南路，是相当繁华的商业街，有全国第一条个体户一条街高第街、全国最早饰品批发街仰忠街，有107年历史的南关电影院等老字号，如今的北京南路，残存着一段烂尾的民国建筑，北京路西侧原金鸿顺地块高第街口的一段300多米的骑楼，墙头上也长起野草。
2011年，越秀区提出，将北京路步行街往南扩展至沿江路天字码头，但5年来苦无进展。高第街冷清、金鸿顺地块烂尾等多个节点没打通，令北京路南段商业氛围凋敝。北京路步行街的璀璨夜色流淌到了文明路路口，立马变得漆黑静谧。
同是北京路，步行的一段与非步行的一段，形成鲜明对比。
   
瓶颈:电商的冲击 高昂的租金
“现在在北京路租铺开店，都不过是帮业主打工。”
今年72岁的杨雪光，从1988年开始，就在北京路做生意，创办了以海鲜和乳鸽出名的聚宝酒楼。28年间，由于租金不断上涨，酒楼入口从一楼搬到二楼，二楼搬到三楼，最终2015年由于租金一下子上涨了5倍。他不得不放弃了1600平方米的酒楼店面，转而龟缩到旁边的一间两平方米的外卖店，继续卖他的烧乳鸽。
南都记者了解到，北京路上有同样遭遇的，还有百年老字号太平馆餐厅，不过商家负责人表示最后经过考虑，还是决定忍贵租留下来。
北京路的租金到底有多贵？南都记者查阅广州市房地产租赁管理所今年初在阳光家缘网公布的一份《2015年广州市房屋租金参考价》显示，北京路(文明路至中山四路段)的租金参考价为1700元/平方米，天河城广场为1431元/平方米，太古汇为1800元/平方米，也就是说，北京路步行街的铺租，与广州最高档的天河路商圈持平。
“租金升太快，流失的就是品牌”。动漫星城CEO余伟文直言。高租金是北京路老字号消亡、品牌流失的主因。而这些老字号，恰恰又是广府文化和食在广州的象征。
步行街是整个北京路商圈的“门面”，但品牌流失和档次下滑最严重，有消费力的顾客跟着品牌走，失去了品牌和档次，就失去了消费人群。“北京路会不会变成上下九了？”北京路居民沈先生道出了不少广州人的担心。
余伟文认为，克服租金压力要看政府的决心，“如果有影响力的品牌落户，但业主开出的租金高，政府可以予以品牌一定补贴”，这样的做法在上海、北京并不少见。对于需要培育的特色商户，政府也应该给与租金优惠等扶持，“提升商圈业态要有耐心，不要急于从羊身上拔毛”。
租金压力、经济大环境走弱、实体零售业受冲击，多种因素夹击，2010年以后的北京路走入了瓶颈期。“近五年都没变化，很遗憾，大家都需要检讨。”余伟文在北京路商圈呆了五年，越发感到忧心，“规模没有明显扩大，商业气息没有强化，档次不升反降。”现阶段北京路的容量基本饱和，扩容是当务之急，有增量才能让新的元素加入商圈。

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转机:申报全省首个无围墙式4A景区
为了盘活北京路这条千年商脉，促进文商旅融合发展，2014年，越秀区成立北京路文化核心区管委会。北京路及其周边区域，有了一个全盘统筹建设和管理的部门，比起原来的北京路步行街管委会，现有管委会级别更高，规划更为长远，协调能力更大。
8月份成功挂牌的国家4A景区，正是该部门成立后，北京路文化核心区的首个大动作。据了解，全国4A级景区有很多，但像北京路这样没有围墙、内部每个景点不收费的4A景区，在广东省范围内尚属首个。北京路文化核心区管委会方面表示，申报景区的动机并非商业考虑，而是为了擦亮以北京路为核心的周边千年文化遗迹及旅游资源。
为此，文化核心区管委会专门设计出一条“S”形的线路，让散落在北京路周边的零星景点连成一条旅游线路，游客从地铁公园前站出来后，可先从教育路南汉药洲遗址开始，经过西湖路光明广场内的千年古水闸遗址、大佛寺，拐入北京路游览拱北楼遗址、千年古道遗址，再经过老字号一条街，进入南越王宫遗址，最后以中山四路的城隍庙、万木草堂为终点。
北京路文化核心区管委会常务副主任王卫国坦言，虽说受互联网冲击，北京路的人气其实一直没有减少，他们曾请专业公司调查过，北京路的人流在过去一年来，不减反升，主要是游客为主。而来北京路的人中，最多的是来饮食消费，其次看电影，第三才是来购物。北京路青宫电影城是全国上座率最高的电影院，此外北京路商圈内还有永汉、五月花、市一宫、星汇等五家电影院，年内名盛广场还会再新增一家电影院。
他认为，通过4A旅游景区的申报，要再次将北京路的人气做旺。至于商家们能否将人气转化为经营业绩，就要看商家的转型升级的智慧了。

复活:粤海项目打通商圈南扩命脉
“没有扩容，就没有升级”，这是动漫星城CEO余伟文对传统商圈升级的观点。
千年商都核心所在的北京路，在动漫星城和五月花广场开业后的10年里，再没有空间扩容，直到去年。北京路北面的捷登都会启动招商，吸引了多家快时尚的华南旗舰店和潮流餐饮进驻。该商场开张的意义在于，它将北京路商圈的辐射力从公园前往北延伸至东风路。
北京路南面，这个心头之痛，也在去年底发生改变。位于北京路与万福路交界，总建筑面积超过100万平方米的粤海仰忠汇开业，同样由动漫星城的余伟文任项目负责人。起初该商场引进周边的饰品批发业态，但生意不尽如人意。
近日，余伟文向南都记者透露，商场将转型为潮流综合购物中心，计划引进超市、影院、快时尚品牌和知名餐饮，新形象最快将于年底曝光。
至于北京路步行街是否往南扩展，北京路文化核心区管委会方面表示，尽管目前步行街南扩尚未纳入议题，但北京路的整体城市更新改造及建设一直在往南推进。从2004年开始动迁，其后因产权问题烂尾至今的北京路高第街金鸿顺地块，在新一轮北京路更新改造布局中也有望解决。据介绍，这段骑楼将会得到修复，建设高第街八和坊项目，对骑楼历史建筑进行活化利用。
据悉，高第街八和坊项目将于今年11月份动工，预计明年年底就能初见成效，届时，北京路南段将打造成更具岭南风情、更有广府文化底蕴的文化街区。“这里不建高楼，也不卖一平方米，全部保存下来。”相关负责人介绍，整个项目将依托骑楼进行活化，且严格控制高度，修建高度也不会超过13米。北京路南拓，从畅想阶段到付诸实施，未来北京路的商业氛围有望一直延伸到天字码头，打通北京路的千年商脉。

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南都观察：逛老街的特殊体验，有钱买不回来
近十几年来，南都记者不时经过北京路，见证这条老街的变迁。尽管今日人流依然畅旺，但人们消费的习惯已悄然发生变化。南都记者曾不止一次看到，购物者拿出手机拍下商品的货号，打开手机开始网购。
互联网颠覆人们的消费习惯已成不争之事实。得旺铺者得天下的时代，一去不复返。昔日占据北京路黄金铺位的班尼路、真维斯这些大牌，或收缩或撤场，人们逛街不再是为了选购这些标准化的商品，而是希望获得全方位的体验——吃饭、修甲、看电影……这些现场消费项目，在露天的步行街体验，肯定不如空调开放的大型购物中心。而论停车方便，老城区更是有天然劣势。
但今时今日，我们为什么还要逛商业步行街呢？
曾经有人认为，北京路太破旧，需要推倒这些破房子，重建建起高大上的购物中心，北京南路成为这种思维的试验田，结果，两个巨型地块一烂尾就是十多年。不难看出，无论市场还是舆论，都不支持这种拆旧建新、一味追求高端化的旧城改造思路。
很明显，如今逛老街并不是单纯购物，而是找寻一些曾经熟悉的感觉。一碗站着吃完的牛杂，一块横在路边的石匾，甚至砖木楼特有的发霉气息，都能勾起我们一丝回忆，闪过一些念头。因此我们需要老街的存在。而逛北京路的感觉，就是要在看电影前的等候时间，吃完饭后的散步时间，走进老街找寻昔日的感觉，这些特殊的体验，是有钱买不回来的。

平凡人123

租金太高，一切都是浮云。呵呵。。。。。。

asd321

一楼的图很赞！！~{:5_121:}

rbbaggio

档次太低，学学隔壁的岭南天地吧

迷迷高楼

rbbaggio 发表于 2016-9-10 23:29
档次太低，学学隔壁的岭南天地吧

北京路的档次起码比岭南天地高，只能说中端

wsy1991

rbbaggio 发表于 2016-9-10 23:29
档次太低，学学隔壁的岭南天地吧

要说的话 岭南天地档次真的不高。。。比广百高一点（真的一点）是岭南站
但北京路目前真的挺需要像岭南天地那样的综合体

yongkeng

迷迷高楼 发表于 2016-9-11 10:41
北京路的档次起码比岭南天地高，只能说中端

讲真，你话边个档次高讲唔埋，太主观，岭南天地的就餐环境起码比北京路好吧

junozhaozihe

wsy1991 发表于 2016-9-11 11:20
要说的话 岭南天地档次真的不高。。。比广百高一点（真的一点）是岭南站
但北京路目前真的挺需要像岭南 ...

目前拖了X年的书院街项目就跟岭南新天地差不多

junozhaozihe

yongkeng 发表于 2016-9-11 11:32
讲真，你话边个档次高讲唔埋，太主观，岭南天地的就餐环境起码比北京路好吧

北京路点讲好呢，喺街上大部分面包奶茶店，铺面好细果只，一路行一路食嘅话环境同旺角差唔多。但室内嘅话就餐环境只系一般，极需改善。